“A seleção de bens comparáveis ao imóvel avaliando e o reconhecimento das variáveis que devem participar do modelo avaliatório são fatores determinantes no resultado das avaliações” (GONZAGA, 2003:10), contudo como devemos proceder quando as variáveis principais (oferta, localização, idade e padrão construtivo) não forem suficientes para determinar o valor de um bem, nesses casos, se torna necessário, um estudo mais profundo dos imóveis e das amostras obtidas para ver que outras variáveis podem ser significativas em cada caso. O mercado não compra imóveis só por causa da área e localização, o mercado escolhe os imóveis que irá comprar por um conjunto de quesitos...
...ao que antes bastava conhecer área, quantidade de quartos e padrão de acabamento, atualmente descortinam-se tantas possibilidades, que somente aquelas características já não são suficientes para expressar o valor de mercado de um bem imóvel. (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2012:12-13).
Podemos citar como exemplo a avaliação de um apartamento onde conseguimos obter várias amostras no mesmo condomínio para venda, neste caso hipotético todas as amostras seriam ofertas, teriam a mesma localização, e após análise foi verificado que possuem a mesma idade aparente e padrão construtivo, contudo os valores unitários são diferentes, como proceder?
Nesses casos é importante observar as diferenças entre os dados de mercado, verificando como estas divergências influem na determinação do valor, para que assim seja possível identificar quais as variáveis que são significativas e por isso devem ser utilizadas na determinação do valor de um bem. “O valor de uma casa, por exemplo, tem relação com diversas variáveis como área, padrão de acabamento... E pela qualidade ambiental do seu entorno, tais como vista panorâmica, poluição do ar ou sonora.” (HOCHHEIM, 2001:2)
Determinar as variáveis que participam do processo avaliatório é um processo subjetivo, no qual os avaliadores, baseados na experiência própria, no julgamento do mercado e na facilidade de obtenção dos dados, escolhem os atributos que devem ser considerados nos modelos. (GONZAGA, 2003:46).
Para determinar as variáveis que podem ser significativas nestes casos devemos analisar cuidadosamente as amostras e o bem avaliando, buscando identificar no que diferem entre si, como, por exemplo, no caso de número de vagas de garagem, devemos verificar se estas vagas são livres e cobertas, no caso de apartamentos deve ser verificado em qual pavimento está cada amostra, qual a orientação solar, entre outras diferenças que podem surgir entre as amostras após uma acurada análise dos dados. “A influência destes atributos, ou variáveis, podem ser positivas ou negativas, ou seja, a presença de certa característica pode aumentar ou diminuir o valor de um imóvel” (STIVANIN, 2009:100), lembrando que novos atributos poderão ser inseridos e outros retirados a cada momento e conjuntura do avaliador, sempre buscando a melhor forma de comparar os dados de mercado com o bem avaliando. (SILVA, 2006)
As variáveis também podem sofrer alterações ao longo do tempo, surgindo novos interesses que despertam ou ampliam a atratividade em determinados imóveis, e, provavelmente, “não tardará a fazer parte do escopo das avaliações imobiliárias as condições de acessibilidade ao imóvel e a sustentabilidade ou nível de eficiência energética” (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), atualmente, em geral, estes fatores não tem um peso relevante na avaliação dos imóveis, principalmente devido ao escasso número de amostras que atendem estes requisitos, porém é provável que, no decorrer do tempo, estas considerações se tornem cada vez mais significativas na determinação dos valores dos bens imóveis.
As variáveis podem ser quantitativas ou qualitativas, dependendo da forma como apresentam as informações, sendo que: Variáveis quantitativas são valores que representam as diferenças que podem ser medidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: área, frente, n° de dormitórios, etc. São aquelas que apresentam certa continuidade de valor, ou seja, não são controláveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dos Números Reais. (RODRIGUES, 2006:25)
Ou seja, as variáveis quantitativas são aquelas que podem ser facilmente medidas, e que fornecem diretamente um número que pode ser utilizado na avaliação, como, por exemplo, o andar ou número do pavimento (no caso de apartamentos e salas comerciais), a quantidade de pavimentos do imóvel (no caso de prédios comerciais e casas), a área construída ou área de terreno, a distância em metros da rodovia ou praia, a testada do imóvel, as dimensões da vitrine (no caso de lojas), o numero de vagas de garagem, entre outros. As variáveis qualitativas representam conceitos ou qualidades aos quais se podem associar valores numéricos que possibilitam medir a diferença entre os dados, para o conceito ou qualidade em estudo, tais como: padrão construtivo, atratividade, estado de conservação, localização na malha urbana, etc. (RODRIGUES, 2006:25)
Por outro lado, as variáveis qualitativas são aquelas que não podem ser medidas ou contadas, apenas hierarquizadas (MANENTI; ZANCAN, 2011), pois consideram itens que não são facilmente mensuráveis, como, por exemplo, o estado de conservação, o bairro e a vista, ou seja, fatores que dependem da sensibilidade do avaliador para serem quantificadas.
Desconsiderar esta abordagem, isentando o laudo de avaliação de referências qualitativas, é considerar explicitamente na sua metodologia que, por certo, não há diferenças de valores entre duas unidades, uma de vista livre e outra com a empena do prédio vizinho a menos de quatro metros de sua janela. (SILVA, 2006:2)
Os fatores que podem ser considerados para cada avaliação variam conforme a tipologia dos imóveis (casas, apartamentos, terrenos, lojas, etc...), de modo que uma variável que pode ser de extrema importância em um determinado caso em outro pode não ser aplicável, ou não ser significativa, como no caso de identificação do andar ou número do pavimento para um apartamento ou de dimensões da vitrine para uma loja de rua, pois de modo geral as lojas de rua são térreas e os apartamentos não possuem vitrines.
“Para minimizar os erros e as distorções no processo avaliatório, é imprescindível saber quais são os principais atributos que influenciam a formação do valor dos imóveis e a forma de interação entre os mesmos” (GONZAGA, 2003:13), analisando individualmente cada bem conforme suas características físicas. Segundo Brenner (2005) a escolha criteriosa de quais variáveis que melhor representem o conjunto amostral e a relação com o bem avaliando podem reduzir significativamente o tempo necessário para a avaliação, bem como representar de forma mais eficiente o mercado avaliando, portanto sempre é recomendável primeiro analisar as amostras e então determinar cuidadosamente as variáveis que devem ser ou não utilizadas para a formação dos valores.
Fonte: Revista Online IPOG Especialize.
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