Entende-se que o valor real de um bem, é o montante que um eventual comprador estará disposto a pagar por ele, sem que existam quaisquer fatores ou conveniências especiais para o adquirir, naquele momento. Na engenharia a Avaliação é a área que reúne o “Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens”. É a ciência que subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos, e é empregada numa variedade de situações. Avaliação de Imóveis é a definição técnica do valor de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos ou frutos sobre eles (intangíveis). Os bens tangíveis identificados materialmente são os imóveis urbanos, rurais e industriais, as máquinas e equipamentos, matéria-prima, enquanto na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes, de acordo com procedimentos técnicos definidos por normas específicas.
O PREÇO DE VENDA REAL E O PREÇO DE VENDA ESPERADO – MÉTODO COMPARATIVO
O preço de venda real do imóvel é aquele pelo qual ele é transacionado, livre de qualquer fator que adultere o valor do mesmo. Assim entre dois indivíduos, um comprador, outro vendedor, que defendendo cada um livremente a sua parte no negócio chegam ao valor da transação, o preço de venda, com ou sem intervenção de um intermediário por exemplo uma imobiliária. Mas para que um esteja a pedir um valor de venda para o seu imóvel e o outro esteja a propor um valor para a compra do mesmo, quer um quer outro tem que ter uma ideia de quanto pode valer esse imóvel, e para isso tiveram que perceber seja por qual via, quanto poderá valer um imóvel com aquelas características naquela zona, isto é o preço esperado de mercado, o valor de mercado para o imóvel, comparando imóveis com as mesmas características ou aproximadas na mesma zona, ou melhor ainda um intervalo entre um valor mínimo e máximo, dentro do qual é esperado estar o valor de venda.
Estamos a falar no estudo de mercado, pelo método comparativo de mercado como também é conhecido, que cada um faz mais empiricamente ou cientificamente, para atribuir um valor ao imóvel.
O MÉTODO COMPARATIVO OU DE MERCADO
O método comparativo/mercado é para muitos autores o método de avaliação por excelência, porque é aquele que, baseando-se estritamente nos dados extraídos do mercado imobiliário, fornece o valor que o imóvel avaliado teria numa transação concretizada nessa data ou a renda que poderia gerar. O Valor de Mercado é o montante estimado pelo qual uma propriedade poderá ser transacionada, à data da avaliação entre um vendedor e um comprador livres, em igualdade de circunstâncias, após um período adequado de comercialização e em que cada uma das partes atuaram com conhecimento, prudência e sem coação (TEGOVA, 2016).
O PREÇO DE VENDA REAL E O PREÇO DE VENDA ESPERADO – MÉTODO COMPARATIVO
O preço de venda real do imóvel é aquele pelo qual ele é transacionado, livre de qualquer fator que adultere o valor do mesmo. Assim entre dois indivíduos, um comprador, outro vendedor, que defendendo cada um livremente a sua parte no negócio chegam ao valor da transação, o preço de venda, com ou sem intervenção de um intermediário por exemplo uma imobiliária. Mas para que um esteja a pedir um valor de venda para o seu imóvel e o outro esteja a propor um valor para a compra do mesmo, quer um quer outro tem que ter uma ideia de quanto pode valer esse imóvel, e para isso tiveram que perceber seja por qual via, quanto poderá valer um imóvel com aquelas características naquela zona, isto é o preço esperado de mercado, o valor de mercado para o imóvel, comparando imóveis com as mesmas características ou aproximadas na mesma zona, ou melhor ainda um intervalo entre um valor mínimo e máximo, dentro do qual é esperado estar o valor de venda.
Estamos a falar no estudo de mercado, pelo método comparativo de mercado como também é conhecido, que cada um faz mais empiricamente ou cientificamente, para atribuir um valor ao imóvel.
O MÉTODO COMPARATIVO OU DE MERCADO
O método comparativo/mercado é para muitos autores o método de avaliação por excelência, porque é aquele que, baseando-se estritamente nos dados extraídos do mercado imobiliário, fornece o valor que o imóvel avaliado teria numa transação concretizada nessa data ou a renda que poderia gerar. O Valor de Mercado é o montante estimado pelo qual uma propriedade poderá ser transacionada, à data da avaliação entre um vendedor e um comprador livres, em igualdade de circunstâncias, após um período adequado de comercialização e em que cada uma das partes atuaram com conhecimento, prudência e sem coação (TEGOVA, 2016).
