PROSPECÇÃO E ANÁLISE DE TERRENOS PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1. Prospecção de terreno para incorporação 

A partir das definições estabelecidas no plano de negócios, o incorporador pode buscar terrenos à venda para o desenvolvimento do empreendimento em publicações, na internet, em placas em imóveis, ou ainda, receber ofertas diretamente dos proprietários, através de corretores independentes ou de empresas imobiliárias. Ele também pode identificar um endereço desejado e fazer uma oferta ao proprietário, ou aos proprietários de dois ou mais imóveis contíguos, mesmo que à princípio, estes imóveis não estejam à venda. 

Frequentemente em regiões consolidadas há muitos anos, é necessária a aquisição de diversas casas numa mesma quadra, para que seja possível formar uma única área, com tamanho suficiente para a implantação de um empreendimento. Esta transformação é necessária, quando uma cidade está em crescimento, e este conjunto de casas, ocupadas por algumas poucas famílias, dá lugar a um condomínio com dezenas, ou centenas de novas unidades. 

A incorporação imobiliária é atividade econômica que oferta novos imóveis, para atender a demanda da população, equilibrando portanto esta equação e evitando escassez, por exemplo de moradias ou escritórios, e consequente aumento de preços decorrente da falta destes produtos e a ocupação inadequada da cidade. 

2. Análise de terreno para incorporação 

Para selecionar os imóveis para aquisição (que devem se enquadrar nas características definidas previamente no plano de negócio do empreendimento), o incorporador deve realizar análises sob os aspectos de documentação legal, topográficos e cadastrais, geográficos, de uso e ocupação, características da população e da oferta de produtos imobiliários na área de influência, infraestrutura urbana existente na região (esgoto, água, energia, gás, telefonia, vias e transporte público etc.), meio ambiente, sondagem (água/ resíduos), características bioclimáticas da região, restrições à construção determinadas por concessionárias de serviços públicos e órgãos de preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico, arqueológico, artístico e turístico, da marinha, da aeronáutica, da escritura primitiva do loteamento, acessos e faixas não edificáveis junto às rodovias estaduais ou federais, tipologia do produto, vocações ou especificidades (“nichos”) de produtos imobiliários, dimensões do empreendimento a construir, preço de compra e condições de pagamento. 

Observações: 

Informações importantes quanto ao terreno objeto da prospecção:

- Lançamentos Imobiliários no entorno 

- Informações de serviços como bancos, supermercados, escolas e favelas. 

- Setor Censitário Renda 

- Relevo 

- Rede viária 

- Valor Venal médio de face de quadra 

- Zoneamento novo e antigo 

- Cálculo automático de outorga onerosa

Para que seja realizada uma análise preliminar do terreno, o incorporador necessita, no mínimo, das seguintes informações: 

i- Endereço; 

ii- Área do terreno; 

iii- Do cálculo das áreas totais privativa, computável e construída estimadas (item 3.1), ou preferencialmente, um Estudo de Massa desenvolvido por um arquiteto; 

iv- Valor da contrapartida financeira para obtenção de área computável adicional, e estoque de potencial adicional disponível, quando houver esta previsão no plano diretor estratégico (PDE) e nas leis de parcelamento, uso e ocupação do solo do município (LPUOS); 

v- Valor de venda e condições de pagamento do terreno, que podem incluir permuta por unidades a serem construídas no local, ou por unidades existentes, de outro empreendimento; 

vi- Valor de venda das unidades, para cada tipologia, por m2 de área privativa; 

vii- Custo estimado de obra por metro quadrado de área privativa, ou de área construída ou de área equivalente; 

viii- Imagem de satélite (e quando possível, fotos do local) para identificação de construções, vegetação, nascentes, lagos, cursos d’água e canalizações existentes no terreno ou outros elementos de porte, potencialmente impeditivos da implantação do empreendimento; e 

ix- Certidão de matrícula, de preferência expedida há menos de 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis. 

A partir do recebimento destas informações do imóvel, a incorporadora deve realizar as seguintes análises preliminares: 

-Jurídica, com base na matrícula e em certidões básicas do imóvel e do proprietário, 

-Ambiental, com base nas imagens de satélite e fotos do local (item viii), 

-Econômica e financeira, com base nas informações relacionadas nos itens de i à vii acima. 

Caso haja evolução na negociação e interesse do incorporador pela compra do terreno, as análises devem ser aprofundadas, conforme detalhadas a seguir, para que a aquisição do imóvel possa ser realizada com segurança.

Consultar nesta fase, quando necessário, especialistas para realização dos seguintes estudos: 

− Viabilidade arquitetônica; 

− Viabilidade jurídico-documental; 

− Viabilidade ambiental; 

− Mercadológicos; 

− Solo, para o conhecimento das características de fundações e contenções do terreno que possam comprometer a viabilidade técnica e financeira do empreendimento.

Fonte: Hamilton de França Leite Júnior  / Prospecção, análise e aquisição de terrenos.

Disponível em: http://www.hamiltonleite.com.br/analise-de-terrenos.pdf