OPINIÃO: CMN EDITA RESOLUÇÃO QUE AUTORIZA MODELOS DE PRECIFICAÇÃO PRÓPRIOS E DISPENSA PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS

Uma norma editada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) 4.754, faculta às instituições financeiras dispensar a contratação de um perito para fazer a avaliação do preço do imóvel e usar modelos estatísticos e programas de computador para definir o valor da garantia. 

A resolução do CMN deixa claro que o perito pode ser dispensado. O Banco Central identificou que havia dúvidas no mercado sobre a possibilidade de utilização exclusivamente dos modelos estatísticos. Caberá ao banco, e não ao tomador do empréstimo, dispensar o perito.

Para avaliar a suficiência das garantias constituídas pelos respectivos tomadores no âmbito dessas operações, nos termos da Resolução CMN nº 4.676, as instituições proponentes eram exigidas a obter uma avaliação independente do imóvel, de modo a mitigar eventual conflito de interesse ou deficiência na segregação de funções. Com a edição da Resolução nº 4.754, contudo, as instituições proponentes são permitidas a empregar modelo de precificação próprio ou de terceiros, mediante a observância dos seguintes requisitos: 

1. Transparência: o modelo seja baseado em critérios, premissas e procedimentos consistentes, documentados e passíveis de verificação; 

2. Dispensa de visita de inspeção ao imóvel: o modelo e os sistemas internos de gerenciamento de risco e de monitoramento de garantias da instituição sejam capazes de demonstrar que a análise do risco da operação justifica eventual dispensa de visita de inspeção ao imóvel; 

3. Segregação: os profissionais responsáveis pelos modelos não possuam qualquer vínculo com a área de crédito da instituição ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções; e 

4. Relatório individualizado: o modelo propicie a geração de relatório individualizado da precificação do imóvel, incluindo o exame dos aspectos relevantes e dos riscos inerentes à estimação do valor do imóvel. 

A edição da Resolução CMN nº 4.754 se insere no escopo de boas práticas internacionais de originação de crédito imobiliário e promove segurança e eficiência ao Sistema Financeiro Nacional. 

A avaliação padrão através de Perito será dispensada mas passam a ser admitidas formas alternativas, como modelos estatísticos de apreçamento.

Os cálculos referem-se as características do imóvel, sua localização, entre outros aspectos considerados relevantes. Os modelos para definir os preços dos imóveis podem ser da própria instituição ou adquiridos de terceiros. A exigência é que esses modelos sejam baseados em critérios, premissas e procedimentos consistentes, documentados e passíveis de verificação.

De acordo com o Banco Central, atualmente os bancos cobram dos clientes entre R$ 1 mil e R$ 4 mil de tarifa de avaliação do imóvel. A resolução, entretanto, prevê regras para que os bancos usem esses modelos estatísticos, entre as quais a possibilidade de supervisão pelo Banco Central.

A nosso ver, a ausência de um Perito Avaliador irá refletir negativamente para o Consumidor vez que, aumentam-se as possibilidades de existirem divergências entre o valor avaliado e o real valor de mercado, simplesmente por não se considerarem as patologias existentes e as condições de habitabilidade e segurança. Também, o estado de conservação e a depreciação do imóvel, que são atribuídos subjetivamente e dependem precipuamente da ótica do avaliador e, enfim, diversos outros itens importantes, como vícios construtivos, que só a vistoria executada pelo Perito Avaliador Imobiliário pode detectar.

- Nenhum programa de computador poderá substituir a acuidade de um Perito Avaliador Imobiliário.

As instituições bancárias empregam o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando inferência estatística (regressões lineares múltiplas) com utilização de software específico e segundo as diretrizes da NBR-14653 (Partes 1 e 2) e acredito que isso não irá mudar, porém, não se pode e não se deve  abdicar do Perito Avaliador Imobiliário.

Espera-se um posicionamento das instituições constituídas de Peritos Avaliadores, já tardio, para o necessário equacionamento junto ao CMN - Conselho Monetário Nacional e as instituições bancárias, sob pena da extinção compulsória desses profissionais. Com a palavra a ABAP - Associação Brasileira de Avaliação e Perícia, o IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e os conselhos profissionais CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agrimensura e CAU / BR - Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil.

Referência:
Resolução CMN nº 4.754

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor