No passado, a compra e venda de um bem imóvel ou o seu arrendamento era um negócio entre o comprador e o vendedor ou entre o senhorio e o arrendatário, sem qualquer outro interveniente no processo.
A Avaliação Imobiliária começou por ser feita por pessoas que se entendiam como conhecedoras da matéria, mas sem qualquer formação, valendo-se da experiência, sustentada apenas em critérios subjetivos para venda ou arrendamento. As exigências do mercado e a sua importância como parcela significativa na economia global, foram determinantes para a necessidade de se desenvolverem técnicas e métodos de análise e cálculo aplicados à Avaliação Imobiliária.
Foram várias as organizações que elaboraram normas e regulamentos de procedimentos a ter como obrigatórios e recomendáveis num processo de avaliação, promovendo ao mesmo tempo a formação e certificação dos profissionais desta atividade, conferindo-lhes conhecimento, capacidade e credibilidade.
O termo "avaliação" é empregue em diferentes contextos, sendo que no meio da Avaliação Imobiliária se baseia na definição ampla e genérica do ato ou processo de estimar o valor (Appraisal Institute, 1990).
O objetivo da Avaliação Imobiliária é estimar o valor de mercado dos ativos físicos imobiliários para diversas circunstâncias, tendo em vista o fim a que se destina o imóvel e com base no maior e melhor uso.
Numa avaliação, os ativos deverão ser descritos, caracterizados e identificados, para o desenvolvimento e definição de estratégias adequadas à sua gestão. O objetivo final de um Relatório de Avaliação é fornecer uma opinião exata. Kratzer (2004) afirma que “avaliar eficazmente Imobiliário é uma arte e uma ciência”. A Avaliação Imobiliária é uma atividade importante para o mercado financeiro e instituições ligadas ao mercado imobiliário, sendo imperativa a utilização de métodos universais, aplicados por todos os peritos avaliadores, com o objetivo de produzir avaliações confiáveis e precisas (Vaz, 2015).
Como principais entidades associadas ao desencadeamento de processos de avaliação imobiliária temos:
• Instituições de crédito;
• Empresas de seguros;
• Fundos de pensões;
• Fundos de investimento;
• Imobiliário (investimento e particular);
• Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública;
• Âmbito fiscal;
• Âmbito do processo civil.
A Avaliação Imobiliária não é independente dos intervenientes no mercado, na medida em que são eles que fixam os valores de venda dos bens (Henriques, 2012). Couto (2007) refere que “os bens imobiliários são uma considerável parte, em número e em valor, de todos os bens existentes, sejam eles públicos, particulares ou empresariais”. Desta forma, as avaliações têm um papel preponderante na tomada de decisão sobre valores, custos e alternativas de investimentos de ativos, sejam eles tangíveis ou intangíveis (Dantas, 1998).
Desde uma aquisição particular, a um projeto de investimento na área do imobiliário, é necessário saber o valor de mercado do imóvel que se está a vender ou a comprar, quer para os intervenientes diretos nas transações, quer para as entidades financiadoras.
Na ótica do projeto de investimento, a avaliação imobiliária é uma parte integrante do processo, no estudo da rentabilidade futura, auxiliando o promotor a antever custos e receitas e a decidir o melhor momento para iniciar o investimento.
O potencial de realizar resultado econômico, a capacidade de proporcionar benefícios futuros para a organização ou particular e de gerar valor, é um elemento caracterizador do ativo (Henriques, 2012).
No âmbito organizacional, existe a Gestão de Ativos, que segundo o Institute of Asset Management e o British Standards Institute (PAS 55), é definida como a ação coordenada de uma organização, com o intuito de realizar valor com seus ativos. Permite examinar o desempenho, de bens e sistemas, bem como a aplicação de abordagens analíticas na ajuda da tomada de decisão, na otimização de valor e na minimização do custo total de vida dos ativos (International Union of Railways, 2010).
A adoção de abordagens e processos de gestão suportadas por análises econômicas (nos quais se inclui a avaliação imobiliária dos ativos físicos), sociais e ambientais, é fundamental para alcançar a sustentabilidade. Assim, pode-se afirmar que a avaliação imobiliária é uma componente essencial e está sempre presente, em toda a vida de um ativo, qualquer que ele seja, desde o processo de desenvolvimento imobiliário, à sua comercialização, à sua operação e manutenção e até no seu fim de vida útil, e que deverá ser considerada na tomada de qualquer decisão que envolva o imóvel e o seu uso.
Segundo Figueiredo (1996) os ativos imobiliários podem ser avaliados segundo diversos objetivos, finalidades ou perspectivas, obtendo-se uma divergência de valores conforme o pressuposto e perspetivas utilizadas. Para Vaz (2015) “referências à influência de fatores externos como a situação econômica e a percepção do perito avaliador são transversais à literatura de avaliação imobiliária”.
Dada a multiplicidade de situações, foram desenvolvidas e definidas várias abordagens distintas, que originaram os diferentes métodos de avaliação hoje em dia utilizados (Henriques, 2012). Decorrente da atividade, a realização de um Relatório de Avaliação perceptível, coerente e objetivo para todos, é essencial, por forma a tornar todo o processo mais transparente. Ou seja, o objetivo é uniformizar e definir critérios com a tipificação de um modelo de Relatório de Avaliação, que satisfaça as necessidades de todos os intervenientes no processo de avaliação, de modo a transformar todo o processo e o seu resultado mais intuitivos, perceptíveis e de “senso comum”.
