Por acaso você locou um imóvel, seja residencial ou comercial, e dois ou mais reivindicam o pagamento do aluguel? Ou, o reajuste desse ano está acima do previamente ajustado? Este artigo vem esclarecer os direitos do locatário quando enfrenta tais situações no curso do contrato de locação.
Sendo o pagamento a forma normal de extinção das obrigações e sujeitando-se o devedor, que não efetua, às consequências respectivas, pode-se dizer que, paralelamente ao direito que tem o credor de receber o devido, há um interesse, e mesmo, em certos casos, um direito do devedor, de desvencilhar-se da obrigação e libertar-se do vínculo, para que se forre da suas consequências.
Não pode ser deixado o devedor à mercê do credor malicioso ou displicente, nem sujeitando ao capricho ou arbítrio deste, quer no sentido da eternização do vínculo, quer a subordinação dos seus efeitos à vontade exclusiva daquele. Há, desse modo, direito subjetivo à liberação em favor do devedor que se fundamenta na compreensão da relação obrigacional coo relação de cooperação.
Sendo o devedor não sofrerá os ônus decorrentes de possível atraso, conforme previsto no artigo 389 do Código Civil.
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Para isso, criou-se a modalidade especial do pagamento por consignação, que consiste no depósito judicial ou estabelecimento bancário da quantia ou coisa devida.
A consignação em pagamento, também chamada de oferta real, há de consistir no efetivo oferecimento da coisa devida (res debita), nos termos do artigo 334 do Código Civil (CC), e 542, I do Código de Processo Civil (CPC):
Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais.
Art. 542. Na petição inicial, o autor requererá:
I - o depósito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias contados do deferimento, ressalvada a hipótese do art. 539, § 3º ;
O devedor requer ao juízo a intimação do credor para que venha, em determinado momento, receber a quantia devida, nos termos do artigo 539 do CPC. O artigo 335 do CC, oferece uma gama de situações em que o devedor se liberta da obrigação, por via do depósito da coisa devida (do valor devido).
Outrora, ocorrendo dúvida sobre quem tem a qualidade creditória, e, em tal caso, depositada a coisa devida (o valor devido), resolverá o juiz quem é o credor, valendo a quitação a sentença então proferida.
Se é litigioso o próprio objeto da obrigação, libera-se o devedor consignando-o em juízo, nos moldes do artigo 240 do CPC. O litígio existe, ainda que, se o devedor é intimado por terceiro para não pagar o credor. No inciso V do artigo 335 do CC, cabe a hipótese de disputarem concurso de preferencia sobre a coisa devida.
A consignação em pagamento é o meio judicial, e, eventualmente extrajudicial- liberatório da obrigação, e tem a finalidade escrita.
Para tenha o depósito força de pagamento, é necessário que reúna às condições subjetivas e objetivas de validade deste (artigo 336 do CC); isto é, tem de ser oferecido pelo devedor capaz de pagar, ou por quem tenha legítimo interesse, ou ainda por terceiro não interessado, ao credor de receber; deve compreender a totalidade da dívida. A consignação há de versar a coisa devida (ao valor devido), e não outra, análoga, ainda que mais valiosa o seja.
Art. 336. Para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento.
Depositada a coisa devida (o valor), livra-se o devedor dos juros da dívida, porque a consignação tem efeito equivalente ao próprio pagamento, e, desta sorte, não correm juros contra ele. Pois bem, os riscos da coisa devida são suportados pelo devedor até o momento da tradição, tendo como o princípio res perit domino. Consignada a coisa (o valor), ocorre a inversão da situação.
O depósito deverá compreender os encargos da mora.
Assim sendo, o devedor deverá ofertar a coisa devida. O devedor faz citar o credor para receber a coisa ou quantia devida, ou para vir provar o seu direito, sob pena de se efetuar o depósito.
Com a procedência do depósito, a obrigação fica extinta. O devedor fica liberado, e, com ele seus fiadores e codevedores, nos termos do artigo 339 do Código Civil. Liberados, em consequências, os codevedores e fiadores, e têm legítimo interesse em que prevaleça o julgado.
Depois de efetuado o depósito, as custas caberão ao credor, caso o juiz o julga procedente, e o devedor se improcedente artigo 343 do Código Civil.
Art. 343. As despesas com o depósito, quando julgado procedente, correrão à conta do credor, e, no caso contrário, à conta do devedor.
