Você sabe como calcular a taxa condominial? Essa é uma dúvida muito recorrente por parte dos moradores e também dos síndicos. Por essa razão, é importante saber como esse calculo é feito, e principalmente por quais itens ela é composta. Só assim, é possível saber se tal taxa é justa.
O que é?
É o valor cobrado mensalmente pela administração para custear as despesas, e melhorias do condomínio.
A taxa condominial, abrange o rateio dos gastos entre as unidades, e servem para pagar despesas tais como:
- Contas de água e energia elétrica do empreendimento;
- Salário dos funcionários contratados;
- Gastos de conservação e manutenção dos equipamentos;
- Compra de materiais para o condomínio;
- Pagar obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio.
Dessa maneira, o pagamento da taxa condominial contribui para a melhoria do todo predial, e também de todos que ali residem. Por essa razão, o pagamento dessa taxa é obrigatório, sendo, portanto, um dever do proprietário.
Como é feito o cálculo da taxa condominial?
1. Some todas as despesas do condomínio, como por exemplo: pagamento dos empregados, conta de água (caso não haja hidrômetros individuais), energia consumida pelas áreas comuns (elevadores, iluminação, etc) e IPTU.
2. Faça uma projeção desse valor para 12 meses. Ou seja, calcule o quanto você gastará durante um ano.
3. Utilize um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro.
4. Despesas extras, como obras previstas, podem ou não serem acrescidas a esse valor.
5. Divida o montante final pelo total de apartamentos ou casas.
6. O valor individual vai, então, para aprovação em assembleia, no primeiro semestre.
Meu imóvel está desocupado, mesmo assim tenho que pagar a taxa?
Sim!
A taxa de condomínio serve para pagar as despesas ordinárias, que envolvem a manutenção das áreas comuns do prédio, as contas de água e energia elétrica, produtos de limpeza, gastos com funcionários e outros custos rotineiros.
Nenhum desses custos é interrompido porque um imóvel se encontra desocupado, certo?
E também não seria justo que os outros proprietários arquem com as taxas atribuídas à propriedade de outro.
Por este motivo, imóvel vazio paga condomínio. Os custos do condomínio continuam a ser distribuídos normalmente entre as unidades.
Esse pensamento vale, inclusive, para contas de água e de gás que não são individualizadas e também para realizações de obras.
Meu apartamento é alugado, e meu inquilino deixa de pagar as taxas, ao final do contrato de aluguel, descubro tal inadimplência, sou obrigado a pagar?
Sim!
A taxa condominial recai sobre o imóvel em si, chamamos isso de natureza propter rem, ou seja, por causa da coisa, por consequência, o responsável pelo pagamento das dívidas do imóvel é de seu proprietário.
A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e possuidor do bem, sendo decorrente da existência da coisa, pois a obrigação é imposta ao titular adquirente que se obriga a adimplir as despesas deste.
De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no caso de débito condominial, ela se atrela à própria coisa e por ela responderá o titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel e ainda que o imóvel tenha sido alienado a terceiro.
Ainda que seu contrato de locação, preveja que tal taxa deve ser paga pelo inquilino, isso não exclui a natureza da obrigação e, portanto, o pagamento deverá ser feito por parte do real proprietário do imóvel.
Caberá a proprietário, posteriormente ao pagamento, ajuizar contra seu ex/atual inquilino ação de regresso para reaver os valores pagos em virtude do descumprimento por parte do locatário.
O não pagamento da taxa condominial pode levar a penhora do imóvel?
Sim!
Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível que se penhore um bem, ainda que seja o único bem de família em virtude do não pagamento de taxas com natureza propter rem.
Diferente daquelas dívidas que possuem caráter pessoal, nas quais quem originou o débito deve pagar, a dívida condominial fica vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor.
Por isso, aquele que pretende adquirir uma unidade condominial, deve verificar se este imóvel está livre de débitos, podendo auferir através de certidões negativas ou requisitando informações junto ao síndico e à administradora do condomínio, a fim de confirmar a inexistência de ações de cobranças condominiais sobre o apartamento que pretende comprar; pois se assim não o fizer, respondera pela dívida existente no imóvel, ainda que ela seja anterior a venda e compra do mesmo.
Quanto tempo o condomínio tem para cobrar judicialmente as taxas condominiais vencidas e não pagas?
O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil Brasileiro/2002.
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Gabriella Bertolini Amaro Fernandes. - Advogada, Especialista em Direito Condominial.
Fonte: Artigos JusBrasil
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