O objetivo deste artigo é elucidar o público em geral de como funciona a mecânica de se elaborar um parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM). De forma alguma é pretensão ensinar como se faz. Para isso existem vários cursos de capacitação. Para se elaborar um PTAM são utilizadas ferramentas e estudos pesquisados e comprovados,bem como toda normativa da ABNT. Portanto o parecer é possível de ser comprovado matematicamente. Tem uma sequência de cálculos que levam a um determinado resultado. Superando assim o achismo por ciência. Dando subsídios aos interessados para tomada de decisões.
# 1. VISTORIA: O primeiro passo é conhecer o que se vai avaliar. Preencher uma ficha com todos os detalhes do imóvel avaliando. É importantíssima esta etapa, pois a partir do que se vai avaliar pode-se escolher as amostras.
É também na vistoria que se vai fazer o relatório fotográfico. Se o objetivo é utilizar o parecer como peça judicial, é importante fazer as fotos em máquina analógica para se anexar os negativos ao relatório.
# 2. AMOSTRAS: Não se pode produzir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica sem amostras. E as mesmas se não passarem da quarta etapa se não forem coerentes entre si, não produzirão efeitos. Bem como se não forem coerentes com o imóvel avaliando.
Desta forma, pode-se afirmar que a parte mais trabalhosa da produção do PTAM é a escolha das amostras. As amostras são imóveis que foram transacionados recentemente ou que estejam em negociação no mercado.
# 3. HOMOGENIZAÇÃO DE VALORES: Nesta etapa são utilizadas algumas tabelas de fatores para se homogenizar os valores das amostras.
Existem diversos fatores que podem ser utilizados. No entanto, de acordo com a experiência do perito, será selecionado apenas os pertinentes ao caso.
Com a homogenização dos valores, chegar-se-á um valor médio por metro quadrado. Tendo em consideração os diversos fatores. E não apenas uma média sem diferenciar os imóveis e suas nuances.
# 4. PERTINÊNCIA DAS AMOSTRAS: Após chegar a um valor médio por m², é necessário conferir se as amostras são pertinentes ao universo amostral.
Assim ter-se-á a segurança que não está se trabalhando em um média de valores disparatados. Caso alguma amostra não seja pertinente é necessário excluí-la. E reiniciar todo o processo a partir da etapa anterior.
# 5. ESTIMATIVA DE VALOR: Com uma média coerente é possível o perito apresentar um determinado intervalo de valores em que se o imóvel for transacionado estará dentro do valor de mercado. Para os interessados esta é a parte mais importante do relatório. Pois aqui, dependendo das suas necessidades, ele poderá utilizar o relatório como ferramenta para tomada de decisão ou estratégia para comercialização.
Fonte: Marketing e Publicidade Imobiliária
conteúdo muito prático
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