MATÉRIAS SUSCEPTÍVEIS DE GERAR INCERTEZA NA AVALIAÇÃO

1 Âmbito 

1.1 Esta orientação oferece comentários adicionais quanto às matérias suscetíveis de gerar incerteza na avaliação.

 

2 Exemplos 

2.1 Não é possível facultar uma lista exaustiva de circunstâncias perante as quais podem surgir matérias suscetíveis de gerar incerteza – no entanto, os exemplos em 2.2, 2.3 e 2.4 representam as três circunstâncias mais comuns. 

2.2 A propriedade em si pode ter características particulares que tornam difícil ao avaliador formar uma opinião sobre o seu valor provável, independentemente da abordagem ou método utilizado. 

Por exemplo, pode tratar-se de um tipo pouco comum, ou mesmo exclusivo, de propriedade. De igual modo, a quantificação de como os compradores poderiam refletir alterações significativas, tais como potenciais permissões de planejamento, podem depender significativamente dos pressupostos especiais assumidos. 

2.3 Sempre que as informações disponíveis para o avaliador forem limitadas ou restritas, seja pelo cliente ou pelas circunstâncias da avaliação, e a matéria não possa ser suficientemente abordada pela adoção de um ou mais pressupostos, menos certeza poderá ser atribuída à avaliação do que seria se fosse de outra forma. 

2.4 Os mercados podem ser perturbados por motivos relativamente únicos. A perturbação pode surgir devido a imprevistos financeiros, macroeconômicos, jurídicos, políticos ou até mesmo naturais. 

Se a data de avaliação coincidir com, ou estiver no rescaldo imediato de, um evento como estes, tal poderá resultar numa redução do nível de certeza atribuível a uma avaliação, devido a dados empíricos inconsistentes, à completa ausência de dados empíricos ou à possibilidade de um avaliador ser confrontado com um inédito conjunto de circunstâncias sobre as quais tem de basear um parecer. 

Nessas situações, as exigências dos avaliadores podem ser extraordinariamente difíceis. Embora os avaliadores devam ainda assim ser capazes de elaborar uma opinião, é importante que o contexto desse julgamento seja claramente explicado. 

3 Relatório 

3.1 O requisito principal exige que o relatório de avaliação não induza em erro nem crie falsas impressões. O avaliador pode chamar expressamente a atenção para, e comentar sobre, quaisquer questões resultantes em incertezas significativas na avaliação à data da mesma. Tais comentários não poderão incidir sobre o risco geral de movimentos de mercado futuros ou no risco inerente à previsão de movimentos financeiros futuros – ambos podendo e devendo ser considerados e refletidos como parte do processo de avaliação (por exemplo, a avaliação de uma propriedade de investimento que está sujeita a movimentos financeiros futuros muito incertos poderia ainda assim sustentar-se pela informação rica e coesa sobre transações comparáveis) – mas deverá dizer respeito ao risco da avaliação daquele ativo. 

3.2 Sempre que exista incerteza material, será normalmente expressa em termos qualitativos, indicando-se a confiança do avaliador no parecer de avaliação dado por via da escolha certa das palavras utilizadas. De fato esta poderá ser a única forma realista de o fazer, uma vez que as mesmas condições que criam incerteza na avaliação geralmente se traduzem na falta de informação empírica suficiente para suportar uma estimativa quantitativa. 

3.3 Na maioria dos casos é desapropriado ou pouco prático expressar a incerteza da avaliação quantitativamente, e de fato qualquer tentativa de o fazer parecerá contraditória. Se uma medida de incerteza matemática estiver incluída em qualquer relatório, é essencial que o método ou o modelo utilizado seja apropriadamente explicado, destacando-se adequadamente quaisquer limitações. 

Em determinadas circunstâncias, uma análise de sensibilidade poderá ser considerada apropriada de forma a ilustrar o efeito que alegadas alterações de aspetos específicos poderão ter na avaliação, que deverá ser acompanhada por um comentário explicativo. Deve ser levado em conta que qualquer risco inerente que seja quantificado poderá oferecer uma ideia de precisão que pode ser enganadora. 

3.4 Noutros casos, sempre que o avaliador puder razoavelmente prever que venham a surgir valores diferentes sob circunstâncias diferentes, deverá dialogar com o cliente de modo a considerar avaliações alternativas utilizando pressupostos especiais que refitam essas circunstâncias. No entanto, os pressupostos especiais apenas podem ser utilizados se puderem ser considerados realistas, relevantes e válidos em relação às circunstâncias da avaliação. Sempre que surjam valores diferentes sob circunstâncias diferentes, estes podem ser reportados separadamente nos pressupostos especiais assumidos. 

3.5 Não seria normalmente aceitável que um relatório de avaliação contasse com uma advertência padrão para lidar com a incerteza material da avaliação. O grau segundo o qual uma opinião é incerta será único a cada avaliação específica. Assim, a utilização de cláusulas padrão podem desvalorizar ou levantar questões sobre a autoridade do conselho fornecido. O objetivo é produzir um relatório que forneça uma consultoria competente e reconhecidamente profissional. As questões que afetam o grau de certeza devem ser indicadas neste contexto. 

3.6 A menos que especificamente solicitada, não é considerada boa prática a expressão de valores dentro de um intervalo estabelecido e não seria normalmente tida como forma de divulgação aceitável. Na maioria dos casos, o avaliador deve fornecer um único valor de forma a cumprir com as exigências do cliente e com os termos de contratação. De igual modo, o uso de expressões com caráter qualificativo, tais como "em torno de", não é normalmente apropriado ou adequado para transmitir incerteza significativa sem recurso a comentários explícitos adicionais, sendo mais uma vez veemente desencorajado. Sempre que possam surgir, sob diferentes circunstâncias, diferentes valores, é preferível fornecê-los sobre pressupostos especiais declarados (ver parágrafo 3.4 acima) 

3.7 Chama-se a atenção para o fato de que as normas de reporte financeiro podem obedecer, e muitas vezes obedecem, a requisitos de divulgação especiais para avaliar a incerteza, embora esse termo particular possa não ser expressamente utilizado. A conformidade com esses requisitos é obrigatória nos casos em que os requisitos sejam aplicáveis. 

Fonte: Excerto de texto da Avaliação RICS - Normas Globais 2017