Administrar um imóvel não é uma tarefa fácil. Há taxas, obrigações a cumprir, burocracia, quando na verdade o proprietário de um imóvel quer apenas o dinheiro do inquilino e o inquilino apenas quer uma moradia, o mesmo ocorre na compra e venda. As peculiaridades de um negócio tão vantajoso para ambos esbarravam nas obrigações inerentes da administração de um imóvel. Então, o proprietário acaba entregando a administração desse imóvel a uma imobiliária, o mesmo ocorre ao inquilino que cada vez mais busca apartamentos para alugar nas imobiliárias.
Segundo Sistema Cofeci-Creci de agosto de 2019, atuam no país 389,4 mil Corretores de Imóveis e 48,8 mil imobiliárias de forma ativa, isso só demonstra como essa modalidade de empresa é crucial para o mercado. Contudo, sempre surgem problemas em qualquer relação de negócio e por isso, vamos conversar nesse artigo sobre essa figura: as imobiliárias.
Acompanhe o artigo até o final para entender o que elas fazem, quais são seus deveres e até onde elas respondem pelo imóvel.
O que faz uma imobiliária
A imobiliária é uma empresa que atua no mercado imobiliário na intermediação de venda ou locação de imóveis, tais como: casas e apartamentos, salas e escritórios, bem como na administração de imóveis locados. Pela venda ou locação de um imóvel a imobiliária ganha uma comissão, a qual é devida pelo dono do imóvel. Uma imobiliária precisa ser credenciada pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, cuja instituição pode ser encontrada nos estados da federação e no distrito federal.
As imobiliárias desempenham um trabalho essencial de aproximação entre o interesse dos proprietários de imóveis em vender ou alugar seu bem e o desejo dos pretendentes a aquisição ou locação de tais bens, tornando-se um elo entre essas duas partes e intermediando a negociação de forma direta ou partilhada, o que torna o negócio de venda e locação de imóveis mais simples e seguro.
Essa intermediação será remunerada por uma taxa de corretagem. Uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (art. 725, CC). O mesmo acontece quando, mesmo iniciado e concluído o negócio diretamente pelo comprador e pelo vendedor, mas for ajustada em contrato taxa da corretagem com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral (art. 726, CC).
Vale ressaltar que, quando a negociação ocorrer em uma incorporação imobiliária, a taxa de corretagem ficará a cargo das incorporadoras e não dos compradores.
Agora que conhecemos um pouco o que do que faz uma imobiliária e como esse serviço é remunerado, vamos acompanhar quais são os deveres das administradoras.
Quais são seus deveres e as responsabilidades da imobiliária
A negociação imobiliária demanda muita cautela. Normalmente são valores altos, longos financiamentos, imóveis que serão vistoriados e essa vistoria será combatida na entrega das chaves. Então, impõe o Código civil que o contrato de corretagem que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723, CC).
Note que o texto legal dispõe, expressamente, que é dever do corretor e da imobiliária, prestar todas as informações sobre o negócio espontaneamente. Portanto, será considerada uma ilegalidade o corretor ou imobiliária que deixar de noticiar informações sobre o negócio pelo popular “ele não perguntou”. Acreditem, acontece.
Nessa linha, o artigo impõe que sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (art. 723, Parágrafo Único, CC).
Os tribunais têm entendido que a mediação do corretor não deve se limitar em aproximar comprador e vendedor, inquilino e locador. Essa relação exige o dever de prestar ao cliente todas as informações e esclarecimentos a cerca do negócio e seus riscos.
De igual forma, quando há uma irregularidade ou erro no negócio que possam colocá-lo em risco e o corretor ou a imobiliária não tomem as devidas providências, podem responder, inclusive, em perdas e danos para compensar o prejuízo causado pelo negócio, como vemos na decisão abaixo:
RESPONSABILIDADE CIVIL CORRETOR DE IMÓVEIS OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DE PENHORA A INCIDIR SOBRE O BEM NEGOCIADO AFRONTA AO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL DANOS MATERIAIS A SEREM RESSARCIDOS MEDIANTE RESTITUIÇÃO DO VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DANOS MORAIS BEM CARACTERIZADOS INDENIZAÇÃO DEVIDA - AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - APL: 00122703420098260554 SP 0012270-34.2009.8.26.0554, Relator: Elliot Akel, Data de Julgamento: 23/07/2013, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/07/2013).
