Afinal de contas, o que é corretagem?
Trata-se de uma atividade desenvolvida no sentido de aproximar diferentes pessoas que possuem interesses comuns em celebrar determinado negócio jurídico imobiliário.
Regulamentada pela da Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto nº 81.871/78, bem como prevista nos artigos 722 à 729 do código civil, pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra, em virtude de mandato de prestação de serviços, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Este contrato deve ser feito de forma particular, retratando muito bem as tratativas do negócio e poderes outorgados de uma parte à outra. Daí a importância de haver assinatura em instrumento particular devidamente elaborado caso à caso.
Ressalta-se que a corretagem se dá com a negociação das partes aproximadas pelo corretor e consequente esgotamento das tratativas entre ambas, sendo o resultado útil da corretagem alcançado nesse momento e não, somente quando da efetiva venda.
Então o corretor seria praticamente um mediador?
Não. O corretor atua para atender aos interesses da parte que o contratou, sendo um intermediador imobiliário para esta. Ele presta serviços para o contratante e deve atuar eficientemente para viabilizar o negócio imobiliário que seu cliente pretende celebrar.
Interessante mencionar, que o corretor deve agir com a máxima boa-fé, lealdade, diligência, informação e prestação de contas, já que pode ser penalizado se não prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados do mesmo.
E quem de fato remunera o corretor?
Inexistindo pactuação que disponha em sentido contrário, a obrigação de pagar os honorários (sim, honorários e não comissão) do corretor é daquele que efetivamente o contratou. E em qualquer dos casos, a partir do momento em que o corretor é chamado para ingressar na relação entre comprador e vendedor e alcança o resultado útil efetivo, passa a ser devido os seus honorários, mesmo que as partes venham a se arrependerem do negócio já instrumentalizado.
Em contrapartida, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, POR ESCRITO, tiver sido ajustada a CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE, terá o corretor direito à remuneração integral, salvo se comprovada a sua inatividade.
Outra situação típica inclusive, é a de que no contrato entre corretor e contratante não se estipule prazo de prestação de serviço determinado, e tal fato, abre margem para o contratante dispensá-lo e posteriormente fazer negócio com o fruto da mediação e por efeito dos trabalhos do corretor. Nesse caso a lei é protetiva ao corretor e seus honorários lhes são devidos, sendo o prazo prescricional para cobrança de 03 anos.
E como ficam os honorários do corretor nos estandes de vendas de unidades futuras?
Vários pontos devem ser observados pelo consumidor leigo ao comprar uma unidade autônoma “na planta”. E para facilitar isso, é obrigação do incorporador elaborar um contrato na forma da Lei de Incorporação Imobiliária.
A obrigação de pagar o valor da corretagem é transferida ao adquirente e deve ser transcrita em campo específico no quadro resumo do contrato, deixando clara e objetiva a informação para o comprador do valor real dos honorários destinados ao corretor, o nome deste ou o da imobiliária que intermediou a transação de compra e venda, além da sua forma de pagamento.
Não se pode esquecer, de que os valores ou os percentuais cobrados pelos corretores são livres, dependendo caso à caso do tipo de trabalho que será executado, do tempo dispensado, do grau de dificuldade técnica e do valor do negócio.
Frisa-se a importância de emissão de recibo. Se o corretor contratado pela imobiliária for pessoa física, sem inscrição no CNPJ, o pagamento deve ser através de RPA - Recibo de Pagamento Autônomo. Neste caso, a existência do RPA não caracteriza vínculo empregatício e a obrigação pelo recolhimento de impostos (IRRF) e a contribuição previdenciária (INSS) é da empresa contratante. Caso o contratado seja pessoa jurídica, deve apresentar recibo de pagamento e a nota fiscal de prestação de serviços no valor do percentual recebido.
Assim, o trabalho do corretor imobiliário possui natureza autônoma, sem vínculo empregatício ou de subordinação. Diante disso, faz-se necessário que haja entre o corretor e a imobiliária o contrato de associação devidamente registrado no Sindicato da categoria, esclarecendo direitos e obrigações de ambos os contratantes. Sem a presença do contrato de associação, os riscos de uma possível relação informal de emprego são bem maiores. Portanto, cabe ao corretor a obrigação de confeccionar seus contratos imobiliários e de apresentar serviços de qualidade aos seus clientes.
Priscila Andrade Sousa Teixeira - Advocacia Especializada em Direito Negocial, Condominial e Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil
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