No âmbito do processo civil brasileiro, grande parte das demandas judiciais culminam na necessidade de realização de penhora de bens, reputando-se necessária as devidas avaliações. Assim, quando da intervenção estatal na propriedade alheia, reputa-se devida a realização da avaliação dos imóveis ali discutidos, visando identificar o valor mercadológico atribuído aos mesmos, dando efetividade ao processo e velando pelos princípios que o norteiam.
A legislação processual estabelece a atribuição para a respectiva avaliação a profissionais habilitados que podem exercer o munus de expert em juízo, seja através da nomeação para perito oficial, seja pelo avaliador efetivo do Poder Judiciário, cujo exercício se dá, grande parte das vezes, concomitantemente aos titulares do cargo de Oficial de Justiça.
Ocorre que, muitos dos laudos dos avaliadores imobiliários elaborados nas referidas demandas são impugnados e, não muito raramente, são anulados pelas instâncias superiores, tendo em vista, principalmente, a discrepância de valores apresentados pelo expert e por laudos de profissionais particulares contratados pelas partes.
A atividade desempenhada pelo perito judicial em casos de avaliação de imóveis é realizada em casos de demandas judiciais envolvendo o serviço de avaliação de imóveis de qualquer natureza, o juiz sempre indicará um perito judicial de sua confiança para emissão do laudo que poderá embasar a sua decisão, ou seja, a sua sentença.
Os serviços do perito judicial basicamente focam na realização da avaliação de imóveis visando os objetivos fixados pelo Juízo. Por isso mesmo, é imprescindível que as partes envolvidas na demanda judicial estejam cientes acerca dos profissionais mais adequados para realizar essa avaliação técnica.
Nas demandas judiciais que necessitam de uma discussão técnica de engenharia, as partes poderão contratar, por conta própria, os denominados assistentes técnicos, como descrito no Código de Processo Civil, para acompanhar a atuação do perito judicial e, se for o caso, apresentar um laudo crítico, apontando possíveis interpretações mal colocadas, dúbias, ou até mesmo equivocadas, presentes no laudo judicial. Os assistentes técnicos poderão ser, tanto profissionais autônomos (lembrando sempre da importância da formação técnica adequada), quanto empresas especialistas em avaliação de imóveis.
O Código de Processo Civil, através do seu artigo 873, III, admite a nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na avaliação anterior:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II – (…),
III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Constata-se que quando há grande disparidade de valores entre o laudo do perito nomeado e dos experts contratados pelas partes e dotados de conhecimentos técnicos, necessário que seja realizada perícia/avaliação por perito, a ser designado pelo juízo de origem.
A medida mais prudente a ser tomada pelo juízo – para evitar ou reduzir o sucesso das impugnações – deveria ser designada perícia específica a ser realizada por profissional com conhecimento na área, pois a perícia judicial possui eficácia juris tantum, ou seja, presunção de veracidade que só pode ser desconstruída com prova robusta em contrário.
Muitos tribunais pátrios eram resistentes à nomeação do corretor de imóveis, tendo em vista que o Código de Processo Civil de 1973, previa em seu artigo 145 § 1º, que “os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”.
Ocorre que, em meados de 2007, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis editou a Resolução nº. 1.066/2007, regulamentada posteriormente pelo Ato Normativo nº. 001/2011, que criou a profissão de Avaliador de Imóveis, que “é aquele que determina o valor de imóveis não apenas para compra e venda, mas também para questões judiciais, como partilha de bens, ou para prefeituras e governos que precisam, por exemplo, efetuar desapropriações”, devendo estar incluído no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), cuja inclusão depende de curso técnico de avaliação imobiliária ou diploma em curso superior de gestão imobiliária, em instituição reconhecida pelo COFECI.
Portanto, o profissional indicado pelo Código de Processo Civil e pela jurisprudência pátria, no que tange à avaliação de bens imóveis, é o Corretor de Imóveis, habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, posto que o mesmo possui qualificação profissional suficiente para a realização do competente Laudo de Avaliação, além de dispor de procedimentos que garantam a integridade do documento e asseguram a tecnicidade do parecer emitido.
Esses então, atuando como avaliadores imobiliários, no papel de peritos judiciais.
Rômulo Soares - Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.
Fonte: Parlamento PB
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