As negociações imobiliárias compreendem, muitas vezes, conhecimentos multidisciplinares tais como engenharia, arquitetura e até mesmo direito. Então, não é cabível ao corretor ou a imobiliária afastar essa responsabilidade sob justificativa de não serem detentores desse conhecimento, sendo, inclusive, responsabilizado por todas as vezes em que se aventurar nessas áreas.
Por isso, é muito importante que as imobiliárias tenham assessoria jurídica e dos demais profissionais envolvidos. A economia de uma consultoria pode resultar em um grande prejuízo futuro caso o negócio seja mal sucedido.
Deveres específicos quanto a locação
Como vimos, a imobiliária é a intermediadora do negócio e dentre seus deveres está atuar com zelo, prestar todas as informações do negócio espontaneamente, podendo ser responsabilizada e condenada em perdas e danos.
Quanto a locação, ela é responsável pela avaliação da documentação do inquilino, solicitando todos os documentos necessários, sendo de inquilino, fiador, certidão de matrícula, comprovante de renda entre demais documentos necessários, bem como a vistoria do imóvel na entrada e na saída, efetuar cobranças sejam extrajudiciais ou judiciais a fim de satisfazer débitos caso existentes e até mesmo consultar débitos de água e energia elétrica quando da rescisão contratual.
Dando ênfase a uma das atividades mais comuns das administradoras de imóveis, a locação detém diversas fases, da primeira vistoria, o depósito da caução ou aprovação do fiador até, ao fim do contrato, a entrega das chaves.
A imobiliária é responsável por esse negócio até o término, portanto, suas obrigações permanecem vigentes até o fim desse negócio, dentre eles o dever de informar espontaneamente quaisquer alterações contratuais, valores, atrasos, ou condições adversas como a alienação desse imóvel em hasta pública.
O Código Civil dispõe que o mandatário (corretor) é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente (art. 667, CC). Então, qualquer eventual prejuízo que venha a ocorrer causado pelo corretor ou da imobiliária por imprudência ou negligência, deverá ser indenizado pela imobiliária.
De igual forma, a responsabilidade da imobiliária fica limitada aos atos que não ocorrerem por negligência, imprudência, ou quando o dano causado for motivado exclusivamente da vítima. Vamos imaginar um exemplo:
Um imóvel foi alugado por João. Ele procurou a imobiliária, ela fez todos os tramites necessários, vistoria, o imóvel foi entregue em perfeitas condições. Posteriormente, Pedro, o inquilino, procurou diretamente João questionando se poderia instalar uma banheira de hidromassagem e João aprovou essa obra. Alguns meses depois, Pedro procura a imobiliária, dizendo que a parede de sua cozinha estava com infiltrações, bolor e que queria devolver o imóvel.
Aqui temos um exemplo em que a imobiliária não seria responsabilizada por qualquer ato, isso porque ela atuou com toda a diligência, cuidado, enquanto João autorizou uma obra diretamente sem comunicar a imobiliária e Pedro foi o responsável pela a obra causadora a infiltração.
Sofri um prejuízo causado pela imobiliária. E agora?
Primeiramente, procure a administradora de imóveis e tente resolver a situação. Provavelmente o dano causado será atenuado de alguma forma e a solução será amigável.
Caso essa não seja possível, será necessário constituir advogado para mover a competente ação judicial, onde você será ressarcido pelo dano que sofreu ou ainda a possibilidade da indenização por lucros cessantes, nos casos em que imóvel era utilizado como fonte de renda.
Isso é tudo, até a próxima!
Fontes:
SOUZA de, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada. Ed. GEN. 10 Edição. 2017.
TARTURCE, Flávio. Direito das Coisas, Vol. 4. Ed. GEN. 2019.
Fernando Aragone - Advogado, formado na Universidade Santa Cecília, na Baixada Santista. especializado em Direito Contratual, Direito Imobiliário e Direito Sucessório.
Fonte: Artigos JusBrasil
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