O laudo de avaliação completo, elaborado por avaliadores profissionais a fim de determinar o valor de mercado de bens e direitos imobiliários, pode ser exigível em diversas oportunidades destacando-se, por exemplo, os processos judiciais, nas ações de reintegração de posse, ações renovatórias ou revisionais dos contratos de locação, assim como nos inventários não consensuais e ações de execução.
Deve ser elaborado em fiel observância e cumprimento da legislação em consonância com a conjuntura do mercado imobiliário sob responsabilidade de profissional legalmente habilitado e tecnicamente capacitado a fim de assegurar ao contratante a necessária fé pública nas instâncias dos poderes constituídos, não se sujeitando a questionamentos por erros, falhas ou omissões na sua elaboração em desacordo com as normas técnicas e legais vigentes.
A escolha da metodologia adequada para avaliar um bem é muito importante, pois, dentre outros aspectos, seleciona o método possível de ser utilizado para realizar os cálculos avaliatórios.
Sempre que seja possível, o método preferencial deve ser o comparativo, por ser o mais preciso, mas essa escolha está condicionada à existência de elementos similares na região, além de outras condicionantes, com as quais precisa também que se tenha muito cuidado, sendo sempre necessário justificar as escolhas e os pressupostos assumidos em função das mesmas. Na documentação disponível sobre a matéria, isso também está explicitado de forma inequívoca.
Avaliação de imóvel é atividade que envolve responsabilidades, sujeitando o avaliador às penas da lei por dolo ou má-fé por erro ou omissão na confecção do laudo. Muitas vezes, quando se pretende saber quanto vale a sua propriedade, uma boa opção é procurar os préstimos de um corretor de imóveis.
Entretanto, quando se tratar de avaliar uma propriedade com a finalidade de constituir prova de valor do imóvel junto às instituições do poder público, a melhor alternativa é contratar o serviço de uma empresa especializada para proceder à uma avaliação mercadológica.
Elaboração de laudo de avaliação de imóveis para comprovação do valor de mercado
O laudo elaborado em conformidade com as normas técnicas é um documento de engenharia e a sua exigibilidade, incluindo grau de precisão e fundamentação, depende da finalidade. Há quem pretenda avaliar o imóvel por que tem a intenção de vender ou alugar e há quem necessite cumprir exigências legais, quando é requerida a comprovação de valor do imóvel por meio de um laudo técnico.
Para o atendimento aos casos da segunda hipótese, a composição do laudo de avaliação imobiliária deve atender aos requisitos e postulados das normas técnicas da ABNT e da legislação vigentes, a fim de assegurar ao documento a fé pública necessária para o evento.
Para quem deseja apenas saber o preço estimado da propriedade, a opção mais econômica pode ser um parecer técnico de avaliação mercadológica elaborado por corretores atuantes no mercado imobiliário.
Elementos formadores de valor dos bens imóveis
Na análise dos dados e informações no curso das atividades de avaliação de um imóvel com a finalidade de constituir prova de valor do imóvel, os elementos que influenciam a formação dos preços devem ser obrigatoriamente levados em conta pelo perito avaliador.
Na maior parte das vezes, elementos tais como localização, estado de conservação, dimensões, relevo e topografia são importantes, porém, por si só, não são determinantes. Em algumas oportunidades, esse detalhe é fundamental e o engenheiro de avaliações perito avaliador deve observar, além disso, que são fatores essenciais, aqueles outros definidos como formadores de valor, a fim de fazer constar, na parte do laudo que trata da descrição e caracterização do bem avaliando, todos os elementos que, de alguma forma, contribuíram para a formação do preço final, exercendo alguma influência sobre as estimativas de preços do terreno e benfeitorias. Esse é o melhor caminho que leva ao melhor resultado.
Elementos formadores de valor
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente
Contemporaneidade
Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte
Custo de oportunidade do capital
Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez
Fator de classe de capacidade de uso das terras
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras
Fator de situação
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente da localização e condições das vias de acesso
Funcionalidade de benfeitorias
Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da viabilidade econômica na unidade imobiliária e na região
imóvel rural
Imóvel cuja vocação é a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização
Situação do imóvel
Compreende a localização em relação a um centro de referencia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade
Terra bruta
Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural
Terra cultivada
Terra com cultivo agrícola
Terra nua
Terra sem produção vegetal ou vegetação natural
Valor econômico
Valor presente da renda liquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco
Ressalte-se que, em se tratando de avaliação de imóvel rural, são consideradas, ainda, as benfeitorias reprodutivas e as não reprodutivas que podem ser benfeitorias voluptuárias, úteis ou necessárias e que a citação de fontes de informações é obrigatória quando se tratar de laudo de avaliação relativa às ações judiciais.
Fonte: Perfectum - Engenharia de Avaliações
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