RESPONSABILIDADE CIVIL NO ÂMBITO CONDOMINIAL

Rubens Carmo Elias Filho

Introdução

O ambiente inserto no condomínio edilício se mostra propício a uma série de situações causadoras de dano e, como tal, faz incidir o instituto da responsabilidade civil, o que deve ser analisado à luz das variadas relações jurídicas que se estabelecem naquele conjunto de edificações.

Verifica-se, por exemplo, a ocorrência de danos causados a condôminos, de responsabilidade de outros condôminos, como aqueles decorrentes de infiltrações nas unidades autônomas e avarias a veículos.

Há situações muitos mais sérias com repercussão à própria pessoa, vítima de acidentes nas áreas comuns dos condomínios, em piscinas, quadras, playground, pisos escorregadios, entre outras situações.

Há casos em que o veículo de um condômino é danificado por queda de portões ou fechamento nas entradas dos pisos de estacionamento.

Não é incomum, igualmente, a ocorrência de danos a transeuntes atingidos por objetos lançados dos prédios, queda de pastilhas ou de revestimentos das fachadas, marquises e muros.

É possível ainda enfrentar situações em que o condômino pode entender ter sido abalado em sua honra ou reputação diante de eventual repercussão de uma inadimplência ou da destituição do síndico em assembleia.

A análise das situações em concreto, estabelecendo a relação jurídica decorrente de cada dano, ensejará a aplicação da teoria da responsabilidade civil subjetiva ou objetiva, além de ensejar a validade de cláusulas de não indenizar.

Surge importante questionamento relacionado à própria natureza jurídica do condomínio edilício que constitui um direito real novo e complexo, que conjuga a indissociável existência de áreas comuns inalienáveis e perpétuas e as unidades autônomas, que constituem propriedade privada, sendo o condomínio mero ente de gestão, necessário para a adequada manutenção, conservação e administração das áreas e serviços comuns.

Esse ente de gestão é representado por primeiro pelo síndico, que deve agir de conforme com a lei, Convenção de condomínio e deliberações das assembleias para atender os interesses comuns.

Dentro deste contexto, pode um condômino que é coproprietário das áreas comuns postular indenização contra o ente de gestão que visa a preservação e conservação das áreas e serviços comuns de sua copropriedade? Caberia ação contra aquele que o representa, o síndico?

A problemática acerca da responsabilidade civil nos casos indicados será sumariamente abordada nos itens seguintes.

1. Considerações preliminares decorrentes da natureza jurídica do condomínio edilício

Relevante observar que o condomínio edilício, que constitui a conjugação permanente das áreas comuns de caráter perpétuo e inalienável com a propriedade privada constituída pelas unidades autônomas, é considerado como um direito real novo e complexo por grande parte da doutrina e jurisprudência, status jurídico, contudo, que em nada contribui para a compreensão da atribuição de responsabilidade civil a este ente de gestão[1] que tem como finalidade precípua a preservação da propriedade imobiliária, manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.

Caso o dano seja causado a um condômino ou terceiro e decorra da propriedade comum, das áreas e serviços comuns, ainda que seja possível identificar cada um dos condôminos, proprietários das unidades que componham aquele condomínio edilício, tem sido atribuída a responsabilidade civil ao condomínio edilício e este, se obrigado a indenizar, deverá exigir dos condôminos que arquem com a despesa, na proporção que for determinada pela Convenção de condomínio.

O condomínio edilício, então, vem representando os interesses comuns dos condôminos, proprietários das unidades autônomas, o que se mostra adequado sob o ponto de vista externo, ou seja, aos olhos do terceiro, que tenha sido prejudicado em decorrência de ato ou fato atribuído ao condomínio.

Por outro lado, ao se avaliar a situação individual do condômino prejudicado pelo condomínio, sob o ponto de vista interno, ou seja, nas relações entre os condôminos e mesmo em relação à própria conduta do síndico, a análise se mostra um pouco menos simplista, pois, qualquer ato ou fato que se avalie e que possa ser atribuído ao condomínio, o condômino será, ao mesmo tempo, corresponsável, na proporção que lhe couber na Convenção de condomínio.

