No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.
No entanto, é universalmente aceito pelas boas práticas de avaliação de imóveis que o método do custo só deve ser utilizado pelo perito avaliador de imóveis em último recurso, ou seja, para imóveis atípicos ou raramente transacionados.
Impõe-se, no entanto, mais algumas considerações.
Em termos gerais, existem duas abordagens quanto ao custo de um imóvel. Uma referindo o método de custo de substituição, em que se estima o seu valor analisando o custo de um imóvel similar, oferecendo utilidade equivalente, outra referindo o método de custo de reprodução, em que se estima o valor estimando o custo para recriar uma réplica de um ativo.
Geralmente, o custo de substituição é o custo que é relevante para determinar o preço para se replicar a utilidade do imóvel, e não as suas propriedades físicas. As etapas da estimativa por esta abordagem envolvem, nomeadamente calcular todos os custos para criar ou obter um imóvel que forneça utilidade equivalente, determinar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e, finalmente, deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o ativo em questão.
No entanto, é universalmente aceito pelas boas práticas de avaliação de imóveis que o método do custo só deve ser utilizado pelo perito avaliador de imóveis em último recurso, ou seja, para imóveis atípicos ou raramente transacionados.
Impõe-se, no entanto, mais algumas considerações.
Em termos gerais, existem duas abordagens quanto ao custo de um imóvel. Uma referindo o método de custo de substituição, em que se estima o seu valor analisando o custo de um imóvel similar, oferecendo utilidade equivalente, outra referindo o método de custo de reprodução, em que se estima o valor estimando o custo para recriar uma réplica de um ativo.
Geralmente, o custo de substituição é o custo que é relevante para determinar o preço para se replicar a utilidade do imóvel, e não as suas propriedades físicas. As etapas da estimativa por esta abordagem envolvem, nomeadamente calcular todos os custos para criar ou obter um imóvel que forneça utilidade equivalente, determinar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e, finalmente, deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o ativo em questão.
O custo de substituição é geralmente aquele de um ativo equivalente que é aquele que fornece função similar e utilidade equivalente ao bem que está sendo avaliado, mas que é de um projeto atual e construído ou feito usando materiais e técnicas atuais de baixo custo.
O método do custo de reprodução é adequado em circunstâncias em que o custo de um ativo equivalente moderno é maior do que o custo de recriar uma réplica do bem sujeito, ou a utilidade oferecida pelo ativo objeto só poderia ser fornecida por uma réplica em vez de um equivalente moderno.
As principais etapas do método de custo de reprodução envolve estimar todos os custos para criar uma réplica exata do imóvel objeto, estimar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o imóvel em questão.
Os custos podem dividir-se em custos diretos, por exemplo, materiais e mão-de-obra, e custos indiretos, que podem envolver custos de transporte, custos de instalação, taxas, despesas gerais, impostos, e margem de lucro, etc.
Fonte: Blog Avaliar Patrimònio PT
NOTA DO EDITOR: Conforme NBR 14.653-3:
Método da quantificação de custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções urbanas e rurais ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O método do custo é um dos mais utilizados em âmbito urbano e figura na maior parte das normativas administrativas que regulam procedimento de valoração especialmente massivo de bens dessa natureza. Serve para determinar o valor de substituição, reposição ou reprodução o valor do técnico que servirá de base para estimar o valor de mercado.
Está baseado na determinação do custo total em que incorrerá para substituir um imóvel por outro, de idênticas características e qualidades empregando, para isso, os materiais e técnicas atuais. O valor final do bem avaliando estará constituído pelo valor do solo, determinado mediante o emprego de outro método, ao que se soma o valor da construção, depreciada, quando procedente, em função de sua antiguidade, estado de conservação, funcionalidade etc.
Fonte: Blog Avaliar Patrimònio PT
NOTA DO EDITOR: Conforme NBR 14.653-3:
Método da quantificação de custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções urbanas e rurais ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
O método do custo é um dos mais utilizados em âmbito urbano e figura na maior parte das normativas administrativas que regulam procedimento de valoração especialmente massivo de bens dessa natureza. Serve para determinar o valor de substituição, reposição ou reprodução o valor do técnico que servirá de base para estimar o valor de mercado.
Está baseado na determinação do custo total em que incorrerá para substituir um imóvel por outro, de idênticas características e qualidades empregando, para isso, os materiais e técnicas atuais. O valor final do bem avaliando estará constituído pelo valor do solo, determinado mediante o emprego de outro método, ao que se soma o valor da construção, depreciada, quando procedente, em função de sua antiguidade, estado de conservação, funcionalidade etc.
Sua versatilidade e universalidade permite múltiplas aplicações e está especialmente indicado para os seguintes usos:
1) Cálculo dos investimentos necessários para substituir o imóvel
2) Cálculo dos investimentos realizados durante o processo de construção do imóvel
3) Cálculo do valor do seguro da construção, deduzindo o valor do solo.
4) Obtenção do valor do imóvel com base em que não existam bens de similares características no mercado e, portanto, não seja factível aplicar procedimentos de comparação (método comparativo direto de dados de mercado).
5) Estimação de obra realizada com base nos investimentos realizados (desembolsados).
6) Estimação de obra que está por realizar e o cálculo dos investimentos necessários a desembolsar.
7) Avaliação de edificações em reabilitação, com a consideração de que o valor do solo aplicável será o que teria previamente ao começo destas obras.
O procedimento começa com estimação do Custo de Substituição-Reposição Bruto (CRB) para chegar em uma fase imediatamente posterior ao cálculo do Custo de Substituição-Reposição Líquido (CRL) aplicando ao primeiro as depreciações ou apreciações que sejam procedentes.
Como definições de custo, vejamos o que nos apresenta a NR 14.653-1 ABNT:
Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
Custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.
Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
Custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.
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