O enquadramento geral do método comparativo pressupõe para o objeto a avaliar a determinação do designado “valor de mercado” (presumível valor de transação – PVT) segundo as recomendações das normas internacionais, que admite o imóvel vendável no curto prazo. O critério onde é definido como sendo “o uso mais provável, física e financeiramente possível, adequadamente justificado e legalmente permitido que dará como resultado o maior valor para o bem em análise”. O presumível valor de transação (PVT) pressupõe a afetação das áreas brutas envolvidas, e os parâmetros unitários (Vunit) que refletem o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo obviamente em atenção várias características dos bens, nomeadamente as construtivas e de localização. O método comparativo reconhece que os preços dos imóveis são determinados pelo mercado, podendo o valor de mercado ser calculado a partir do estudo dos preços de venda dos imóveis que competem entre si na partilha desse mercado. Assim para um determinado imóvel, podemos chegar a um valor de mercado estimado, por análise de imóveis com características semelhantes, fazendo-se um tratamento e analise aos dados obtidos. Este método, também designado por «método comparativo», «método direto», «método sintético» ou «método empírico», é o método de avaliação mais utilizado e sistematizado para a obtenção de um valor estimado, quando há disponibilidade de dados. Se aplicado à propriedade imobiliária, o método determina o presumível valor de mercado do imóvel a avaliar, por comparação com os preços conhecidos de outros imóveis semelhantes ou comparáveis no mercado imobiliário, comprovados por transações já realizadas, o método pressupõe a existência de um mercado minimamente tipificado, nomeadamente no âmbito dos imóveis que se pretendem valorar.
É assim fundamental, para suporte e enquadramento do ato comparativo, a disponibilização de um volume aceitável de informações imobiliárias, as quais deverão ser contextualizadas no aspecto quantitativo e qualitativo. Este será o ambiente balizador de uma base de dados, a qual incluirá informação diversa em conformidade com as características de cada imóvel a avaliar. Assim a utilização do método comparativo pressupõe; - A existência de um mercado imobiliário ativo; - A obtenção de informação correta; - A existência de transações de imóveis semelhantes; - A análise e homogeneização da informação obtida.
Os imóveis podem ser similares mas cada um é único e assim eles não são totalmente iguais. As razões para as diferenças são: - A localização da propriedade; - As áreas brutas, úteis e complementares; - O estado físico da propriedade; - O tipo de interesse sobre a propriedade; - O período de tempo em que tem lugar a avaliação. - entre outras.
Pode haver muitos fatores que os diferenciam, mas devemos escolher de início os mais próximos possíveis do imóvel em estudo. Na aplicação do método comparativo, deve-se seguir o seguinte procedimento sistemático:
a. Conhecimento do Imóvel em estudo: É fundamental conhecermos bem o imóvel para o qual queremos estimar o valor de mercado. A sua constatação dá-se durante a visita ao imóvel, na qual se deve fazer um levantamento de todas as suas características, estado físico, pormenores de valorização ou desvalorização e de localização, muito importante perceber se está devidamente documentado, com o objetivo de identificar, preliminarmente, as possíveis variáveis pela formação dos valores de bens da mesma natureza, no mercado que se pretende explicar.
b. Planejamento da pesquisa: Tendo um bom conhecimento do imóvel em estudo, planejar o que se vai pesquisar e de que forma se vai pesquisar é fundamental para a obtenção de uma boa amostra. Desta forma, no planejamento da pesquisa imobiliária, em princípio, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa dos dados de mercado, com características, tanto quanto possível, semelhantes às do bem a avaliar, dai ter que se identificar bem onde ir buscar a informação para que isto aconteça. Esta amostra deve ser formada pelos preços praticados no mercado e as respetivas características físicas, econômicas e de localização. Cada dado selecionado deve reunir condições, de tal forma que possa ser considerado um “evento representativo” do mercado imobiliário na zona de pesquisa. Tendo por “Evento representativo” – aquele resultante da livre negociação entre duas pessoas conhecedoras do bem e do mercado, que represente um dado-tipo da população a que pertence (excluir expropriações amigáveis ou judiciais, vendas em hasta publica, transações entre parentes ou sócios de uma mesma empresa, transmissões resultantes de doações, etc.)
c. Prospecção de mercado: Assim após o planejamento, partimos para a prospecção de mercado, “trabalho de campo”, para a obtenção de informação e de dados baseados no mercado relativos às transações recentes de imóveis semelhantes ou comparáveis com o que se está a avaliar, e que competem com o mesmo do ponto de vista dos compradores. A disponibilidade deste tipo de informação no mercado assume uma importância fulcral para a aplicação deste método. Esta informação geralmente inclui o tipo de propriedade, a data de venda ou transação, a área, o preço, a localização e outras informações relevante. Deve-se tentar sempre que possível encontrar amostras de tipologia igual e na zona de localização do que se está a avaliar, assim como relativamente às restantes características que devem ser o mais parecidas possíveis.
d. Verificação da informação: A informação para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser recolhida em quantidade aceitável, isto é, deve ser suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correta e credível do mercado, e deve ter qualidade, deve ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada. Esta etapa permite a verificação e confirmação de que a informação é correta e que os termos e condições de venda são consistentes com os requisitos do valor de mercado, sendo as vendas investigadas para assegurar que os valores são os reais de venda. Quando tal não acontece, o avaliador determinará se os dados devem ser eliminados ou se existe confiança para com os devidos cuidados serem tidos em consideração, de uma forma geral, apesar de não poderem ser utilizados especificamente de forma direta.
e. Seleção de unidades de comparação aplicáveis: Após as fases apresentadas, das amostras recolhidas faz-se a seleção das unidades de comparação que melhor servem para o nosso estudo, que deve ser feita de acordo com o tipo de propriedade e o foco da avaliação em análise; se o imóvel é um apartamento, os apartamentos podem ser comparados usando outros com características idênticas pelo seu valor de venda ou anunciados, ou ainda pelo preço por metro quadrado de área útil ou bruta (preços reduzidos), devendo-se ter muito cuidado neste caso para se perceber se estamos a utilizar sempre as mesmas, se não, deve proceder-se aos ajustes necessários para se chegar a um critério igual.