Ou seja, se um condômino sofrer um acidente em decorrência de um defeito no elevador ou por ter escorregado em virtude de um piso molhado sem a devida sinalização de alerta, o dano que vier sofrer será também de sua responsabilidade, aplicando-se ao caso as regras próprias definidoras dos padrões de conduta decorrentes da Convenção de condomínio, normas interna corporis. Caso o condômino prejudicado faça jus ao ressarcimento dos danos que lhe forem causados, em regra, esta obrigação deveria ser cumprida por cada condômino individualmente, porém, por representação, ao condomínio será imposto o dever de reparar o dano causado ao condômino.

Por outro prisma, sob a análise das relações internas entre os condôminos, deve ser arguido como responsabilizar todos os condôminos por uma falha na manutenção ou conservação se incumbe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.” (artigo 1.348, inciso V, do Código Civil).

2. Responsabilidade do condomínio edilício em relação a terceiros

Quando se avalia a responsabilidade do condomínio por danos causados a terceiros, diante da própria análise da função do condomínio edilício, representado pelo síndico, como ente de gestão, é fácil vislumbrar que, sob o ponto de vista externo, o condomínio edilício responsabiliza-se por danos que possa causar por queda de objetos ou até por eventual fato decorrente da própria edificação.

O condomínio responderá por danos causados pela queda de líquidos ou objetos sobre transeuntes ou veículos, por inteligência do artigo 938, do Código Civil[2], ou ainda pela queda de um muro sobre edificação de vizinho, derrame de resíduos tóxicos em terrenos vizinhos, por uma falha no piso do térreo ou de qualquer fato decorrente da própria edificação (área comum), onde um eventual visitante, prestador de serviços ou usuários, possa sofrer um acidente, por incidência do artigo 937, do Código Civil[3].

Nessas hipóteses, a responsabilidade é objetiva. A vítima só tem de provar a relação de causalidade entre o dano e o evento, de modo que apenas a comprovação da culpa exclusiva da vítima ou de situações imprevistas e inevitáveis, decorrentes de caso fortuito ou de força maior (quebra do liame de causalidade) poderia afastar o dever indenizatório, pela quebra do liame de causalidade[4].

2.1. Responsabilidade resultante de coisas líquidas e sólidas que caírem em lugar indevido

Basta que a vítima prove a relação de causalidade entre dano e evento, não se cogitando, como já mencionado, da prova de ter existido culpa do agente. O condomínio edilício responderá pelos objetos e líquidos lançados porque não seria razoável o lesado investigar de qual unidade partiu a agressão, sendo todos os condôminos, ou mesmo moradores, responsáveis, podendo se falar de solidariedade[5].

Todavia, no ambiente condominial, é factível seja atribuída a responsabilidade apenas àqueles que habitem na ala de onde efetivamente poderia ter sido lançado o objeto ou líquido, seja proprietário, locatário, comodatário, ou a qualquer outro título, excluindo de responsabilidade aqueles que não contam com janelas ou sacadas para a via pública onde a vítima foi atingida, questão de economia interna do condomínio[6].

Caso a vítima não possa identificar o causador do dano, poderá postular indenização diretamente contra o condomínio, sendo certo que este, condenado, poderá postular o ressarcimento diretamente do condômino causador do dano, se tiver sido identificado, ou mesmo, dos condôminos que habitarem as unidades localizadas na parte do edifício de onde fosse possível lançar o objeto ou o líquido.

2.2. Responsabilidade pelo fato ou guarda da coisa

Não tem sido incomum o ajuizamento de ações indenizatórias contra condomínio edilício, especialmente diante de sua abertura à sociedade, como se verifica na exploração de estacionamento ou mesmo nos malls, cujas lojas são abertas para atender ao público em geral.

Neste contexto, pisos molhados, sem o devido alerta, ou até mesmo escadas com falhas, quedas de lâmpadas, acidentes em geral, podem levar à responsabilização do condomínio, instituída hipótese de responsabilidade pelo fato ou guarda da coisa, como tem entendido autorizada doutrina.