Uma vez efetuado o depósito e consignada a coisa devida, produz o efeito genérico de constituir o credor em mora, e por via desta decorrem aquelas consequências que acompanham, de que se podem destacar: a cessação do curso de juros; a liberação da responsabilidade pela colheita dos frutos; a transferência dos riscos da coisa para o credor; a liberação dos fiadores e abonadores; a obrigação de ressarcir os danos que a recusa ou não recebimento haja imposto ao devedor; o reembolso das despesas feitas na custódia da coisa; e se tratar de contrato bi-lateral, o consignante adquire a faculdade de exigir a prestação que compita ao credor, ilidindo desde logo a exceptio inadimplenti contractus.
O artigo 344 do Código Civil, versa que se houver litígio sobre a coisa, e não estiver esclarecido a quem caiba o recebimento, caso é de consignação. Se não a promover, o devedor assume os riscos da escolha que faça da pessoa a quem paga. Uma vez consignada a coisa devida, e citados os possíveis interessados, desaparece o risco do devedor, cabendo ao magistrado decidir quem tem direito à coisa, e, levantada esta forma da sentença, o devedor está exonerado.
Art. 344. O devedor de obrigação litigiosa exonerar-se-á mediante consignação, mas, se pagar a qualquer dos pretendidos credores, tendo conhecimento do litígio, assumirá o risco do pagamento.
Vencendo a dívida, na pendência do litígio entre os credores que estejam disputando a preferência, poderão eliminar os riscos de um pagamento eventualmente feito pelo devedor, requerendo a consignação da coisa em disputa, nos termos do artigo 345 do Código Civil.
Art. 345. Se a dívida se vencer, pendendo litígio entre credores que se pretendem mutuamente excluir, poderá qualquer deles requerer a consignação.
Portando, a consignação é um direito do devedor, para se livrar das obrigação principal e acessória. Mas será que em matéria de locação, o regime é diferente?
Em matéria de locação, a consignação em pagamento segue um rito próprio, que se encontra no artigo 67, da Lei nº 8.245/91. O locatário poderá, em hipótese de mora do credor, consignar judicialmente os valores correspondentes aos alugueis e aos acessórios da locação, especificando-os (art. 67, I, da Lei nº 8.245/91).
A ação consignatória da Lei do Inquilinato e a ação consignatória regulada pelo Código de Processo Civil têm, atualmente, poucas diferenças, dentre as quais a existências, no caso da segunda, de um procedimento extrajudicial para o pagamento (art. 539, §§ 1º a 4º do CPC), o qual se tem estendido à consignação regulada pela Lei especial.
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
Determinado a citação do locador-réu, o locatário deverá efetuar, no prazo de 24 horas, o depósito judicial da quantia devida, sob pena de extinção do processo (art. 67, II, da Lei nº 8.245/91), devendo ainda, no curso do processo, depositar os aluguéis que se forem vencendo (artigo 67, III, da Lei nº 8.245/91).
Art. 67. (...):
I – (...);
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
A contestação do locador, que deve ser oferecida no prazo de 15 dias após a juntada do mandado de citação do mesmo, se restringindo às matérias previstas em Lei (art. 67, V, da Lei nº 8.245/91), podendo, contudo, reconvir para pedir o despejo e a cobrança dos valores que entenda devido (art. 67, VI, da Lei nº 8.245/91). Se o réu alegar em sua peça de defesa, a falta de integralidade do depósito, poderá o autor complementar aquele inicialmente feito (art. 67, VII, Lei nº 8.245/91), respondendo pelo ônus sucumbenciais. O locador poderá levantar durante o processo, os valores correspondentes as importâncias incontroversas.
Portanto, conforme visto a consignação é um direito do devedor, e por conseguinte do locatário quando enfrenta situações de cause insegurança sobre o montante e para quem pagar o aluguel.
Raphael Faria - Sócio fundador do escritório Raphael Faria Advocacia, localizado em Curitiba. Escritório totalmente capacitado para atender demandas unitárias, bem como de massa. Pós-graduado pelo Centro Universitário Curitiba- UNICURITIBA- Direito Civil e Processo Civil (2013-2015). Especialista em Direito Bancário- Relações de Consumo, Tarifas e Produto pela UDEMY, com sede em São Francisco, Califórnia, EUA. (2018). Experiências em direito privado, órgãos públicos, e recursos.
Raphael Faria - Sócio fundador do escritório Raphael Faria Advocacia, localizado em Curitiba. Escritório totalmente capacitado para atender demandas unitárias, bem como de massa. Pós-graduado pelo Centro Universitário Curitiba- UNICURITIBA- Direito Civil e Processo Civil (2013-2015). Especialista em Direito Bancário- Relações de Consumo, Tarifas e Produto pela UDEMY, com sede em São Francisco, Califórnia, EUA. (2018). Experiências em direito privado, órgãos públicos, e recursos.
Fonte: Artigos JusBrasil
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