Questão importante, sobretudo para empresários que alugam imóveis para montarem suas empresas, é a proteção do ponto comercial. Quando o empresário aluga um imóvel para montar seu negócio, certamente sua pretensão é de permanecer no imóvel o maior tempo possível. Para tanto, normalmente se faz um contrato com um prazo maior, o que em regra impede a retomada do imóvel pelo locador/proprietário.
Mas o prazo do contrato não é suficiente para proteger o inquilino. Afinal, em caso de venda do imóvel a terceiros, o terceiro adquirente pode simplesmente denunciar o contrato para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias (saiba mais clicando aqui).
Diante disso, neste artigo vou trazer algumas dicas de como efetivamente proteger o ponto comercial do inquilino.
I – Se o proprietário quiser vender o imóvel ele tem de oferecer antes ao inquilino?
Se o proprietário/locador tiver interesse em vender o imóvel, ele obrigatoriamente deve oferecer o imóvel ao locatário, conforme estabelece o art. 27 da Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato).
Note que o proprietário deve comunicar ao locatário por escrito, indicando o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a data e horário que pode ser analisada a documentação do imóvel (art. 27, parágrafo único Lei nº 8.245/91).
II – O proprietário ofereceu, o inquilino não teve interesse na compra e um terceiro adquiriu. O terceiro deve respeitar o contrato?
Suponha que o proprietário tenha oferecido o imóvel ao locatário e o locatário tenha se recusado a adquirir o imóvel. Caso um terceiro venha a adquirir o imóvel, em regra esse terceiro pode denunciar o contrato para que o locatário desocupe em 90 dias.
Mas há uma forma de fazer com que o terceiro adquirente respeite o contrato até o fim. Esta é uma questão importante, que garante ao inquilino a proteção necessária de seu ponto comercial.
Para obrigar ao terceiro adquirente a respeitar o contrato de locação até o fim, é preciso que, cumulativamente (art. 8º da Lei nº 8.245/91):
a) o contrato esteja com prazo determinado;
b) haja, no contrato, a chamada “Cláusula de vigência”;
b) o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.
O contrato deve estar com prazo determinado, ou seja, em vigor. Afinal, se no momento da venda do imóvel o contrato já estiver “vencido”, não há como conferir essa proteção ao inquilino.
No corpo do contrato deve haver, necessariamente, a chamada cláusula de vigência, cuja redação costuma ser a seguinte:
Fica desde já estabelecida a cláusula de vigência, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, de modo que o futuro adquirente deverá observar e cumprir integralmente todas as cláusulas aqui estabelecidas.
Além disso, é importante que o contrato seja “averbado” na matrícula do imóvel. O verbete “averbado” está em destaque, pois enquanto a Lei nº 8.245/91 menciona averbação, a Lei nº 6.015/73 menciona “registro”:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
Portanto, para garantir que o adquirente observe o contrato de locação, é imprescindível o prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. O que dá conhecimento a terceiros da existência da relação locatícia.
E para que o contrato seja registrado é importante que tenha sido assinado por duas testemunhas.
Note, ainda, que se este contrato tiver o prazo igual ou superior a 10 anos, e caso o locador seja casado, para que o contrato seja registrado é necessário que haja autorização expressa do cônjuge.
III – O proprietário vendeu o imóvel e não ofereceu ao locatário. O que pode ser feito?
Caso o imóvel tenha sido vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, podem ocorrer duas situações distintas: a) O locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir ou imóvel; ou b) o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos.
Passa-se a tratar de cada um dos casos acima.
a) O depósito do valor do imóvel em juízo e sua aquisição pelo locatário
Para que o locatário deposite o valor do imóvel e o adquira em juízo, deve observar, cumulativamente o seguinte:
Deve fazê-lo no prazo de 6 meses a contar do registro da compra e venda;
O contrato de locação deve estar averbado no cartório de registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel
Portanto, o locatário não poderá adquirir o imóvel nessa situação caso não o faça no prazo acima e caso o contrato não tenha antes sido averbado na matrícula do imóvel.
b) Perdas e danos em face do proprietário
Caso não seja possível a aquisição do imóvel pelo locatário, seja por desinteresse, seja por não ter antes averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, pode-se pleitear perdas e danos do proprietário.
Assim, se o proprietário não tiver oferecido o imóvel ao locatário antes de vendê-lo, pode o locatário entrar com uma ação na justiça pedindo perdas e danos.
IV – Outras dicas para dar segurança ao inquilino
Diante dos tópicos anteriores, fica evidente que o contrato de locação deve ser averbado e registrado na matrícula do imóvel.
No entanto, pode ser que esses atos sejam dificultosos junto ao cartório de registro de imóveis, tendo em vista as eventuais exigências apresentadas pelo oficial de registro.
Pode ser, por exemplo, que as partes tenham de aditar o contrato para efetivamente levá-lo a registro ou que tenham de providenciar outros documentos para tanto.
Neste sentido, sugere-se a inserção da seguinte cláusula nesses contratos:
O presente Contrato será registrado e averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e as despesas com o referido registro serão suportadas pela LOCATÁRIA. No entanto, o LOCADOR se obriga a apresentar e/ou entregar à LOCATÁRIA toda documentação necessária a efetivação do registro e da averbação (direito de vigência e direito de preferência), conforme o disposto nos arts. 8º e 33º da Lei 8.245/91, combinado com o art. 167, I, item 3 e inciso II, item 16 da Lei 6.015/73. Caso seja necessário, poderão ser feitos aditamentos a este contrato para atender as necessidades das partes e cumprir as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente.
Pode ocorrer ainda de o locatário demorar a registrar/averbar o contrato na matrícula do imóvel. Seja por esquecimento, seja por dificuldades outras com a documentação.
Se isso ocorrer e o imóvel for vendido a terceiros antes, o locatário pode ficar desprotegido.
Sugere-se, para tanto, a inserção da seguinte cláusula no contrato:
Enquanto o presente Contrato de locação não estiver registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente, fica o LOCADOR obrigado, na hipótese de alienação do imóvel, a, contratualmente, e como condição prévia e essencial para a possível venda, fazer com que o terceiro adquirente se comprometa a respeitar integralmente o presente Contrato de locação. O não cumprimento desta obrigação dará direito à LOCATÁRIA de exigir do LOCADOR perdas e danos, lucros cessantes ou emergentes, despesas de mudança, relocação e indenização de todas as benfeitorias realizadas no imóvel
Embora a ausência do registro e da averbação não leve a conhecimento de terceiros a existência da relação locatícia, nada impede que essa responsabilidade seja contratualmente estabelecida. Fato que certamente dará maior segurança ao locatário.
V – Conclusão
É fato que diariamente milhares de pessoas e empresas celebram contratos de locação de imóvel. Na locação comercial, sobretudo de empresas locatárias que querem manter seu negócio e seu ponto comercial, é necessário que seja dado ao locatário a máxima proteção possível.
Ocorre que muitas vezes essa proteção não é dada de maneira correta, tendo em vista o desconhecimento da legislação por parte dos profissionais que atuam com locação de imóveis.
Desta feita, o presente artigo trouxe alguns cuidados importantes que podem ser tomados para que seja conferido aos locatários a maior segurança possível.
Fellipe Duarte - Advocacia e Consultoria Jurídica.
Fonte: Blog do autor.
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