O artigo 937 do Código Civil, já acima citado, cria presunção de responsabilidade para facilitar a vítima quando necessite reclamar dos prejuízos que possam decorrer dos edifícios. Ainda que indigitado diploma legal prescreva que o proprietário responde pelos danos que resultarem da ruína do edifício ou da construção, decorrente da falta de reparos que fosse manifesta, a falta de reparos, por si só, pode levar à responsabilização, pois, certamente não estaria em ruína caso existisse a manutenção adequada[7].

O dever de reparo se estende além da mera ruína, já que a manutenção e conservação das áreas e serviços comuns visa igualmente prevenir riscos, como um dever imposto de não prejudicar ninguém, abrangendo igualmente os elevadores, escadas rolantes, pisos em geral etc., o que se tem denominado doutrinariamente de responsabilidade pela guarda da coisa, pois “A coisa é mero instrumento do dano, sendo sua causa a omissão humana, por falta de vigilância ou cuidado. O fato da coisa nada mais é, portanto, que a imperfeição da ação do homem sobre a coisa (...)”[8]

Caso não se entenda pela aplicação do artigo 937 do Código Civil, de qualquer forma, a omissão na manutenção e conservação das áreas e serviços comuns levaria à aplicação do artigo 186 do Código Civil, hipótese em que, estribando-se na teoria da responsabilidade civil subjetiva, a vítima deveria provar, além do nexo de causalidade entre o dano e o evento, a culpa do causador do dano, o que, a nosso ver, ficaria implicitamente demonstrado como a negligência do dever de manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.

3. Responsabilidade por vazamentos, infiltrações e queima de equipamentos elétricos e eletrônicos

Os problemas ocasionados em tubulação (água, gás, saneamento), bem como em calefação, refrigeração central, incluindo, ainda, aqueles decorrentes de instalações elétricas, geram inúmeras discussões no condomínio.

Como é sabido e consabido, o condomínio por edificações, em sua formação, pressupõe a existência do uso de áreas privativas e comuns (CC, art. 1.331, “caput”).

Áreas privativas (ou exclusivas) são as partes suscetíveis de utilização independente, ou seja, apartamentos, escritórios etc., podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários (CC, art. 1.331, § 1º).

Áreas comuns, por sua vez, são as utilizadas em comum pelos condôminos, tais como o solo, a estrutura do prédio, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais (CC, art. 1.331, § 2º).

Ao condômino caberá a responsabilidade pelos reparos, caso o dano tenha origem em ramal da parte interna, uma vez que esses consertos somente interessam à unidade autônoma.

Quando o dano se origina na coluna mestra da entrada/prumada ou áreas comuns ou qualquer outro ramal ou objeto que constitua área comum, cabe ao condomínio as despesas com o conserto. Por outro giro verbal, os danos causados em unidade condominial gerados por danos originados nas áreas comuns são de responsabilidade do condomínio, salvo se demonstrado que a origem do prejuízo decorre da negligência do proprietário de alguma das unidades condominiais.

Arnaldo Rizzardo[9] sintetiza a responsabilidade pelos danos ocorridos em unidades autônomas pelas partes comuns, da seguinte forma:

“Se os defeitos que provocam danos estão nas áreas ou partes comuns do edifício, como no telhado, nas paredes, nos vazamentos de canos de água localizados em colunas ou nas caixas de depósito de água, o condomínio arcará na recomposição dos prejuízos eventualmente causados aos condôminos, devendo levar a efeito os consertos. De igual modo no pertinente aos estragos causados pelos empregados, por suas imprudências ou falta de cuidado nas atividades que desempenham. Neste ponto, verificam-se esquecimentos em fechar os portões do prédio, facilitando o ingresso de estranhos e meliantes; furtos de bens particulares guardados em compartimentos de propriedade exclusiva dos moradores; pequenos acidentes no transporte ou na remoção de objetos; esquecimentos em desligar chaves e aparelhos elétricos após o uso; utilização indevida de equipamentos. Ao condomínio recai a responsabilidade, com a participação de todos os condôminos em ressarcir os danos.”

