Ricardo Pinto
Muitos são os motivos para se fazer uma avaliação de imóveis rurais, principalmente nestes últimos anos nas usinas canavieiras. Vão desde exigência da Contabilidade à dação em pagamento ou mesmo alienação, permuta, garantia para operações financeiras, adjudicação a até desapropriação de terras.
Por exemplo, de acordo com o pronunciamento No 29 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), as empresas devem reconhecer seus ativos biológicos e produtos agrícolas pelo seu valor justo. Sendo o valor justo o montante pelo qual um ativo poderia ser trocado ou um passivo pode ser liquidado. Isso, entre partes independentes com conhecimento do negócio e interesse em realizá-lo – em uma transação em que não há favorecidos.
A técnica é válida, portanto, apenas para bens que tenham um mercado ativo e líquido, como o de commodities de insumos agrícolas ou de papéis financeiros. Para bens com pouca homogeneização ou mercados menos líquidos, como o de imóveis rurais, utilizam-se outros modelos.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Um dos métodos mais adotados para avaliação de imóveis rurais é o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Nele, o valor do bem analisado é comparado com o valor praticado pelo mercado para ativos semelhantes e comparáveis.
O conceito por trás desta metodologia é o de que alguns fatores são responsáveis por explicar grande parte do valor do bem. Assim, ao se identificarem os fatores relevantes que direcionam o valor do bem, cria-se uma relação entre o valor negociado do bem e uma métrica dos fatores direcionadores. De posse desta relação, pode-se avaliar ativos com características semelhantes, que deverão ter valores similares.
No caso específico de imóveis rurais, a NBR 14.653-3:2004 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais.
Ela, inclusive, recomenda o emprego do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” desde que sejam obtidos dados de mercado recentes (ofertas e compras) e com atributos semelhantes aos do imóvel analisado.
Será possível determinar o valor do imóvel por homogeneização de seus atributos em comparação com as características das demais propriedades negociadas através dos fatores de homogeneização.
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO DE PREÇOS LEVANTADOS
São seis os fatores de homogeneização mais recomendados e usualmente adotados pela RPA Consultoria para avaliação de imóveis rurais:
a) Fator de fonte de preço: relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem em avaliação. Normalmente os imóveis em oferta têm seus preços ofertados reduzidos em 10%;
b) Fator de classe de capacidade de uso da terra: também chamado de Nota Agronômica, este fator de homogeneização avalia a qualidade e o nível de fertilidade dos solos, bem como a agricultabilidade das terras do imóvel rural de forma a lhe permitir o uso para quaisquer culturas e/ou produções agrícolas ou não, acarretando-lhe restrições;
c) Fator de acesso: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e das condições das vias de acesso a ele;
d) Fator de topografia: como os imóveis rurais possuem diferentes topografias, cabe também a homogeneização deste fator;
e) Fator de recursos hídricos: os imóveis rurais não são igualmente bem aquinhoados com acesso e/ou oferta de água por rios, nascentes, córregos e/ou lagoas. Assim, há que se homogeneizar os imóveis pesquisados junto a este importante fator;
f) Fator de transposição de preço: como é comum identificar diferenças de valores de um hectare de terra entre diferentes municípios, há que se homogeneizar os preços de ofertas e de vendas de imóveis rurais de municípios pesquisados diferentes do município onde se localiza o imóvel que estamos avaliando.
Assim, adotamos como base de homogeneização a planilha de preços referenciais para fins de titulação do INCRA, onde constam os Valores de Terra Nua (VTN) por município brasileiro.
LEVANTAMENTO DE PREÇOS
Em cada avaliação de imóvel rural, é fundamental que sejam levantados preços ofertados e de vendas recentes de imóveis na região do imóvel em avaliação, seja diretamente com os proprietários dos imóveis negociados, seja com corretores e imobiliárias locais.
Até nos cartórios de registro de imóveis é possível se informar de preços de imóveis rurais recentemente negociados em sua região, lembrando que nem sempre os valores declarados são os efetivamente desembolsados. Por vezes, informações muito discrepantes devem e são desconsideradas.
Este levantamento considera que cada ficha de imóvel pesquisado contenha todas as informações necessárias para ser possível fazer a homogeneização segundo cada um dos seis diferentes fatores. Como exemplo, apresentamos as tabelas para classificação de cada imóvel rural levantado segundo alguns fatores de homogeneização (Tabelas 1, 2, 3 e 4).
VALOR DO MERCADO
De posse dos dados dos imóveis pesquisados no mercado e se fazendo a homogeneização dos seis fatores em relação ás caraterísticas do próprio imóvel em avaliação, chega-se aos múltiplos que serão adotados nos preços dos imóveis pesquisados para se obter, enfim, o valor médio praticado pelo mercado para um imóvel semelhante ao avaliado na data do levantamento.
Para se compreender melhor esta etapa, segue um exemplo de homogeneização de preços de dez diferentes imóveis para se calcular o valor de mercado de uma fazenda fictícia, chamada Fazenda São Benedito (Tabela 5).
TRABALHO DEVE SER PROFISSIONAL
Ainda é comum encontrar no mercado avaliações de imóveis rurais baseadas apenas no preço médio do hectare ou alqueire de negócios praticados recentemente na região, preços estes informados por corretores de imóveis.
Tais avaliações, sem nenhum tratamento de homogeneização entre os preços dos imóveis rurais levantados, não auditáveis e sujeitas a graves erros, carecem de credibilidade e isenção. E justamente credibilidade e isenção são características fundamentais numa avaliação que será usada em uma negociação entre duas (ou mais) partes.
O maior objetivo deste artigo, além de sugerir e detalhar uma metodologia normatizada e profissional, foi de alertar o quão diferente podem ser as avaliações de imóveis rurais, bem como seus resultados. Cuidado!
Jair Pires é consultor da RPA Consultoria
Ricardo Pinto é sócio-diretor e consultor da RPA Consultoria
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