O contrato de locação é um dos contratos mais conhecidos pela população, pois é bem difícil que uma pessoa não conheça um parente, amigo ou vizinho que more em um imóvel alugado, ou ainda até o próprio leitor desse texto nesse instante more ou trabalhe em um imóvel alugado, porém nem todos conhece todos os direitos e deveres que a lei prevê para esse tipo de contrato e ai está a importância desse texto.
Porém antes de iniciar os comentários quanto aos direitos e deveres dos locadores e locatários é necessário conceituar o contrato de locação. Segundo os maiores estudiosos da área[1], é um contrato pelo qual o uma das partes (o locador) cede o uso e gozo de uma coisa mediante remuneração e por um lapso de tempo para uma outra (locatário).
No Brasil as locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais é regulada pela Lei Federal nº 8.245 de 1991, denominada como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações. Nesta Lei está disciplinado todos os direitos e deveres de ambas as partes no contrato de locação de imóveis.
Falando dos direitos e deveres em si, cabe ao locador (art. 22 da Lei de Locações):
a) Entregar o imóvel em condições para o uso que se destina, ou seja, o imóvel tem que se entregue com condições mínimas estruturais, de limpeza e higiene para o uso comum.
b) Manter a paz do imóvel locado, ou seja, o locador não pode entrar e sair do imóvel locado da forma que bem entender ou ficar atrapalhando, de qualquer forma, o uso pelo locatário.
c) Caso o locatário requeira, fornecer uma descrição minuciosa do estado de conservação, com informações, inclusive de eventuais defeitos.
d) Fornecer os recibos pelos valores pagos pelo locatário, inclusive dos alugueis, sendo vedada a quitação genérica.
e) Pagar as taxas de condomínio (se houver) e os impostos do imóvel e ainda o seguro contra incêndios, salvo disposição em contrário do contrato.
f) Arcar com as despesas extraordinárias do condomínio nos casos em exista um condomínio.
Por outro lado, são deveres do locatário (art. 23 da Lei de Locações) por seu turno:
a) Pagar o aluguel até a data convencionado ou, não havendo data convencionada, até o sexto dia útil do mês.
b) Restituir o imóvel locado em mesmo estado em que lhe foi entregue no início da locação, salvo o desgaste normal de uso.
c) Informar ao proprietário (locador) imediatamente de danos que este deve reparar e as perturbações de terceiro.
d) Reparar os danos causados no imóvel por si, pelos membros de sua família e terceiros.
e) Não modificar o interior e exterior do imóvel sem o consentimento do locador.
f) Permitir a vistoria do locador com dia e hora marcados.
g) Pagar as contas de luz, telefone, internet, água, esgoto e as despesas ordinárias de condomínio.
Um aviso que tem que ser feito ao final dessa lista de deveres do locatário é que o descumprimento de qualquer desses deveres dá o direito ao locador de ingressar judicialmente com a Ação de Despejo[2].
Após passar por essa lista você pode estar pensando: “ora aqui só tem deveres das partes e você não escreveu nenhum direito”, pois bem, vale mencionar que cada dever de uma parte constitui um direito para a outra parte, por exemplo, o dever do locador de, quando requerido, elaborar uma descrição minuciosa do estado do imóvel, constitui um direito de locatário em receber essa descrição.
Passado essa lista de direitos e deveres dos locadores e locatários, uma dica final a ser dada é a seguinte: Façam, sempre que possível, o contrato escrito de locação por escrito. Por menor que seja o tempo de locação, pois vale uma velha máxima do direito “Verbas volant scripta manent” (As palavras voam, os escritos se mantém).
[1] RODRIGUES, Silvo. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 1991.
[2] SACAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito imobiliário: Teoria e prática. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017.
Francisco Pimenta Neto - Advogado de Linhares/ES OAB/ES 33.411
Fonte: Artigos JusBrasil
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