É fundamental a normalização de procedimentos, critérios e pressupostos na atividade de avaliação imobiliária, que se pretendem reunir e introduzir neste documento.
Genericamente, o processo de avaliação de um ativo imobiliário, é desencadeado na sequência de uma necessidade do Cliente, em que é necessário aferir o valor de mercado de um bem. A partir desse momento, é solicitada uma avaliação, por parte de uma entidade, em nome do Cliente. Existem várias empresas de avaliação imobiliária, designadas por prestadores de serviços, que trabalham com peritos avaliadores externos, os quais procedem à visita do imóvel, bem como à realização do Relatório de Avaliação, com base nos pressupostos e condicionalismos definidos pela entidade solicitadora.
O Relatório de Avaliação será verificado e validado por todos os intervenientes, até originar a sua versão final que será entregue ao Cliente. Os Relatórios de Avaliação (destinados a garantir contratos de crédito) são pessoais e intransmissíveis e são disponibilizados aos Clientes, de acordo com as boas práticas.
Neste processo é fundamental assegurar a integridade e competência de todos os intervenientes, que deverão exercer as suas competências de modo profissional, livre, isento e sem conflitos de interesses.
De forma genérica é possível reduzir a três os intervenientes num processo de avaliação: Executante, Entidade Solicitadora e Cliente ou Utilizador, possuindo cada um deles a sua tarefa, com as inerentes dificuldades e preocupações.
O executante, ou seja, o perito avaliador ou a empresa prestadora de serviços, são os responsáveis pela visita ao imóvel, bem como a realização e preenchimento do Relatório de Avaliação, numa minuta pré-definida para o efeito. Será importante, criar mecanismos que facilitem o seu trabalho, nomeadamente, com a utilização de uma minuta de Relatório de Avaliação, de preenchimento fácil e objetivo, que incorpore todos os elementos necessários, que sejam justificativos dos pressupostos assumidos, e que não dê espaço a qualquer tipo de influencia ou pressão com a intenção de inflacionar valores, rever avaliações ou atingir valores predeterminados (Conrad, 2005).
Por parte da entidade solicitadora, será importante assegurar que o Relatório de Avaliação inclua todos os condicionalismos e requisitos por ela solicitados e que se assumem como essenciais na aferição do valor do bem, para a sua atividade e futura utilização, bem como seus potenciais ónus.
O Cliente é o destinatário final do Relatório de Avaliação e irá tentar analisar criticamente a avaliação e as conclusões obtidas, de modo a certificar-se que se realizou uma correta e justa avaliação (Kratzer, 2004). Na maioria dos casos, o Cliente não é um entendido no meio e na matéria, levando a que a sua leitura e interpretação do Relatório de Avaliação nem sempre seja a mais fácil e correta. Desta forma, de modo a evitar interpretações e conclusões erradas é do interesse de todos promover, dentro do possível, a simplificação e clareza do Relatório disponibilizado ao Cliente.
Um Relatório de Avaliação é uma apresentação detalhada e por escrito da avaliação de um imóvel, que inclui a análise de todos os fatores relevantes e dados que levam à determinação do valor do imóvel e que representa o melhor esforço do avaliador. Um relatório de sucesso é escrito para um leigo poder entender e seguir o raciocínio do avaliador. Todos os pressupostos, premissas e conclusões devem ser justificadas e explicadas no relatório (International Association of Assessing Officers, 2014).
Fonte: Pedro Miguel Gonçalves Godinho. Pt.
O executante, ou seja, o perito avaliador ou a empresa prestadora de serviços, são os responsáveis pela visita ao imóvel, bem como a realização e preenchimento do Relatório de Avaliação, numa minuta pré-definida para o efeito. Será importante, criar mecanismos que facilitem o seu trabalho, nomeadamente, com a utilização de uma minuta de Relatório de Avaliação, de preenchimento fácil e objetivo, que incorpore todos os elementos necessários, que sejam justificativos dos pressupostos assumidos, e que não dê espaço a qualquer tipo de influencia ou pressão com a intenção de inflacionar valores, rever avaliações ou atingir valores predeterminados (Conrad, 2005).
Por parte da entidade solicitadora, será importante assegurar que o Relatório de Avaliação inclua todos os condicionalismos e requisitos por ela solicitados e que se assumem como essenciais na aferição do valor do bem, para a sua atividade e futura utilização, bem como seus potenciais ónus.
O Cliente é o destinatário final do Relatório de Avaliação e irá tentar analisar criticamente a avaliação e as conclusões obtidas, de modo a certificar-se que se realizou uma correta e justa avaliação (Kratzer, 2004). Na maioria dos casos, o Cliente não é um entendido no meio e na matéria, levando a que a sua leitura e interpretação do Relatório de Avaliação nem sempre seja a mais fácil e correta. Desta forma, de modo a evitar interpretações e conclusões erradas é do interesse de todos promover, dentro do possível, a simplificação e clareza do Relatório disponibilizado ao Cliente.
Um Relatório de Avaliação é uma apresentação detalhada e por escrito da avaliação de um imóvel, que inclui a análise de todos os fatores relevantes e dados que levam à determinação do valor do imóvel e que representa o melhor esforço do avaliador. Um relatório de sucesso é escrito para um leigo poder entender e seguir o raciocínio do avaliador. Todos os pressupostos, premissas e conclusões devem ser justificadas e explicadas no relatório (International Association of Assessing Officers, 2014).
Fonte: Pedro Miguel Gonçalves Godinho. Pt.
Nenhum comentário:
Postar um comentário