TRATAMENTO POR FATORES NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparáveis os dados coletados na pesquisa. É a parte mais trabalhosa da avaliação. O tratamento se processa com o auxílio de fatores de homogeneização, que podem ser calculados matematicamente ou coletados diretamente em campo. À seguir são expostos os principais fatores de homogeneização utilizados em avaliações de imóveis urbanos: 

Fator de oferta ou fonte (Fo): Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. É tomado em geral como 0,9 para imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados transacionados, em razão da ausência de elasticidade é tomado como igual à 1,0. 

Fator de atualização (Fa): Utilizado para atualizar o valor de uma transação à vista, ocorrida em passado recente, para a data de ocorrência da avaliação. É comum também o uso do fator de redução de preço à (Fv), onde se obtêm o valor à vista de um imóvel comprado à prazo, inclusive através de série uniforme de prestações. Em ambos os casos, os fatores são obtidos através de cálculos de matemática financeira. 

Fator de localização ou transposição (Fl): Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos, ou seja, corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa da amostra em relação ao imóvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genérica de valores do município, lançamentos fiscais, informações imobiliárias, ou mais comumente através da experiência profissional.. 

Fator de frente ou testada (Ff ): Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de um lote com relação à outro possuidor de uma frente de referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja mais valorizado. 

Fator de profundidade (Fp): Utilizado para considerar a desvantagem do imóvel possuir profundidades fora da faixa recomendável para a região 

Fator de topografia (Fg): Aplicado quando o perfil topográfico do imóvel difere da situação paradigma de um terreno plano (Fg = 1,0) 

Fator de esquina ou frentes múltiplas (Fe): Fator que considera o fato de que lotes situados em esquinas ou que tenham frentes múltiplas tem maior possibilidade de serem utilizados para negócios e maior perímetro de vitrines, sendo portanto mais valorizados. 

Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): Considera o zoneamento e os coeficientes de aproveitamento impostos pela legislação. Para avaliá-lo basta que se faça uma relação matemática entre o coeficiente de aproveitamento do imóvel avaliando e pesquisado. 

Fator de padrão de acabamento (Fd): É um fator que tem o objetivo de eliminar as diferenças relativas às variações nos detalhes de acabamento entre diferentes imóveis. Sua aplicação é muito importante no caso de imóveis residenciais, tem importância relativa no caso de escritórios e pouca importância no caso de lojas. 

Fator de idade e conservação (Fi): É aplicado na correção de diferenças entre a idade aparente e estado de conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis pesquisados. 

Fator de arquitetura (Fq): Refere-se às condições arquitetônicas dos imóveis em estudo, considerando diferenças entre características tais como número de vagas de garagem, posicionamento na edificação, presença de área de lazer, etc. Sua variação ocorre normalmente entre 0,70 e 1,30.

Fonte: DEMC - UFMG

NOTA DO EDITOR: Comumente vemos no mercado imobiliário, avaliações de imóveis urbanos embasadas apenas e tão somente na média de preços de transações recentemente praticadas, sem nenhum tratamento de homogeneização entre os preços pesquisados. Daí não serem auditáveis, sujeitas a graves erros, carecendo de credibilidade e isenção, características fundamentais numa avaliação mercadológica.

A técnica de homogeneização por meio de fatores consiste em proceder modificações nos preços de cada elemento da amostra, decorrentes da alteração dos diversos atributos, de modo que, ao final do tratamento, os preços homogeneizados se refiram a um imóvel de características padronizadas (paradigma), que poderão até mesmo ser coincidentes com a do imóvel avaliando.

É importante observar que a Norma NBR 14653-2 Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis urbanos, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, preconiza que, quando o tratamento adotado for de homogeneização por fatores, os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não deverão ser utilizados.