Os apartamentos possuem algumas variáveis específicas que podem ter grande influência na formação dos valores prováveis desta tipologia, e, portanto, devem ser consideradas tanto no momento de coleta de dados de mercado quanto no momento de efetivamente realizar a comparação dos dados.
Primeiramente deve-se analisar acuradamente o bem em avaliação, verificando quais as características que devem ser buscadas nos dados de mercado, pois é de conhecimento geral que há vários fatores que influenciam diretamente na determinação de valores. A área privativa de um apartamento é o primeiro item que deve ser verificado, visto que a primeira vista parece ser um item simples e imutável, mas que possui algumas particularidades que devem ser observadas atentamente. Para exemplificar estas particularidades podemos dizer que há dois apartamentos de 100 m², em prédios similares e vizinhos, os quais aparentemente podem sem facilmente comparados, contudo um deles possui, destes 100m², 30m² de terraço, ou seja, apesar de terem a mesma área privativa que o outro, um deles possui efetivamente apenas 70m² de área privativa coberta, e as 30 restantes são descobertas, portanto mesmo informações aparentemente simples e claras precisam ser analisadas profundamente caso a caso.
A área privativa compreende a área de uso exclusivo do proprietário, enquanto que a área total inclui, além da área privativa, as áreas de uso comum que compete ao imóvel, conforme descrito na matrícula, esta variável pode ser significativa quando da comparação entre condomínios com diferentes níveis de infra-estrutura condominial. (BRENNER, 2005)
Outro fator que tem grande influência na determinação de valor de um apartamento é o andar ou pavimento onde se localiza, bem como a existência de varanda ou sacada, pois é de conhecimento geral que um andar mais alto tende a ter uma vista privilegiada, contudo se o prédio não tiver elevador este fator tende a ser invertido, pois quanto mais alto o andar em que se localiza o apartamento maior o número de degraus que serão necessário vencer para chegar ao imóvel. Também deve ser considerada a quantidade e a capacidade do (s) elevador (es), bem como esta relação com o número de apartamentos do prédio.
A vista, apesar de ser uma variável qualitativa e, portanto, mais difícil de ser mensurada, tende a ser de extrema importante na formação do valor, pois “as propriedades que oferecem ao seu provável comprador, um linda vista para o mar ou para áreas verdes, são mais valorizadas do que outras que não possuem estes atributos” (HOCHHEIM, 2001:11), deste modo numa situação hipotética onde temos dois apartamentos no mesmo prédio e no mesmo andar com características de padrão e estado de conservação similares, contudo um deles possui vista livre para um parque e outro possui a janela de frente para um empreendimento vizinho, ou seja tem vista para paredes e janelas, ou em outro caso em que tem uma vista desfavorável, como, por exemplo, para uma favela, é de consenso geral que a vista do parque valoriza o imóvel em detrimento das demais.
Ou seja, um imóvel que se beneficie de uma vista excelente, quando comparada com outro que apresente uma qualidade inferior de vistas, desde que as outras características explicativas de valor sejam idênticas, apresenta obviamente um pulsar superior. (MOTA, 2008:84)
Também devemos considerar que a tendência é de que um apartamento de frente seja mais valorizado que imóvel semelhante de fundos. A insolação e o conforto térmico também são fatores a serem considerados. Fachadas diferentes recebem diferentes insolações; num mesmo edifício, apartamentos de mesma planta, porém localizados em diferentes colunas, já são dados suficientes para determinar que a insolação, e, por conseguinte, as condições de conforto térmico em seu interior também serão diferentes. (SILVA, 2006:6)
Atualmente os condomínios possuem uma infra-estrutura cada vez mais completa, com piscinas (aberta e aquecida), salão de festas (as vezes mais de um e com motivos temáticos), sauna, quadras de esportes, churrasqueiras coletivas, portaria 24h, academia, playground, brinquedoteca, espaço gourmet, entre outros. Estes complementos que os condomínios oferecem também agregam valor aos imóveis, e, portanto, devem ser considerados na avaliação de apartamentos.
Um atributo que por muitas vezes não é considerado, mas que pode valorizar o imóvel é a composição interna e o aproveitamento de espaços, pois há uma preferência geral por dormitório com banheiros (suítes), o que pode ser um ponto valorizante do imóvel, ao contrário de longos e extensos corredores internos, que criam espaços sem possibilidade de aproveitamento, com exceção do trânsito de pessoas, “comprometimento da funcionalidade no uso e circulação entre os ambientes pela localização de portas que, ao serem abertas, venham a dificultar a passagem para outros locais” (SILVA, 2006:5), tendem a ser um ponto de desvalorização de um bem.
Conforme Gonzaga (2003) alguns fatores importantes, os quais são considerados pelos compradores, tais como a vista e as reformas internas que melhoram o aproveitamento de um bem, entre outros aspectos que ampliam a qualidade dos apartamentos, por muitas vezes são ignorados nos procedimentos avaliatórios pela sua dificuldade de medição e verificação, ou ainda pelo desconhecimento do avaliador sobre a importância destes atributos.
Atributos de sustentabilidade das edificações também podem ser consideradas na determinação do valor, visto que a preocupação com o meio ambiente, aos poucos, está ganhando destaque nos projetos e construções.
A questão ambiental, traduzida num empreendimento auto-sustentável, não deve ser menosprezada, devendo ser levada em consideração na avaliação de imóveis, uma vez que já se considera item de valoração aqueles imóveis cujo projeto prevê a captação de águas pluviais para reuso; redução do consumo de energia por meio de aberturas, orientações e utilização de vidros adequados; dentre outros itens, que de alguma forma, deverão ser ponderados e agregados ao valor final da unidade. (SILVA, 2006:9)
Fonte: Revista Online IPOG ESPECIALIZE disponível em:
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