Uma dúvida muito frequente aos empresários é quanto a renovação do contrato de locação de sua empresa. A ação de renovação da locação empresarial.
No exercício da profissão ouvimos dos clientes diversas dúvidas como essas: devo pagar luvas na renovação? Posso exigir que o locador renove o contrato? Até quando? Se ele vender o imóvel eu devo sair?
Bom, para os empresários que possuem seus comércios em imóveis alugados este post vai trazer algumas dicas práticas.
Vamos lá?
Proteção do fundo de comércio
Primeiramente é preciso explicar que a Lei que rege estas relações é a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) e, quando ela trata dos imóveis empresariais ela protege principalmente uma coisa que se chama “fundo de comércio”, ou seja, ela pretende proteger todos os investimentos que o empresário locatário fez no imóvel e, mais do que isso, as relações que os clientes criaram com aquele local, de modo que, se a empresa sair dali, for despejada, poderá perder os clientes que possui e os contratos que ainda fará.
Quem pode pedir
Também há sempre a dúvida em quem pode requerer esta renovação. Em regra, podem requerer a renovação do aluguel os locatários, os sócios da atividade empresarial, os sublocatários e a massa falida da empresa. A renovação vale para os imóveis em que estão estabelecidos os comércios, indústrias e sociedades civis com fins lucrativos (autônomos em geral), desde que possuam os requisitos para tal.
Luvas
Além disso, precisamos explicar que a lei não proíbe a cobrança das chamadas “luvas” quando do início do contrato de locação, mas veda expressamente sua cobrança quando da renovação do contrato. Isto quer dizer que o empresário pode pagar um certo valor a título de luvas para garantir a preferência na assinatura do contrato, porém o locador não pode cobrar qualquer valor para renovar tal contrato. Isto acontece para garantir que o empresário, após realizar um grande investimento, não fique à mercê do locador. Qualquer cláusula neste sentido é nula de pleno direito (art.51 da Lei 8.245/91) e a sua cobrança é até uma contravenção penal (art.43, inciso I da Lei nº8.245/91).
Requisitos para a renovação
A Lei de Locações permite ao locatário de imóvel empresarial exigir (obrigar) a renovação do contrato caso preencha e comprove alguns requisitos:
1º – Ter contrato escrito de, no mínimo, 05 anos ininterruptos;
A lei pede que o contrato seja escrito, com prazo determinado e tenha 5 anos de duração. Pode-se juntar também dois ou mais contratos sucessivos e ininterruptos para a soma de 5 anos, porém existe uma dúvida na doutrina e jurisprudência se vale a “soma de contratos” caso haja espaço de tempo entre eles. Entende-se, via de regra, que se o prazo for curto (ou seja, o tempo médio para que seja feita uma negociação) é possível essa soma de prazos para alcançar os 5 anos.
2º – Exploração trienal da mesma atividade empresarial;
O empresário deve estar há, no mínimo, 03 anos na mesma atividade (restaurante, loja de roupa, consultório odontológico etc.). Isto porque, entendeu o legislador que este é um prazo mínimo para que o empresário forme uma clientela e estabeleça o tal fundo de comércio. Permite-se, no entanto, que o empresário acrescente atividades, por exemplo, uma padaria que passou também a atender como restaurante. Neste caso, se entende que não houve mudança na atividade, somente um acréscimo. Mas se for uma padaria que virou restaurante, por exemplo, necessita-se que o restaurante esteja em funcionamento por 03 anos para ter direito à renovação.
3º – Perfeito cumprimento do contrato em curso;
O simples atraso eventual do aluguel não configura o não cumprimento do contrato. Até quando é proposta uma ação de despejo e o empresário purga a mora, pagando o quanto devido antes da continuidade da ação, também é possível entender que o contrato se encontra com cumprimento perfeito. Não pode, porém, o empresário locatário proceder recorrentes atrasos, pagar em locais não combinados, não pagar as taxas de condomínio (quando houver), tributos, seguro contra incêndio e outras demais despesas decorrentes da sua obrigação (artigo 23 da Lei nº8.245/91) vindo, nestes casos a não fazer jus à ação renovatória. Para entrar com a ação, deve apresentar a quitação de todos estes encargos.
