Como mais comum para identificar o valor de mercado (mas não necessariamente o melhor), existe o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (ou The Sales Comparison Approach). Este método procura identificar o valor baseando-se na comparação com outros imóveis transacionados ou ofertados no mercado, efetuando-se a homogeneização dos dados por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Note-se a sutileza da definição do método ao explicar que este consiste na aplicação de um tratamento técnico sobre os atributos dos dados que formam a amostra. Em outras palavras: primeiro é preciso de uma amostra. Uma amostra que deve conter “n” dados comparáveis com o objeto da avaliação. Sabe-se que não existem duas fazendas absolutamente iguais, portanto, faz-se necessário a aplicação de um tratamento técnico (como, por exemplo, a modelagem matemática por regressão linear ou a homogeneização com fatores pré-determinados) que permita adequar as diferenças entre os dados da amostra com a fazenda que se quer avaliar. Portanto, este método existe apenas quando é aplicado um tratamento técnico sobre os atributos dos dados que formam a amostra.
Qual tratamento técnico? Qualquer um, desde que seja um tratamento matemático de comparação. As normas atuais apresentam regras para tratamento matemático com uso de fatores ou com uso de regressão linear. Outras ferramentas matemáticas, como análise espacial de dados geográficos ou redes neurais ainda não foram normalizadas para avaliações.
A simples média de opiniões de terceiros não se encaixa nesta definição, porque a média não é um tratamento técnico. É apenas a média. E porque opiniões sobre o valor do próprio imóvel avaliado não são dados de mercado. Faz-se necessário aqui um capítulo a parte. O uso apenas de opiniões de terceiros na avaliação pelo método comparativo
É comum, em algumas regiões, a utilização de opiniões de terceiros durante o processo de avaliação. Admite-se isto quando os demais dados são inexistentes. A própria norma da ABNT prevê esta opção. O que é preciso deixar bem claro, e isto eu falo como relator que fui da norma da ABNT, é que o uso de somente opiniões não está previsto naquele texto. O texto tem uma restrição quando se usa a maioria dos dados de opinião, mas não prevê o uso apenas de opiniões. Aquela restrição enquadra o trabalho como Grau I de Fundamentação automaticamente. No meu conceito, opiniões diretas sobre o bem que se está avaliado não são dados de mercado. Não existe nenhum tratamento técnico dos atributos dos dados de uma amostra apenas de opiniões, porque estes “dados” não têm diferenças com o objeto da avaliação. Portanto, o uso de apenas opiniões, para avaliar imóveis, não pode ser enquadrado como laudo de avaliação, porque não fez uso do método comparativo direto de dados de mercado, e muito menos usou qualquer outro dos métodos que existem nas normas.
Se não fez uso dos métodos previstos nas atuais normas brasileiras em vigor, não é um laudo de avaliação, e sim a opinião daquele que assina o trabalho. Opinião qualquer um pode expressar, desde que entenda sobre aquilo que está opinando. O problema é que, opinião não está baseada em procedimentos matemáticos de cálculo e, portanto não pode ser verificada "a posteriori". Um dos pilares da engenharia de avaliações, o Eng. Domingos Saboya, disse certa vez que um laudo de avaliação deve ser como um trabalho científico: aquele que pode ser reproduzido a qualquer tempo e lugar. Este é o conceito que procuramos ensinar, e que estamos aprimorando nesta publicação.
Voltando ao uso do método comparativo direto de dados de mercado, é comum encontrarmos sua aplicação em conjunto com o Método Evolutivo, que identifica o valor da propriedade pelo somatório das parcelas que o compõe. Usualmente, os engenheiros usam o método comparativo para identificar o valor das terras, o método da renda para produções vegetais, o método do custo para construções e o método evolutivo para encontrar o valor do imóvel, quando se está avaliado fazendas.
Outro método de avaliação é o da Capitalização da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalização de uma média das receitas líquidas anuais do imóvel avaliado, utilizando-se de uma taxa obtida no mercado, para determinar o valor total da propriedade.
A Aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (ou aproximação do valor pelo mercado)
A ABNT NBR 14.653-1 (2001) define-o como um método que “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. Para sua aplicação é imprescindível a existência de uma amostra composta por imóveis vendidos ou à venda (os elementos, cada um com seus atributos), comparáveis com o imóvel objeto da avaliação por meio de alguma ferramenta matemática (tratamento técnico).
