Algumas atividades obrigatórias a serem realizadas pelo perito avaliador, independente do método de avaliação adotado, tendo em vista classificar o seu relatório como laudo de avaliação de imóvel, podendo enquadrá-lo nos graus I, II ou III de fundamentação e precisão conforme definições da norma técnica.
Atividades preliminares à execução da avaliação dos imóveis urbanos e rurais
1) - Definição do objetivo: determinação do valor de mercado para venda, alienação, garantia ou valor do aluguel para locação;
2) - Caracterização da finalidade: especificar a que se destina o laudo de avaliação do imóvel como estabelecido na norma técnica;
3) - Perfeita identificação e descrição do imóvel avaliando;
4) - Necessidade ou não de verificação de medidas;
5) - Atenção especial ao prazo limite de apresentação do laudo;
Análise da documentação do imóvel
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo das avaliações de imóveis, porém cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação relativa ao objeto do laudo de avaliação de imóvel.
1) - Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da circunscrição local. Atenção especial deve ser dada à existência de cláusulas restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos;
2) - Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições;
3) - Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel.
Vistoria do imóvel
É imprescindível a vistoria do imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no laudo as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor comercial
1) - Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias externas e internas; também, se possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a sua localização
2) - Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes das construções e região
2.1) - Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao uso e outras situações relevantes
2.2) - Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação
2.3) - Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana
3) - A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobliárias semelhantes da região
4) - Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores
5) - Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes têm
6) - Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis urbanos constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas, residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de mesma tipologia.
7) - Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações de imóveis em massa é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade, é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria das unidades imobiliárias objeto do laudo de avaliação de imóveis em massa
8) - Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel
9) - Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens que avalia.
Fonte: PERFECTUM Engenharia de Avaliações
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