4. Responsabilidade por avarias a veículos e furtos no interior do condomínio

É também muito comum a postulação formulada por condôminos contra o condomínio com o objetivo de obter ressarcimento de eventuais danos causados em veículos no estacionamento, furto de bicicletas ou de veículos, entre outras situações.

A responsabilidade civil por danos ao patrimônio deve ser apurada de acordo com o nexo de causalidade entre o possível agente causador e a situação fática (artigos 186, 187 e 927 do Código Civil). Dessa forma, o condomínio pode ou não ser responsabilizado, pela reparação do dano causado ao condômino, dependendo de como se caracterizam os fatos e o que o condomínio mantém disponível em termos de segurança (equipamentos, contratação de funcionários exclusivos para o trabalho de vigilância etc.) e, acima de tudo, naquilo que se comprometeu para com os condôminos.

A respeito de furto de veículo, de acessórios ou objetos no interior de veículo ou danos causados a veículos estacionados na garagem do edifício, Rui Stoco[10] anota que os edifícios em condomínio não respondem, em regra, pois ao estacionar seu veículo na vaga de garagem existente no prédio, o condômino, o morador ou o usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito. Acrescenta, ainda, que a obrigação da guarda só pode prevalecer se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou se este mantiver guarda ou vigilante para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, hipótese em que a obrigação de indenizar já não mais será corolário de um contrato de depósito, mas em razão da obrigação do empregador em responder pelos atos culposos de seus prepostos.

Com efeito, inexistindo expressa previsão na Convenção Condominial acerca da responsabilidade decorrente de danos causados a veículos estacionados na garagem, não há que se falar em responsabilidade do condomínio por estes eventuais danos.

Por outro lado, se o condomínio possuir sistema de vigilância dia e noite nas garagens, assumindo a responsabilidade pela diligência, cuidado e guarda dos veículos e, se de alguma forma, ficar comprovada falha neste sistema, demonstrando sua culpa no evento, poderá ser responsabilizado pelo dano ocorrido no veículo[11].

Em sendo omissa a Convenção Condominial a respeito do presente tema, e não dispondo o condomínio de serviços específicos de guarda e vigilância dos veículos estacionados na garagem, não poderá ser responsabilizado por eventuais danos ocorridos nestes veículos[12].

4.1. Cláusula de não indenizar

Com respeito à cláusula inserta na Convenção do condomínio no sentido de afastar a responsabilidade civil do condomínio, para João Batista Lopes, raramente poderá ser admitida no condomínio edilício a cláusula de não indenizar, em vista dos preceitos de ordem pública ou na ocorrência de culpa do agente. Porém, em situações especiais, sua validade não poderá ser contestada, por exemplo:

[...], se o condomínio não mantém qualquer serviço na garagem do edifício (ex.: garagistas, manobristas, porteiros etc.), nem cobra qualquer verba a esse título, será lícita a cláusula que vise a exonerá-lo de qualquer responsabilidade pelo furto ou danificação de veículo pertencente ao condomínio. Nesse caso, inexistindo qualquer obrigação do condomínio relativamente à guarda do veículo, segue-se que aos condôminos incumbirá, com exclusividade, exercer a vigilância sobre seus bens deixados na garagem do edifício.

Com efeito, não haverá fundamento jurídico para se impor ao condomínio responsabilidade por omissão, se ele não tiver o dever jurídico de agir[13].

Consoante decisões do próprio Superior Tribunal de Justiça, tem-se admitido a validade da cláusula de não indenizar[14], mesmo que o condomínio tenha investido em segurança eletrônica e outros equipamentos.

A este respeito, como esclarece José da Silva Pacheco:

A cláusula de irresponsabilidade, sendo uma convenção ‘pressupõe uma obrigação eventual e futura de indenizar, que ela antecipadamente afasta’. Sendo, pois, uma cláusula contratual, há de ter todas as condições de validade que nenhum contrato dispensa, entre as quais destacam-se objeto lícito e forma não defesa em lei [...], o que exclui, desde logo, as imorais, contrárias ao interesse social ou à ordem pública[15].

Salienta, contudo, que a cláusula de não indenizar “[...] não opera além de determinados limites; não seria razoável e por isso não é aceitável admitir-lhe a eficácia em termos absolutos, para excluir o dever de reparar o dano ainda que em hipótese como a de dolo de preposto do condomínio”.

