Não raras as vezes ouvimos alguém dizer que o Corretor de Imóveis apenas deve ser remunerado com a efetiva venda do imóvel, ou seja, não realizada a escritura pública de compra e venda entres os contratantes, o negócio imobiliário não se concretizou. Logo, o Corretor de Imóveis não deve receber a respectiva comissão, pois não atingiu o resultado útil de sua atividade. Percebe-se, portanto, um condicionamento da remuneração do Corretor à celebração do negócio jurídico (definitivo) imobiliário1 intermediado, por meio da escritura pública/registro, por exemplo.
Compreende-se, então, que o “fato gerador” do direito do Corretor à percepção de sua comissão está na definição do que se pode entender por resultado útil de sua atividade.
A lei 6.530/78 que disciplina a profissão do Corretor de Imóveis assegura-nos que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária” (art. 3º). Assim, em regra, procura-se aquele especialista para intermediar uma transação imobiliária, de maneira a aproximar, por exemplo, o vendedor e o comprador de imóveis, através de um contrato de prestação de serviço acompanhado de um mandato (procuração), com o objetivo de comprador e vendedor concretizarem a venda de um determinado imóvel, cabendo ao Corretor de Imóveis garantir segurança no negócio e prestar as informações suficientes e adequadas sobre a compra e venda2, conforme preconiza o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, a confecção de escritura pública e/ou o seu registro na matrícula imobiliária não são condições para caracterizar o resultado da atividade de corretor; o trabalho de corretagem, a propósito, resulta no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio e os seus riscos3, independentemente da execução do negócio em si.
Nesse sentido e de maneira prudente, pontual e acertada (data venia), o Superior Tribunal de Justiça, recentemente (21/11/19), através da Terceira Turma (REsp 1.783.074/SP), reconheceu que “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio” (p. 09). E, ainda, destacou:
Ora, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si. Destarte, se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra4.
No caso em tela, notou-se que os promitentes vendedores e compradores assinaram apenas o contrato de promessa de compra e venda, não recaindo qualquer responsabilidade pela não assinatura da escritura pública por parte do corretor de imóveis. Ou seja, o contrato de promessa de compra e venda foi desfeito (posteriormente) sem qualquer contribuição do Corretor:
Na espécie, como já anteriormente mencionado, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido, como mesmo expressamente delineado pelo voto vencido do acórdão recorrido, a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atendido5.
Assim, depreende-se que a comissão do Corretor de Imóveis é devida independentemente da concretização definitiva do negócio jurídico, tendo em vista que a aproximação das partes e os serviços de intermediação e assessoria foram devidamente prestados pelo profissional.
Dessa forma, conforme claramente disposto no texto legal do art. 725 do Código Civil, ainda que as partes – vendedor e comprador – não concretizem o negócio jurídico, a remuneração do corretor será devida, devendo-se, portanto, analisar no caso concreto se a não conclusão do negócio se deu em virtude da falha na prestação do serviço daquele profissional, isto é, é necessário verificar se houve nexo de causalidade entre a não concretização do negócio e os serviços efetivamente prestados pelo corretor, pois, do contrário, o seu serviço foi prestado e não houve defeito na sua realização ou inexistiu culpa exclusiva na sua inexecução.
Portanto, devida é a comissão ao Corretor de Imóveis, de forma que não esteja a mesma condicionada a concretização de um negócio jurídico, seja ele uma compra e venda imobiliária, ou não.
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1 PAMPLONA FILHO, Rodolfo; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil. Contrato em Espécie. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 445.
2 O que significa dizer que, por exemplo, prestadas as informações sobre os riscos do negócio, comprador e vendedor podem assumir o risco de uma determinada compra e venda imobiliária, o que exime a responsabilidade do Corretor de Imóveis, pois o seu serviço fora prestado acompanhado de informações seguras, suficientes e adequadas, não caracterizando defeitos na sua prestação.
3 REsp 1.783.074/SP, pág. 09.
4 REsp 1.783.074/SP, págs. 09/10.
5 REsp 1.783.074/SP, pág. 12.
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Allan Milagres é Mestre em Direito Processual Civil. Professor de Graduação e Pós-Graduação do Centro Universitário UNA. Especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário. Advogado.
Larissa Helena Nascimento Capucho é graduanda em Direito.
Fonte: Migalhas
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