Entenda quais são as obrigações do locador e do locatário
Grande parte dos contratos de locação usam o IGP-M (índice geral de preços de mercado da FGV) para efeitos de reajuste anual do valor do aluguel. E na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato, a escolha fica a critério do locador.
O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda, explica a advogada Marina Paula de Faria, do escritório Hatada Advogados. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado.
Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.
As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador.
O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo previsto, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos. O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei.
O contrato pode ter prazo indeterminado, ou seja, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado, estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.
O local e a forma do pagamento devem ser definidos no contrato. Na omissão, o pagamento é efetuado no imóvel locado.
O contrato deve prever se a locação será para fins residenciais ou comerciais. Sendo comercial deve haver a descrição da natureza da atividade.
Caso o locatário realize sublocação de parte do imóvel, o locador deve ser informado e um novo contrato de locação deve ser celebrado entre o locatário e a outra pessoa. No segundo contrato o locatário será o sublocador e a outra pessoa será o sublocatário. Um exemplo típico acontece quando as repúblicas particulares (casa compartilhada) alugam quartos durante um determinado tempo.
Os contratos devem ainda prever como se darão as benfeitorias (melhorias realizadas no imóvel pelo locatário), a serem classificadas da seguinte forma: necessárias, úteis ou voluptuárias.
Benfeitorias:
Benfeitoria necessária: introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a necessária preservação do imóvel.
Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel, porém não imprescindíveis.
Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamente a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, retirar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relacionadas apenas a um maior conforto no imóvel.
É muito comum que os contratos excluam o direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias. Nesse caso, tudo o que o locatário fizer no imóvel não lhe dará direito a ressarcimento, com exceção das benfeitorias necessárias.
Nas benfeitorias realizadas, passíveis de indenização, negando-se o locador ao ressarcimento, poderá valer-se o locatário do direito de retenção. Ou seja, de permanecer no imóvel até que receba os gastos realizados com as benfeitorias.
De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, por exemplo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso.
A partir do exposto, é recomendável: vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-se em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos) o estado do imóvel e seus utensílios. Fixar o prazo de duração do contrato. Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias feitas. Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido. Não renunciar à renovação automática de contrato
Aconselhamos sempre a consulta jurídica especializada no momento da confecção de um contrato, para que o acordo que se busca estabelecer entre o inquilino e o proprietário se traduza da melhor maneira possível.
Fonte: Hatada Advogados atuante no mercado imobiliário.
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