Isto significa que, tendo como base uma amostra composta de imóveis que estão disponíveis no mercado imobiliário ou que foram comercializados, comparáveis com a propriedade avaliada, pode-se identificar o valor de mercado utilizando algum tipo de tratamento estatístico; tratamento este que deve interpretar, entender e homogeneizar os atributos dos dados da amostra quando comparados com os atributos do imóvel objeto da avaliação.
É fundamental neste caso a existência de uma amostra. Mas, se não existem fazendas iguais entre si, então como compará-las com aquela que está sendo avaliada? Ou ainda, se os solos do imóvel “x” da amostra são diferentes dos solos do imóvel em estudo, como compará-los? Quanto melhor ou pior são estes solos do que aqueles? E a localização dos dados da amostra quando comparadas com a localização do objeto da avaliação? E o clima? E a disponibilidade de água? E o tamanho? A solução deste conflito reside no tratamento técnico. Temos assim alguns pontos primordiais que vão nos permitir aplicar esta metodologia:
•a necessidade de uma amostra com valores de imóveis negociados (vendas) ou disponíveis para negociação (ofertas);
•o conhecimento dos atributos (características internas e externas) tanto dos dados da amostra quanto do imóvel objeto da avaliação; •a existência e o conhecimento de como aplicar um procedimento estatístico validado (tratamento técnico) que permita ao engenheiro de avaliação interpretar e comparar estes atributos, de forma a identificar o valor da fazenda, que é a incógnita do problema. Sem estas informações, não há como aplicar esta metodologia.
A amostra
Uma amostra de dados de mercado consiste em pesquisar os valores de diversos imóveis que foram ou estão sendo negociados no mercado imobiliário. Como já explicamos, os dados são de imóveis vendidos ou à venda (ofertas); são utilizadas também opiniões, misturadas com os dois primeiros. As restrições de uso já foram explicadas neste trabalho. Recomendo que estas opiniões sejam solicitadas para imóveis, e não para terra nua, assemelhando a informação a uma oferta. O número mínimo de dados, segundo a ABNT NBR 14653-3 (item 9.2.3.3.d) é três, efetivamente utilizados, ou seja, após o saneamento da amostra, o engenheiro de avaliação deve trabalhar com no mínimo três dados.
A aplicação do método comparativo
Do que já descrevemos podemos deduzir que a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado para a avaliação de imóveis rurais deve equiparar os atributos de cada dado, de forma direta e através de um tratamento técnico, com o objeto da avaliação. Estes “dados de mercado” são divididos em população ou amostra. Segundo Barros e Fischer, 2006, população é o conjunto completo de observações reais ou potenciais sobre as quais de fazem inferências, e amostra é o subconjunto da população selecionado de acordo com um método de amostragem.
Ainda segundo os mesmos autores, os métodos de amostragem são divididos em:
[a] amostra por grupos/cluster: uma população é dividida em grupos chamados de clusters; alguns deles são selecionados aleatoriamente, e cada membro participante é observado.
[b] amostra por estrato/camada: a população é dividida em estratos e um número fixo de elementos de cada estrato é selecionado para a amostra.
[c] amostra aleatória simples: uma amostra selecionada de tal forma que cada membro possível da amostra tenha igual oportunidade de ser selecionado; usada em muitas inferências elementares. Isto significa que as mais diversas características (variáveis) que diferenciam um imóvel de outro devem ser conhecidas pelo engenheiro de avaliação, para que possam ser transformadas em parâmetros numéricos com o menor grau de subjetividade possível.
Segundo Barros e Fischer, variável é o atributo de elementos de uma população ou amostra que pode ser medido. Ex.: área do imóvel, localização, distâncias, tipos de solos, disponibilidade de água são algumas das muitas variáveis que podem ser medidas em imóveis. Dados são os valores das variáveis observadas, que pode ser do tipo:
[a] dados qualitativos (ou “categóricos”) são descritivos porém não numéricos. Ex.: localização, tipos de solos;
[b] dados quantitativos assumem valores numéricos;
[c] dados discretos possuem números contáveis (0, 1, 2, ...) como valores. Ex.: número de casas numa fazenda;
[d] dados contínuos podem se encontrar em uma faixa de valores, não apenas em valores contáveis. Ex.: pluviosidade.
Excerto do texto de "Engenharia de Avaliações aplicada a Imóveis Rurais" de Marcelo Rossi de Camargo Lima / Eng. Agrimensor.
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