A avaliação de imóvel urbano deve ser realizada por engenheiro civil, arquiteto ou corretor de imóveis, segundo seus respectivos Conselhos de Classe (CREA, CAU e CRECI). As boas práticas de avaliações de imóveis foram levadas pelos engenheiros para, principalmente, a NBR 14653-2, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
A ABNT é uma associação não oficial, não governamental, onde prepondera a categoria mais voltava para ciência e técnica, a engenharia, como pode ser observado na composição do Conselho Deliberativo da ABNT. Não mais que isso se poderia esperar, já que a maioria das normas se refere à atividade de engenheiros.
O perito judicial é obrigado a indicar o método utilizado na perícia, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou (artigo 473, parágrafo terceiro do Código de Processo Civil – CPC).
Resolução do Conselho de Classe ou Lei de Categoria não é a fundamentação da perícia exigida no artigo 473 do CPC.
A melhor método de resolução utilizado por especialistas da área de conhecimento são colocados em livros e, coroando a prática de sua utilização, por fim, em normas. Quanto às avaliações, assim foi feito, os engenheiros levaram as melhores práticas de avaliações de imóveis urbanos para as publicações e depois para a norma NBR 14653-2 da ABNT.
Dessa forma, se o perito corretor de imóveis é obrigado a fazer a avaliação fundamentada, qual norma ele citará na prova que produzirá?
A NBR 14653-2 diz no item 3.17: “Entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.” E, em doze vezes mais, a mesma norma denomina o profissional que faz a avaliação como “engenheiro de avaliações”.
É constrangedor para uma categoria ser obrigada a citar uma norma que induz a mesma categoria não ser aquela apropriada a realizar o trabalho.
Veja-se o caso da Caixa Econômica Federal – CEF, como exemplo; a CEF não credencia corretores de imóveis para as avaliações de imóveis que financia, mesmo que eles tenham conhecimento de estatística inferencial, que é a técnica exigida nas avaliações para este banco. A presente negativa é uma reclamação frequente dos corretores de imóveis. Certamente, a CEF não credencia corretores de imóveis por entender que estes ainda não tem estrutura técnica adequada.
Nos últimos tempos, os corretores de imóveis conseguiram habilitarem-se como avaliadores de imóveis, antes eram apenas engenheiro e arquiteto. Para o corretor de imóveis ser avaliador, ele tem que fazer curso de avaliações credenciado pelo CRECI. Então, estes profissionais teriam adequada estrutura técnica. Mas a NBR 14653-2, da ABNT, trata apenas o avaliador como “engenheiro de avaliações”. Como explique-se essa incongruência nas perícias para à Justiça e na proposição da categoria para o credenciamento junto à Caixa Econômica Federal?
Desta forma, para o corretor de imóveis chegar à posição de ter uma estrutura técnica adequada e acabar com a incongruência, é necessário atingir uma das duas opções:
1 – A NBR 14653-2, da ABNT, tornar o corretor de imóveis como habilitado a fazer avaliações.
2 – Ser criada uma nova norma NBR da ABNT para avaliações exclusivas de corretores de imóveis.
3 – Ou os corretor de imóveis criarem a sua própria norma da avaliação de imóveis com os melhores métodos empregados pelos especialistas na sociedade, que são o tratamento de fatores e inferência estatística, entre outros.
A primeira opção é a melhor para a sociedade, pois haveria apenas uma norma. Porém, dependeria dos associados da ABNT – onde os corretores de imóveis têm pouca voz ou não têm –, permitirem a inclusão deles como habilitados a avaliar. No Primeiro Encontro de Corretores Avaliadores Mercadológicos – 1º. ECAM, em São Paulo, em 27/07/2019, Andersom Bontorim, colocou hipótese semelhante, como pode ser visto no vídeo aos 35:05 minutos.
A segunda opção foi levantada também por Andersom Bontorim, como pode ser visto no vídeo aos 47:30 minutos
Pode-se notar que a maioria dos avaliadores corretores de imóveis entendem que vão conseguir que a ABNT resolva habilitar a categoria em norma, devido a eventual notícia positiva, neste sentido, dada no 1º. ECAM.
Fica claro, atualmente, que a maioria dos avaliadores corretores de imóveis não deseja construir norma própria, embora tenham condições técnicas para tanto.
Fonte: Blog Rui Juliano - Autor do Livro Manual de Perícias
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