Mais um artigo para auxiliar síndicos e condôminos entre suas obrigações e deveres. Assim, segue uma breve explicação entre os termos: convenção de condomínio e regulamento interno.
Irei explicar o que é cada um e a diferença entre estes dois documentos, ambos necessários para estabelecer as regras internas e garantir a harmonia na convivência entre as diversas pessoas que compartilham os mesmos espaços para seus negócios – nos casos dos condomínios comerciais -, ou moradia e lazer – nos condomínios residenciais.
Para um melhor entendimento, um exemplo prático: a convenção do condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão brasileiro, ou seja, é neste documento que devem constar detalhadamente todas as regras internas sobre a conduta dos condôminos.
Para isto, pode haver um modelo comum para todos os condomínios, porém, cada um deles deve redigir a sua própria convenção. Isto é feito no período em que as unidades começam a ser entregues para seus proprietários, muitas vezes entregue pela construtora ou incorporadora.
Afinal, por que é fundamental um condomínio ter sua convenção?
Inicialmente, muitas pessoas acham que este documento é fácil de ser redigido e acabam por encontrar modelos na internet, todavia, como venho mencionando sempre, jamais um leigo jurídico poderá substituir a figura de um bom advogado! Noutro giro, os escritórios de administração de condomínios também estão devidamente preparados para a redação da convenção.
Desta feita, trago alguns exemplos do que faz parte de uma convenção, senão vejamos:
1. A discriminação e individualização de todas as unidades condominiais de propriedade exclusiva, delimitadas uma das outras e das partes comuns;
2. O fim a que as unidades se destinam, ou seja, se o fim estabelecido for para moradia, o proprietário não pode abrir ali o seu escritório de trabalho, por exemplo;
3. As quotas proporcionais que cabem a cada unidade e a forma de pagamento das contribuições que vão atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Inclui-se aí o fundo de reserva que, como o nome já diz, trata-se de uma reserva financeira que vai ser formada ao longo dos meses para um reforma emergencial, por exemplo;
4. A determinação da fração (metragem proporcional) ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e áreas comuns;
5. A forma da administração;
6. A competência das assembleias, o modo como será realizada a convocação e o quórum que será exigido para as deliberações;
7. As sanções a que estão sujeitos os condôminos e/ou proprietários, caso haja alguma infração (multas);
8. O Regimento Interno (RI) – e aqui está a diferença trazida no início do texto. O Regimento Interno deve fazer parte da convenção e não ao contrário.
Noutro giro, importante salientar que a convenção não pode reunir qualquer aspecto que contrarie as leis municipais, estaduais e federais, haja vista que estas legislações são soberanas, ou seja, uma vez redigido o documento, ele é aprovado, tornando-se obrigatório para todos.
Ademais, a convenção somente é considerada “aprovada” com as assinaturas dos titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio!
Outrossim, passo a explicação da figura do Regimento Interno, ou seja, este documento é um dos recursos para garantir a ordem e a harmonia nos condomínios. Desta forma, é por meio dele que se evitam e se resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal-entendidos.
O regimento interno também é decidido pelos próprios condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% mais um. Ele faz parte da convenção registrada em cartório!
Assim, na medida em que a convenção contém aspectos essenciais e específicos, o regimento interno complementa com a regularização das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre todos os envolvidos.
Nesse sentido, o regimento interno deve ser elaborado de forma a se antecipar aos problemas polêmicos, haja vista que estipular oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas as partes. O que será permitido? O que será proibido? Como será a utilização das áreas comuns? Qual a sanção (punição) para quem infringir as regras internas? Todas as respostas dessas indagações devem estar no regimento interno.
Por fim, a elaboração do regimento interno do condomínio deverá ser realizada com todo cuidado e profissionalismo, podendo até demorar a sua confecção, todavia, por conter temas complexos, a melhor maneira de o síndico e o condomínio evitarem problemas futuros é fazendo um documento personalizado e bem redigido.
Lorena Granjero de Lucena Torres - Administradora de Empresas, Advogada especialista na área do Direito Ambiental, com MBA, atuante nas áreas de Direito Civil, Consumidor e Trabalhista.Membro da Comissão de Direito Marítimo, Portuário, Aeroportuário e Aduaneiro - CDMPAA e membro da Comissão de Direito Ambiental - CDA da OAB/CE. Publicação de Livro pela Editora Lumens Juris, 8ª Edição.Artigo publicado no Diálogo Ambiental e Internacional, em Lisboa - PT - 2015.
Fonte: Artigos Jus Navigandi
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