Ser proprietário de um terreno já é um grande investimento. Porém, a sua utilização pode gerar outros e maiores rendimentos. Para saber qual a melhor opção para uma determinada propriedade é importante realizar o estudo de vocação imobiliária.
Empreendimentos imobiliários podem ser uma alternativa que, se aplicada corretamente, gerará renda para o dono.
Neste artigo você entenderá o que é o estudo de vocação imobiliária, como ele deve ser feito e quais benefícios ele pode trazer.
O que é o estudo de vocação imobiliária?
O estudo de vocação imobiliária é a atividade de análise das melhores alternativas imobiliárias para um determinado terreno.
Este estudo é recomendado para proprietários que desejam identificar e mensurar as potencialidades construtivas e comerciais dos seus ativos imobiliários, com o objetivo de usufruir do maior retorno possível, ou investidores e incorporadoras antes de adquirir um terreno.
Através de uma análise detalhada, serão apontadas características relacionadas à:
–população da região;
–características urbanas;
–oferta de serviços;
–concorrência;
–zoneamento.
Com todas essas informações tratadas e estudadas, é possível definir qual o melhor e mais vantajoso tipo de empreendimento imobiliário a ser construído naquele terreno, podendo ser residencial, comercial, industrial, ou institucional, entre outros.
Como é feito o estudo de vocação imobiliária?
Para realizar um estudo de vocação imobiliária, é necessário fazer a identificação de seis fatores. Nos próximos tópicos eles serão pontuados e explicados de forma detalhada.
É importante ressaltar que os fatores apresentados devem ser analisados em conjunto e não cada um separadamente.
1) Identificação do terreno
Nessa etapa do estudo de vocação imobiliária são analisadas:
–dimensão da área;
–topografia;
–tipo de solo;
–dimensões do terreno;
–incidência da luz solar;
–localização (zona), entre outros fatores que estão relacionados ao terreno.
Estes fatores podem influenciar diretamente na vocação do imóvel, pois de acordo com a região, este pode gerar maior retorno se for um imóvel residencial, do que comercial, e vice-versa, bem como qual tipo de empreendimento dentro desses.
Outro exemplo está relacionado a terrenos que necessitam de aterramento ou outros investimentos, por exemplo, o que pode gerar mais custos para que o empreendimento seja realizado.
2) Identificação da população da região
Identificar a população que reside no entorno do local estudado é importante para definir a vocação imobiliária, visto que as pessoas que circulam pela região têm influência sobre moradia, compras e serviços naquele local.
Assim, identificam-se os residentes, trabalhadores, estudantes da região, e suas características mais importantes, como faixa etária, poder aquisitivo e estilo de vida, dentre outras.
3) Identificação das características urbanas
Na terceira etapa do estudo de vocação imobiliária, é necessário analisar:
–vias primárias;
–rodovias;
–ciclovias;
–sinalização;
–fluxo de tráfego de pessoas e automóveis;
–verticalização;
–acessibilidade;
–saneamento básico próximo da universalização e outras características urbanas.
Todas essas qualidades são capazes de oferecer funcionalidade e qualidade de vida, e sua existência, ou não, vai influenciar diretamente na decisão sobre qual tipo de imóvel é mais apropriado para a região.
Regiões com elevados fluxos de tráfego de pessoas são relevantes para empreendimentos comerciais, que necessitam da circulação de indivíduos.
4) Identificação da legislação local
Reconhecer a legislação local é de extrema importância para escolha do empreendimento, pois as leis são determinantes para a construção e funcionamento de um projeto.
Estar de acordo com as normas é um dos passos iniciais do estudo de vocação imobiliária e evita complicações futuras. Também adéqua o empreendimento de acordo com suas possibilidades.
A legislação municipal sobre uso e ocupação do solo define o uso da área de acordo com a região da cidade. Por exemplo, existem certas regiões industriais em que é proibida a construção de moradias por causa do risco gerado pela poluição ou ruído, por exemplo.
5) Qualificação da oferta
No estudo de vocação imobiliária, a identificação da oferta pode ser em relação a um serviço ou produto.
A sua qualificação é feita com o objetivo de identificar a quantidade e a qualidade disponível de um produto ou serviço naquela região, influenciando, assim, na definição de qual tipo de imóvel seria o mais adequado.
Quando existe no local uma elevada oferta de imóveis residenciais, talvez essa não seja a melhor opção. Digo talvez, pois a oferta analisada isoladamente pode levar ao erro, pois o desconhecimento da demanda impossibilita saber a necessidade na região.
Por exemplo, quando há um elevado nível de oferta, isso não determina que a demanda esteja baixa e que a construção do empreendimento na região é inadequada.
Muitas vezes, a demanda é tão alta que a oferta, mesmo sendo alta, não consegue corresponder ao que é exigido. Sendo, nesse caso, uma oportunidade para a implementação do empreendimento em análise.
Além da quantidade, é preciso identificar a qualidade de oferta, já que produtos e serviços, mesmo existentes na região, podem não estar atendendo ao que é solicitado.
6) Qualificação da demanda
Demanda significa a procura ou busca por determinado produto ou serviço. Sua análise identifica a quantidade e qualidade disponíveis do produto ou serviço naquela região, auxiliando na tomada de decisão sobre a vocação do imóvel estudado.
O estudo da demanda está diretamente associado à oferta, pois ao analisar os dois, é possível entender o comportamento das pessoas da região sobre o que está sendo ofertado e o que tem sido “consumido”.
Com essa compreensão, identifica-se oportunidades para a implementação, ou não, de um empreendimento no local.
Dessa forma, a demanda não deve ser analisada como um fator isolado, pois assim como exemplificado na quarta etapa, pode ser que exista uma elevada demanda tanto para uma baixa oferta (oportunidade), como para uma elevada oferta (inconveniência) na região.
Tanto para qualificar a demanda, quanto para qualificar a oferta, é sugerida a aplicação de uma pesquisa de mercado para entender o comportamento dos indivíduos na região.
Esta tem como objetivo identificar fatores qualitativos e pessoais que influenciam no estudo de vocação imobiliária e que, muitas vezes, não são identificados nas outras etapas apresentadas.
Benefícios de realizar o estudo de vocação imobiliária
O estudo de vocação imobiliária é capaz de definir as principais características locais e auxiliar na decisão de qual empreendimento imobiliário irá potencializar os lucros para o proprietário do terreno.
Além disso, este estudo auxilia na atividade de Análise de Viabilidade Econômica do terreno para incorporação imobiliária.
Essa análise busca calcular a rentabilidade, adequação ao mercado e ao planejamento estratégico do projeto. Devido ao alto índice de investimento, a Análise de Viabilidade Econômica é essencial para reduzir os riscos na realização do empreendimento imobiliário.
Outro benefício do estudo de vocação imobiliária é possibilitar uma leitura real do mercado, e do posicionamento do empreendimento em relação a preço, oferta e demanda.
Em muitos casos, pessoas sem o devido conhecimento não identificam qual a verdadeira capacidade de uma área, não obtendo, assim, a renda esperada. Com este estudo, o valor justo pode ser aplicado ao terreno.
O mercado imobiliário, apesar de passar por grandes momentos de instabilidade, é um dos grandes setores de investimento dos brasileiros.
Dessa forma, o estudo de vocação imobiliária é essencial e deve estar presente na análise de empreendimentos para obter maiores ganhos e potencializar o uso dos terrenos.
Fonte: Investor-Consultoria Especializada em Avaliações.
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