Após a seleção das unidades de comparação mais adequadas, desenvolve-se uma análise comparativa por cada unidade selecionada.
f. Comparação dos imóveis vendidos ou em venda com o imóvel em estudo: A comparação referida é feita utilizando os elementos de comparação já descritos e ajustando o preço de venda de cada imóvel comparável. Para o ajustamento do preço são usadas técnicas de homogeneização da amostra recolhida, de forma a permitir a comparação entre imóveis que apresentem características diferentes, estas diferenças podem ocorrer em relação à idade, ao estado de conservação, à área, à localização geográfica, à data de transação ou aos níveis de acabamentos e de instalações especiais. Deve-se fazer uma escolha das variáveis que sejam comuns a todos. No caso de não existirem dados disponíveis para realizar tais ajustamentos, ou se desconfiar de uma ou outra variável em concreto relativamente a uma das amostras, o avaliador pode usar o dado da venda para determinar um conjunto provável de valores para esse imóvel, em vez de calcular apenas um único valor indicativo, e tentar perceber qual o que se ajusta melhor ao caso em estudo. Se, chegar nesta fase à conclusão de que os dados não são suficientemente comparáveis, então esse imóvel vendido deve ser eliminado do conjunto de imóveis comparáveis.
g. Resultados, valor indicativo e intervalo de valores: Finalmente procede-se à análise estatística dos dados homogeneizados, que permite através da determinação de certos parâmetros (média, moda, desvio padrão, percentuais e outros), enunciar um valor indicativo ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em estudo objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.
No caso de as condições de mercado serem indefinidas, ou quando os dados de vendas ou em venda mostram variados graus de comparabilidade, será aconselhável desenvolver um conjunto de valores indicativos, ou o valor médio encontrado com o seu respectivo intervalo de venda.
h. Redação do laudo para o imóvel em estudo: O laudo de avaliação constitui o documento fundamental do trabalho de avaliação imobiliária da propriedade, devendo ser elaborado de forma clara e objetiva, e fundamentar devidamente as opções do perito avaliador, em todos os passos da avaliação. Elabora-se o relatório com os dados do cliente e do imóvel em estudo, onde se deve referir o critério seguido e os valores de mercado obtidos e todos os dados que se entender relevantes, a título de exemplo um relatório de avaliação deve conter também os seguintes parâmetros; a) Identificação do(s) perito(s) avaliador(es), e nºs de registo ou de certificação; b) Definições e conceitos; c) Pressupostos e condições da avaliação; d) Metodologia adotadas para estimar o valor de mercado do imóvel, reportado à data de avaliação; e) Conceito de valor e finalidade da avaliação;
- Caracterização através do registro cadastral do imóvel, através da Certidão de dados cadastrais do Registo Predial e Planta Cadastral, que se pressupõem serem anexos ao pedido de avaliação, devendo as suas cópias, constar objetivamente do relatório;
- Aspectos jurídicos e legislação vigente a considerar na avaliação;
- Características construtivas, descrição de todos os aspectos técnicos da construção relevantes a ponderar na aplicação das metodologias de avaliação;
- Equipamentos fixos que integram o imóvel, e sua inclusão, ou não, no valor de avaliação;
- Estado de conservação, depreciação física e obsolescência funcional e econômica;
- Áreas e sua tipologia – bruta, útil, privativa, locável, ou outra, devidamente caracterizada;
- Localização;
- Tipo de ocupação, efetiva, potencial, legal;
- Envolvente urbanística e acessibilidades;
- Características do mercado imobiliário, na zona envolvente do imóvel, com apresentação detalhada da prospecção de mercado e respetivos ajustamentos na amostragem.
- Enquadramento nos instrumentos de gestão territorial em vigor para o local de implantação;
- Eventuais usos alternativos potenciais para o imóvel;
- Qualquer outro aspecto considerado relevante pelo perito avaliador, nomeadamente de incidência ambiental, observado durante a imprescindível vistoria ao imóvel, mesmo que não referenciado no pedido de avaliação, deve ser objeto de análise no relatório, especialmente se tiver influência na formação do valor do imóvel;
- Requisitos éticos e compromisso formal de confidencialidade.
Excerto do texto de João Manuel da Fonseca Cardoso / Avaliação Imobiliária / Instituto Superior de Engenharia do Porto.
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