A situação referida não se confunde, porém, com a eventual culpa do empregado por avarias ou ainda omissão na segurança, situação que pode impor o dever de reparar o dano, não obstante respeitáveis opiniões em contrário[16], que sustentam não serem os empregados prepostos apenas do condomínio, mas igualmente de todos os condôminos, pela peculiar natureza associativa dos condomínios edilícios.

5. Direito de regresso contra o síndico

Eventual condenação do condomínio no dever de indenizar danos causados poderá ensejar a atribuição de responsabilidade do síndico, para exigir o ressarcimento do prejuízo.

A apuração da conduta do síndico exigirá necessariamente a verificação da ocorrência de culpa, em qualquer das suas modalidades (imprudência, negligência e imperícia) ou dolo, mediante conduta omissiva e comissiva que tenha contribuído para a ocorrência do dano, observando-se as obrigações legais, além daquelas estabelecidas na Convenção de Condomínio, no Regulamento Interno e nas próprias assembleias[17].

Neste contexto, deve ser perquirida qual seria a conduta esperada do síndico diante de situações previsíveis ou não, seu grau de conhecimento, se exerce a função de forma benéfica ou remunerada, de modo a estabelecer o grau de atenção exigível, com base no padrão médio de comportamento, de acordo com a sensibilidade ético-social.

Vejamos. Um condômino morador, que não percebe qualquer remuneração pelo exercício do cargo, deve ser avaliado de forma menos exigente do que o síndico contratado para o exercício do cargo, mediante remuneração de mercado, o qual, inclusive, para a sua escolha, apresentou atributos especiais.

6. Responsabilidade civil do condomínio por atos administrativos e deliberações assembleares

As deliberações nas assembleias podem igualmente ser causadoras de dano. Caso aludidas deliberações sejam tomadas ao arrepio da lei podem ser caracterizadas por ilícitas ou, até mesmo, como abuso de direito, a ensejar o dever de indenizar o prejudicado (artigos 186 e 187, do Código Civil).

Nem toda deliberação que possa causar dano gera o dever de indenização. O protesto, por exemplo, do condômino inadimplente é capaz de gerar dano, mas constitui exercício regular de direito, uma vez que a lei faculta tal medida (artigo 188, inciso I, do Código Civil).

A destituição regular do síndico, igualmente, ainda que danosa para sua reputação, constitui medida legitima, garantidora dos direitos da maioria. Na hipótese, todavia, de a medida ser considerada irregular, poderá sim ensejar o dever de o condômino compensar o abalo moral causado.

Ponto bastante controvertido se relaciona exatamente com o conflito entre as medidas que devam ser adotadas pelo síndico para o cumprimento de seu dever, mas que dependam de aprovação de assembleia. Por exemplo, para a obtenção do Auto de Verificação do Corpo de Bombeiros, medida administrativa obrigatória, voltada à segurança de todos os moradores, muitas vezes depende de dispêndio de significativa quantia para as adaptações exigidas. Tais verbas, como bastante expressivas, mesmo se tratando de despesa necessária, dependem de aprovação em assembleia geral regularmente convocada. Na hipótese de não serem aprovadas pela assembleia, qual a conduta a ser adotada pelo síndico, cônscio de suas obrigações?

A matéria pode ensejar conflito de normas, na medida em que o síndico tem o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (artigo 1.348, inciso V, do Código Civil), ao mesmo tempo em que deve submeter à assembleia a aprovação das despesas, quando excessivas (artigo 1341, § 1º a 4º, do Código Civil).

Caso a assembleia não as aprove, a menos que o síndico opte por renunciar para afastar sua responsabilidade, deverá, mesmo que à revelia da deliberação assemblear, contratar o serviço para a segurança da edificação, sendo que os condôminos que optarem por pagar a despesa, devem ser cobradas judicialmente.

Oportunas as lições de Luiz Antonio Scavone Junior[18], ao tratar das obras necessárias:

“(...) se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia, que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.”

