No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, dispõe, em seu artigo 37, as espécies de garantias locatícias aceitas para contratos. São elas: caução, fiança, seguro de fiança bancária e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A fiança é a mais requisitada pelo mercado, seguida de caução e seguro garantia. A fiança é também a menos onerosa para os locatários sob o aspecto financeiro.
Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família, em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato de locação.
Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida locatícia.
Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel tem prazo prescricional de três anos, como estabelece o artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.
Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações, trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.
Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo 59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.
Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações: são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do imóvel?
Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a celebração de novo contrato de locação.
O propósito não é o de se chegar a uma conclusão definitiva sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição sine qua non para as locações.
Raul Monegaglia é sócio do escritório KBM - Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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