Com as constantes variações do mercado imobiliário, fica difícil acompanhar a flutuação no preço dos imóveis, concorda? Por isso, a avaliação de imóveis se tornou uma prática tão importante nesse campo!
O objetivo da avaliação é estimar qual o preço do imóvel no segmento imobiliário onde ele está situado, para qualquer fim — como venda ou locação, compra e indenizações, por exemplo.
Fazer a avaliação de imóveis é extremamente importante para garantir um preço justo e coerente com o mercado, facilitando as relações comerciais!
Quer saber mais sobre como funciona o processo de avaliação de imóveis? Então não perca mais tempo e continue sua leitura!
Como funciona o processo de avaliação de imóveis?
Avaliar um imóvel é uma atividade ampla e delicada, pois envolve profissionais com conhecimentos sólidos no assunto, além de exigir métodos e parâmetros específicos.
O processo de avaliação de imóveis é realizado por meio de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM): Um documento emitido por um corretor de imóveis, com a finalidade de apresentar dados técnicos e mercadológicos sobre o local, sendo regido pela ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas )
Com o Parecer Técnico, o corretor é capaz de estipular um preço para o imóvel dentro dos limites do mercado imobiliário.
Quem elabora o documento de avaliação?
Para avaliar um imóvel, o profissional designado utiliza uma metodologia técnica específica, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) — mais especificamente a NBR 14.653.
Essa norma estabelece os parâmetros e métodos que devem ser usados para fazer a cotação a preço de mercado do imóvel.
Para elaborar esse parecer, são considerados diversos fatores, como localização, tipo e tamanho do imóvel, condições estruturais, vizinhança, padrão de acabamento e tendências do mercado, por exemplo.
Além disso, os engenheiros e arquitetos também auxiliam. Os mesmo devem redigir o Laudo de Avaliação, que é um documento mais técnico sobre a avaliação do imóvel, com a emissão de pareceres técnicos sobre o local analisado.
Para que a avaliação seja completa, é importante que o profissional considere ainda alguns índices de mercado, para que o preço esteja o mais próximo possível da realidade imobiliária — o Índice Nacional de Construção Civil (INCC), por exemplo, estuda a evolução dos custos das obras, especialmente a relação com os produtos utilizados.
Apesar da pequena diferença entre o Laudo de Avaliação e o Parecer Técnico, atualmente diversos Tribunais de Justiça já os consideram iguais, definindo corretores, arquitetos e engenheiros profissionais aptos para realizar a avaliação de imóveis na esfera judicial.
Vale destacar ainda a Lei 6.530-78, que sofreu alteração pela Lei 13.097/15, privilegia a prestação de serviços por parte dos corretores de imóveis, admitindo, a capacidade desses profissionais em avaliar imóveis, garantindo segurança para você.
Além disso, uma resolução expedida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) concedeu aos corretores a atividade de avaliador, dando ainda mais crédito a esses profissionais.
Quem é o profissional qualificado?
Uma ação judicial julgada há alguns anos definiu as seguintes funções: corretor imobiliário é aquele que consegue fornecer o preço de mercado ao imóvel, já o engenheiro possui aptidão para dimensionar os custos para fazer a construção, usando bases técnicas.
Basicamente, é o corretor o profissional responsável por emitir um parecer com o preço de mercado do imóvel. Já o engenheiro possui habilidade para determinar quanto foi gasto na construção e inferir, caso necessário, no preço final da propriedade.
Portanto, o ideal é que o cliente consulte os engenheiros, mas dê preferência aos corretores de imóveis, pois eles são os profissionais capazes de encontrar o preço mais adequado, atendendo às expectativas.
Como escolher o melhor profissional?
A escolha do profissional ideal para fazer a avaliação do imóvel é um fator que varia de acordo com as preferências e necessidades do cliente.
É importante avaliar também qual o valor cobrado. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis, por exemplo, divulga a tabela com os honorários dos principais serviços realizados pelos corretores, auxiliando o cliente. Assim, ele terá uma base para analisar os preços do profissional escolhido.
Além disso, é recomendado que o cliente verifique como é o método de trabalho do corretor escolhido.
Muitas vezes, o profissional não realiza uma análise minuciosa do local e acaba estipulando preços fora do mercado, obrigando o cliente a contratar outros serviços.
A última dica refere-se à formação do profissional: verifique quais são as capacitações do corretor, tanto na avaliação imobiliária, quanto na parte técnica.
O Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários (CNAI), que está vinculado ao COFECI, também é uma ótima opção para encontrar profissionais qualificados na área.
Assim, você poderá garantir que escolheu um corretor qualificado, com conhecimentos sólidos para estipular o valor do imóvel coerente com o mercado, além de cobrar um preço justo pelo trabalho realizado.
Como agir se as avaliações são conflitantes?
Muitas vezes, os preços estimados pelos corretores podem divergir, causando uma confusão para o cliente — afinal, em quem confiar?
Nessa situação, podem ser usados outros métodos para análise do valor do imóvel e até mesmo outras avaliações para lhe dar segurança. Vale ressaltar que o profissional que emite os pareceres, tem responsabilidades técnicas sobre suas conclusões, o que gera ainda mais segurança ao cliente contratante se o mesmo precisar questionar algo.
Caso o cliente não esteja confiante com o serviço entregue, nós aconselhamos que ele peça uma segunda opinião e ou até mesmo compare com alguns sites que possibilitam esse serviço, ainda que superficial, de preço de mercado. Ele também pode usar imóveis similares para comparar com os preços estipulados pelos corretores contratados.
Dessa maneira, ele terá uma ideia do preço do seu imóvel, certificando, assim, qual avaliação realizada está mais condizente com a realidade do mercado imobiliário local.
Vale ressaltar a importância de fazer a comparação com imóveis equivalentes, com a mesma quantidade de cômodos ou o mesmo acabamento, por exemplo, pois esses são fatores que alteram o preço do imóvel.
O que fazer em caso de avaria/necessidade de reforma do imóvel?
O processo de avaliação do imóvel pode apresentar variações constantes, especialmente em casos em que há mudanças na propriedade, como avaria e necessidade de reforma.
É claro que o preço estipulado em uma avaliação não vai continuar o mesmo por um longo período de tempo, já que o mercado imobiliário da região pode apresentar variações, influenciando no valor da propriedade.
Porém, quando o local sofre avarias e necessita de reforma, esse procedimento altera o preço do imóvel que foi estipulado anteriormente, sendo necessária uma nova avaliação.
Mesmo que não sejam feitas alterações significativas na propriedade, somente o uso de materiais novos já contribui para que o preço seja modificado.
Vale lembrar que reformas agregam valor ao imóvel, já que melhoram sua estrutura, contribuindo para uma melhora no preço.
Rodrigo Viégas - Operador do mercado imobiliário. CEO da Many Imóveis; Corretor de imóveis / especialista em direito imobiliário; Diretor/Conselheiro do CRECI AM-RR; Membro ADEMI-AM - RIMAM; Presidente Conselho Consultivo AJE-Am;
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