7. Dano não indenizável

Não se pode olvidar, por derradeiro, que nem todo dano é indenizável, sendo indispensável que exista nexo de causalidade entre o dano comprovado e a conduta culposa ou doloso do causador do dano, quando se estiver diante de hipótese de aplicação da teoria da responsabilidade civil subjetiva ou ainda a existência de nexo de causalidade entre o dano comprovado e o evento, independentemente da existência de conduta do agente, quando for o caso de aplicação da teoria da responsabilidade civil objetiva.

Em uma ou outra teoria, cuja aplicação decorrerá da lei civil regente, antes de tudo, cumpre salientar que o objetivo maior é evitar o dano, com o desenvolvimento de condutas preventivas que possam assegurar que as pessoas fiquem indenes.

Diante do caráter promocional da responsabilidade civil, o fundamental é que o condomínio, diante de situações que possa prever, adote posturas preventivas, de modo que não possa ser atribuída qualquer responsabilidade, mesmo que o dano ocorra.

Um acidente nas áreas comuns do condomínio não trará qualquer repercussão jurídica para o condomínio, caso tenha agido de forma diligente, realizando a manutenção e conservação das áreas e serviços comum, observando, ademais, as normas técnicas que sejam cabíveis, sempre com o objetivo de prevenção de riscos e acidentes.

Tais cuidados merecem especial atenção, por exemplo, nas quadras, playgroud, piscinas, entre outras áreas de muita circulação ou aglomeração de pessoas, assim como nos equipamentos, como portões de entrada e saída, quadro de luz e elevadores.

Conclusão

Neste sucinto trabalho, foi possível concluir que, no ambiente condominial, a repercussão do dano causado ao condômino ou a terceiro está diretamente relacionada à relação jurídica instaurada, em conformidade com o evento que tiver gerado o prejuízo, seja ele de ordem patrimonial ou extrapatrimonial.

A depender do dano, o dever de indenizar será apurado com base na teoria da responsabilidade subjetiva ou objetiva, sendo indispensável em qualquer hipótese avaliar a diligência do condomínio para prevenir riscos e acidentes, diante de situações previsíveis.

BIBLIOGRAFIA

AGUIAS DIAS, José de. Da Responsabilidade Civil. Vol. II, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1954.

BUENO DE GODOY, Claudio Luiz. PELUZO, Cezar (coord.) Código Civil Comentado. Barueri: Manole, 2007.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil, 8ª ed., Saraiva, 2003.

LOPES João Batista. Condomínio.10ª Ed. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

PACHECO, José da Silva. Questões de Direito Imobiliário, Rio de Janeiro: Renovar, 1998.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. O quórum para aprovação de obras nos condomínios edilícios. NEVES AMORIM, José Roberto. ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Estudos Avançados de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier, 2014.

STOCCO, Rui. Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial. São Paulo: Revista dos Tribunais.

TRABUCCHI, Alberto. Istituzione di Diritto Civile., 40a ed., Padova: Cedam, 2001.

Publicado originalmente por Revista Opinião Jurídica, ed. 3 - 2015.

[1] A expressão “ente di gestione” é utilizada por Alberto Trabucchi exatamente porque visa assegurar o bom funcionamento da difícil situação de conjugação dos direitos comuns e individuais (Istituzioni di Diritto Civile, 4oa ed. CEDAM, p. 470)

[2] Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançados em lugar indevido.

[3] Art. 937. O dono do edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se este provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

