Não é de hoje que se sabe de todos os cuidados necessários quando da aquisição de imóveis ou formação de garantias imobiliárias. A segurança nas negociações é sempre o maior postulado de um investidor.
Alinhada a due diligence imobiliária, a cadeia dominial promove a assertividade necessária quanto a regularidade de um imóvel.
A terminologia não é corriqueira nos negócios imobiliários, mas sua confecção é capaz de prevenir inúmeros imbróglios quanto a origem do imóvel, pois a primeira notícia que deve-se buscar é a averiguação se o imóvel existe de fato, se é regular desde o nascimento como propriedade privada e se sua cadeia de proprietários é legítima.
Afinal, o que é a cadeia dominial?
A Cadeia Dominial se perfaz no caminho até o título de origem do imóvel desde a titulação primitiva, objetivando a verificação de legitimidade do domínio. Ou seja, a confecção da cadeia dominial é um estudo documental de todas as matrículas antecessoras à matrícula do imóvel objeto, retrocedendo até o momento em que era terra pública e qual o procedimento que a fez propriedade privada, rastreando neste processo eventuais falhas, vícios e fraudes havidas, que tenham objetivado suprimir proprietários, diminuir ou aumentar áreas, se apossar de terras públicas e até invenção de áreas que não existem de fato!
Em adendo ao estudo de matrículas e transcrições anteriores, a confecção de cadeia dominial é um instrumento capaz de prover maiores elementos para atestar a regularidade do imóvel in loco, pois se obtém do estudo matricial informações que corroboram com a assertividade do perímetro e materialização espacial do imóvel, que são analisados conjuntamente com dados de cadastros públicos, como CAR, georreferenciamento e outros.
A verificação da legitimidade das certidões e sua cadeia sucessória promove transparência no histórico da propriedade, com a contemplação da sequência cronológica e de todos os registros havidos de modo a identificar quaisquer vícios que maculem a existência real daquele imóvel e todos os atos que possam ter alterado sua configuração, como desmembramentos, unificações, divisões, subdivisões, deslocamento de localização, penhoras ou até que o imóvel sequer exista, por ter sido criado por ações de grilagem, mecanismo de falsificação de documentos, corrupções, negociações fraudulentas que objetivam a apropriação de áreas de forma irregular e falseiam a realidade com a criação de registros falsos, duplos, baseados em sentenças judiciais irreais, registros abertos sem autorização dos órgãos competentes, baseado em escrituras também falsas e outras artimanhas que pretendem legalizar arbitrariamente o domínio de terras, “grilando” o patrimônio público ou até privado.
A experiência do profissional que confecciona a cadeia dominial é primordial para o sucesso do trabalho, pois deve-se mesclar com o estudo registral fatores empíricos, conhecimento do histórico de cartórios outrora não ortodoxos e outras capacidades técnicas de análise fundiária, socioambiental e registral que conferem segurança e, consequentemente, a blindagem ao investidor de que está negociando um imóvel regular e com cadeia dominial condizente.
Carolina Lara - Advogada inscrita na OAB/SP desde 2014, atuação contenciosa e consultiva nas searas ambiental/minerária/registral/imobiliária.
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