A incorporação imobiliária é uma atividade complexa, que envolve diversos contratos e negócios. É através da incorporação imobiliária que o incorporador localiza um terreno, antevendo o futuro e antecipando aquilo que os consumidores terão interesse em adquirir anos depois (através de um estudo sobre a viabilidade daquele empreendimento, em todos os aspectos) e idealiza, assim como efetiva, a construção de um empreendimento para a venda de unidades futuras.
Basicamente, o trabalho do incorporador é gerir a atividade de incorporação e canalizar todas as relações jurídicas envolvidas para o fim único de promover a construção de determinado empreendimento. Trata-se de atividade complexa, que gera muitos questionamentos.
Ocorre que, diante do estado de calamidade pública que se instalou por consequência da pandemia do coronavírus, esses questionamentos aumentaram e têm gerado inúmeros debates por profissionais do setor.
Dentre os questionamentos que se apresentam, destacam-se: como estará o mercado imobiliário após o fim da pandemia? Como ficará a capacidade de compra do consumidor após o fim da pandemia? Como estará a oferta de créditos dos agentes financeiros e quais as condições de financiamento para o produto e o adquirente? Como fica o programa Minha Casa Minha Vida? Como estarão as possibilidades de recursos da Caixa, se ela tiver de ajudar a aquecer a macroeconomia? Seria possível o incorporador, em situação de imprevisibilidade, poder desfazer o negócio?
De todas as questões apresentadas, que não são poucas, o presente artigo pretende tratar especificamente do chamado prazo de carência do incorporador e da possibilidade (ou não) de sua suspensão, de forma a proteger a incorporação da forte crise financeira agravada pela calamidade ocasionada pela pandemia do coronavírus.
I – O prazo de carência do incorporador
Quando do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis competente, pode o incorporador estabelecer um prazo de carência para a efetivação da incorporação imobiliária (arts. 33 e 34 da Lei nº 4.591/64).
Referido prazo de carência deverá ser feito através de uma declaração expressa que fixe o prazo para que o incorporador possa, eventualmente, desistir do empreendimento. Nessa declaração o incorporador deve, ainda, apresentar as razões pelas quais o autorizarão a desistir do empreendimento. A título de exemplo, dentre as razões possíveis, cite-se problemas de ordem técnica na edificação, conjuntura financeira negativa, manifestações populares organizadas contra o empreendimento, etc.
Caso haja interesse na desistência por parte do incorporador, ele deve protocolar requerimento no cartório de registro de imóveis informando a) os motivos que o levaram a desistir do empreendimento; b) os documentos que comprovem que os adquirentes foram devidamente comunicados da desistência da incorporação; c) declaração firmada pelo incorporador de que não houve celebração de nenhum documento de venda, promessa de venda ou de ajuste preliminar, etc; d) a data e assinatura do incorporador, com firma reconhecida por tabelião de notas da localidade do imóvel.
II – Como fica o prazo de carência durante a pandemia?
Ultrapassada essa questão inicial, pergunta-se: como ficaria esse prazo em tempos de pandemia? Afinal, sabe-se que com a pandemia, por conta da decretação do estado de calamidade e o consequente fechamento do comércio e de várias atividades, grave crise financeira tem atingido o mercado.
Portanto, certamente se poderia concluir que durante o estado de calamidade pública, decorrido da pandemia do coronavírus, vários consumidores deixariam de adquirir unidades imobiliárias por conta da instabilidade financeira do momento.
Foi exatamente por conta desse motivo que recente julgado da juíza da Vara de Sucessões, Empresarial e de Registros Públicos de Juiz de Fora/MG, ainda em primeira instância, deferiu liminar no sentido de suspender o restante do prazo de carência de determinado empreendimento, enquanto perdurar a situação de calamidade pública (Processo nº 5007483-14.2020.8.13.0145).
Na decisão, a juíza entendeu que é muito maior a chance de desistência do empreendimento nesse período, considerando-se a situação socioeconômica do pais decorrente do estado de calamidade pública que mudam as circunstâncias da venda dos imóveis. Outrossim, se a principal finalidade do prazo de carência é justamente ter a chance de mensurar a adesão a comercialização das unidades do empreendimento, é certo que o alcance dessa finalidade de proteção ao mercado resta prejudicada em virtude do cenário atual.
Portanto, na decisão a juíza suspendeu o prazo de carência do incorporador, de forma que quando cessar o estado de calamidade o prazo voltará a contar do momento que foi suspenso, garantindo proteção ao incorporador.
Em verdade, a situação da calamidade pública tem prejudicado sobremaneira as atividades da construção civil. É fato. E o estado de calamidade vivenciado é argumento suficiente para a suspensão do prazo conferido ao incorporador.
III – Conclusão
Neste momento, o mercado imobiliário enfrenta muitos questionamentos. As perguntas são tantas que cada problemática merece um artigo específico, demonstrando como a justiça tem enfrentado cada questão e quais os argumentos jurídicos a favor do incorporador.
Neste breve artigo, que se limitou a tratar do prazo de carência do incorporador, verificou-se que o estado de calamidade e a consequente instabilidade do mercado imobiliário justificam a suspensão do prazo de carência a favor do incorporador.
Fellipe Duarte Advocacia e Consultoria Jurídica
Fonte: Blog do Autor
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