[4] Carlos Roberto Gonçalves, Responsabilidade Civil, Saraiva, p. 243

[5] José de Aguiar Dias, Da Responsabilidade Civil, Vol. II, p. 468

[6] “Ementa: PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DECLARATÓRIOS - OBJETIVO PRINCIPAL - INTEGRAÇÃO DO JULGADO - EMBARGOS REJEITADOS. "A pretensão foi acolhida pela r. sentença, na esteira de que os fatos constitutivos do direito da demandante foram provados, isto é, que as garrafas foram atiradas do Condomínio, ora apelante, e que houve danificação no telhado. E mais, 'aquele que habitou o prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido, (CC art. 932), desde que não seja possível apontar o responsável direto. A responsabilidade civil é objetiva, podendo o Condomínio, no trato de suas questões administrativas internas, responsabilizar, de forma regressiva, os que se situam na zona fronteiriça de onde poderiam partir as 'garrafas e latas \ ou o 'responsável direto'". (Embargos de Declaração 1085622001. Relator (a): Artur Marques. Órgão julgador: 35ª Câmara do D. OITAVO Grupo (Ext. 2º TAC). Data do julgamento: 28/05/2007. Data de registro: 29/05/2007). (grifo nosso)” “Ementa: Responsabilidade civil do condomínio - Dano material em veiculo - Ocorrência - Saco de gelo arremessado de um dos apartamentos do condomínio - réu. Impossibilidade de identificação do causador do dano - Responsabilização de toda coletividade condominial e não apenas parte dos condôminos, pena de violar o principio basilar da igualdade, nos termos do artigo 5º da Constituição Federal - Sentença mantida - Recurso DESPROVIDO” (Apelação Sem Revisão 1602374400. Relator (a): Adilson de Andrade. Comarca: Praia Grande. Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 29/01/2008. Data de registro: 06/02/2008, destacamos). RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros. Inteligência do art. 1.529, do Código Civil Brasileiro. Recurso não conhecido” (STJ - 4ª T., REsp nº 64.682/RJ, Rel. Min. Bueno de Souza, DJ 29.03.1999, p. 180)

[7] Claudio Luiz Bueno de Godoy, inCódigo Civill Comentado, p. 782

[8] Sérgio Cavalieri Filho, Programa de Responsabilidade Civil, p. 203

[9] Arnaldo Rizzardo, Condomínio Edifício e Incorporação Imobiliária, p. 155

[10] Rui Stoco, Responsabilidade Civil, p. 358

[11] “Responsabilidade Civil - Condomínio - furto de veículo. A responsabilidade do condomínio, decorrente de furto ou danificação de veículo deixado na garagem do edifício, existirá na medida em ficar estabelecido que será propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade poderá, ainda, fazer-se tacitamente. Não será, entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes. Recurso não conhecido. (STJ, Recurso Especial n.º 41775-9, SP, DJU 15.08.94).

[12] “CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - CLÁUSULA EXPRESSA - Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano.” (STJ - REsp 32.828-0 - SP - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 23.08.93). “CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos.” (STJ - 2ª Seção, EREsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ. 26.04.2006, p. 198). “RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. Furto de motocicleta. Garagem. Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Precedente. Recurso conhecido e provido.” (STJ - 4ª T., REsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ. 01.10.2001, p.222).

[13] Lopes, João Batista. Condomínio, p.190.

[14] CONDOMÍNIO. FURTO DE VEÍCULO. CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR. 1. Estabelecendo a Convenção cláusula de não indenizar, não há como impor a responsabilidade do condomínio, ainda que exista esquema de segurança e vigilância, que não desqualifica a força da regra livremente pactuada pelos condôminos. 2. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - 3ª T., REsp nº 168.346/SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ. 06.09.1999, p.80) (grifo nosso). “CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos”. (STJ - 2ª Seção, EREsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ. 26.04.2006, p. 198) “RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. Furto de motocicleta. Garagem. Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Precedente. Recurso conhecido e provido”. (STJ - 4ª T., REsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ. 01.10.2001, p. 222). “Responsabilidade Civil - Condomínio - furto de veículo. A responsabilidade do condomínio, decorrente de furto ou danificação de veículo deixado na garagem do edifício, existirá na medida em ficar estabelecido que será propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade poderá, ainda, fazer-se tacitamente. Não será, entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes. Recurso não conhecido”. (REsp. N.º 41775-9, SP, DJU 15.08.94). “CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO - Licitude do que convencionaram os condôminos, estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem. (STJ - REsp 73.820-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 19.08.96).

[15] Pacheco, José da Silva. Questões de Direito Imobiliário, p. 455.

[16] ibidem, p.453.

[17] Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.

[18] Luiz Antonio Scavone Junior, O quórum para aprovação de obras nos condomínios edilícios, p. 387.

Autor: Rubens Carmo Elias Filho
Fonte: Seleção Jurídica