É imprescindível que haja planejamento, projeto, programação e acompanhamento dos serviços de manutenção de um condomínio, com as devidas previsões orçamentárias incluindo um check-list das instalações hidráulica, elétrica, estrutural, sistemas de abastecimento de gás, elevadores. Ao mínimo sinal de problema seja contratado um profissional especializado, lembrando que a fiscalização, manutenção e as eventuais obras devem ser monitoradas pelo síndico que é o responsável pela estrutura da edificação e pela segurança do patrimônio e de seus condôminos respondendo na esfera cível e penal por danos que decorram direta ou indiretamente de sua ação ou omissão.
Ainda que o condomínio não detenha recursos é preciso levar ao conhecimento da assembléia a importância de se fazer as manutenções necessárias e conscientizar os condôminos dos riscos que implicam não fazê-las. Depois de avaliar essa necessidade de realização de alguma obra o síndico deve fazer no mínimo três cotações para só então levar o assunto à assembleia.
Não menos importante é que o síndico ao contratar um serviço de engenharia ampliar seus critérios de avaliação e convencimento de modo a evitar futuros transtornos para si mesmo e para o condomínio. O serviço de engenharia é um serviço intelectual, técnico, e adotar como critério de contratação o menor preço implica fazer, salvo em raríssimas exceções, a escolha da pior proposta.
Com exceções que apenas comprovam a regra, os serviços de engenharia na maioria dos condomínios têm sido contratados pelo menor preço, sem a mínima preocupação com a segurança dos executores e a qualidade dos serviços que serão prestados, sem contar ainda as administrações condominiais que ignoram as manutenções necessárias por insuficiência ou até mesmo inexistência de recursos, colocando em risco a vida de seus condôminos e gerando prejuízos principalmente em decorrência de ações judiciais.
À boa engenharia interessa o menor preço ao longo da vida útil do empreendimento e não apenas na sua contratação, levando-se em conta, na formação desse preço, a qualidade e segurança.
O Brasil possui um dos índices mais altos do mundo de acidentes na construção civil e muitas empresas para evitar gastos negligenciam as normas de segurança do trabalho deixando de lado a utilização de equipamentos adequados e próprios para a realização dos trabalhos, passando a improvisar materiais de segurança é muito comum ainda hoje encontrar trabalhadores pendurados em cadeiras improvisadas com cordas presas por latas de tinta concretadas, sem contar os andaimes feitos com restos de Eucatex.
Nesses casos o Síndico deve excluir de pronto todas as empresas que desenvolvam suas atividades em desacordo com as normas de segurança, sem sequer considerar o preço oferecido uma vez que os riscos da atividade são incalculáveis na hipótese de sinistro.
Ademais deve-se ressaltar que, em caso de acidente envolvendo empregado de empresa contratada é possível encontrar várias decisões que responsabilizam o condomínio pela queda de empregado de empresa terceirizada como no caso abaixo:
“Acidente do trabalho. Indenização. Morte de trabalhador que cai do alto de edifício. Responsabilidade do condomínio. Condições de segurança inexistentes. Em caso de acidente do trabalho, todos os beneficiários diretamente pela prestação laboral do trabalhador devem ser responsabilizados, independentemente do vínculo empregatício, pois quem contrata prestador de serviços tem o dever jurídico de fiscalizar não apenas o objeto do contrato, que é mero patrimônio material, mas também e primordialmente as condições de segurança em que os serviços são prestados, uma vez que a vida, a saúde e a integridade física das pessoas devem receber proteção jurídica em ordem de prioridade em relação aos simples bens materiais.”(TRT, 12. Processo: Nº 08237-2005-014-12-00-9 , 03-10-2007).
Para evitar estes e outros problemas é conveniente que a empresa a ser contratada atenda a alguns quesitos e apresente alguns documentos, isso não isenta o condomínio de riscos, mas minimiza-os.
Contrato Social, ou Documentação Societária, atualizada a fim de verificar o capital social e o tempo de existência da empresa.
Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, tanto da pessoa jurídica dos sócios ou proprietários da empresa. Embora seja difícil que uma empresa, não tenha uma ou outra vale o bom senso, uma empresa com pouco tempo de mercado e muitos processos requer atenção dobrada;
Seguro da obra, vida e acidentes pessoais;
Buscar referências junto à condomínios vizinhos, empresas, administradoras de condomínio, sites de reclamação, redes sociais;
Algumas cláusulas que não podem faltar no contrato:
Especificação no contrato com detalhamento do escopo de trabalho;
Cronograma de realização da obra;
Equipamentos e serviços a serem prestados e (hipótese de locação de materiais quem fará o pagamento);
Material de EPI que será utilizado;
Carga horária;
Utilização de uniformes;
Emissão de nota fiscal.
Projeto com ART (Anotação de Responsabilidade técnica) e aprovações de realização da obra necessárias.
Preferencialmente, insira no contrato uma cláusula estabelecendo que o pagamento será efetuado somente mediante a comprovação de pagamento dos funcionários e das guias de recolhimento de tributos individuais dos mesmos, e a apresentação das certidões negativa de FGTS e INSS você pode determinar se estas serão apresentadas mensalmente ou ao final do serviço, isso minimiza a hipótese de reclamatória trabalhista contra o condomínio tomador de serviços.
Além desses cuidados antes de firmar qualquer compromisso é altamente aconselhável a análise do contrato por um bom advogado contratualista para resguardar os interesses do condomínio.
Danubia Santos - Advogada inscrita na seccional de Minas Gerais especialista em Direito Imobiliário e Condominial. É membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB 13ª Subseção. Atuante em Direito Condominial nos estados de Minas Gerais e Goiás, fornece assessoria jurídica completa para inúmeros condomínios residenciais verticais e horizontais, associações de moradores, construtores e empresários do ramo imobiliário através de consultoria preventiva ou judicial.
Fonte: Artigos Jus Navigandi
NOTA DO EDITOR: Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou a norma NBR-16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.
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