4º – Apresentar uma garantia;
Deve o locatário apresentar carta assinada pelo fiador (e por seu cônjuge, se for casado(a)) que já garantia o contrato inicial, bem como pode apresentar novo fiador ou outra garantia (como caução, seguro fiança ou título de fundo imobiliário conforme artigo 37 da Lei nº8.245/91) . Em ambos os casos, é pacífica a jurisprudência no sentido de que é preciso comprovar novamente as condições financeiras do fiador antigo e da mesma maneira comprovar a situação financeira do novo fiador, se houver.
5º – Propor ação em tempo hábil;
Começa o prazo para propor esta ação um ano antes do término do contrato e este prazo se encerra exatamente há 6 meses antes do término do contrato. Isto quer dizer que o locatário que estiver com todos os requisitos a seu favor tem 6 meses para propor a ação e estes 6 meses começam um ano antes da data do fim do contrato. Por exemplo: se o contrato atual termina em 01/01/2019, o prazo para a propositura da ação renovatória vai de 01/01/2018 até 30/06/2018. Se a ação for proposta fora deste prazo, nenhum direito é reconhecido ao empresário que poderá ser despejado pelo locador.
6º – Apresentar proposta de novo aluguel e condições do novo contrato.
O valor do aluguel deve ser repactuado em ação renovatória, tendo em vista que, via de regra, a situação econômica do mercado sempre se altera no período mínimo de 05 anos. Desta maneira, o empresário deve propor na ação além da nova modalidade de garantia e do prazo do novo contrato, a forma e o índice de reajuste e o valor do novo aluguel, que deve ser baseado no valor de mercado.
Quais são as defesas do locador?
Especificamente o locador pode propor em sua defesa as seguintes matérias:
1º Falta dos requisitos acima descritos;
No caso de o locatário não conseguir provar qualquer dos requisitos acima, o locador pode apresentar este fato como sua defesa.
2º Insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor;
O locador pode entender que o valor proposto pelo locatário não seja adequado e provar, mediante perícia, que o valor é maior do que aquele que foi pedido no processo. Caso a ação esteja em trâmite após o término do contrato inicial (o que é muito comum) o juiz pode determinar um valor provisório do aluguel (que se limita a 80% do valor pedido pelo locador) que será pago pelo locatário até a sentença final.
3º Existência de melhor proposta;
Caso haja melhor proposta de terceiro para a locação do imóvel, pode o locador exercer sua defesa apresentando esta proposta em juízo, por escrito e com duas testemunhas. Caso o locatário possa cobrir tal proposta, ele dirá isso em juízo. Caso não possa cobrir a proposta, não haverá a renovação do contrato e o locador, juntamente com o terceiro que fez a proposta terão que indenizar o locatário pelos prejuízos que sofrer com a perda do ponto.
Ressalta-se que a proposta deve ser feita para a implantação de empresa com outro ramo de atividade daquele do locatário. Caso seja o mesmo ramo, não valerá a proposta.
4º Necessidade de realização de obras determinadas pelo Poder Público ou obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
Obviamente que caso o imóvel seja requerido pelo Poder Público para realização de obras não será possível a renovação. Também é o caso se o locador comprovar que fará obras que aumentem substancialmente o valor da propriedade. Ocorre que, se tais obras não forem iniciadas em 60 dias incorre o locador em crime apenado com detenção de 03 meses a 01 ano. Devendo ser paga ainda uma multa indenizatória para o locatário no valor de 12 a 24 vezes o valor do aluguel. Se tais obras não forem iniciadas no prazo de 03 meses, deve ainda o locador indenizar o locatário em todos os prejuízos que sofreu.
5º Utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuges que se estabeleçam no local.
Esta é a chamada “exceção de retomada”. Se desdobra em duas hipóteses: a primeira é para o uso próprio do locador. Nesta hipótese, caso o locador for usar pessoalmente o imóvel não cabe a renovação da locação. Este uso poder ser residencial ou empresarial, caso em que o ramo empresarial não pode coincidir com aquele que o locatário exerce.
Na segunda hipótese é quando o locador vai usar o imóvel para empresa em seus descendentes, ascendentes, cônjuges ou ele próprio tenha maioria do capital social, também sendo necessário que não seja no mesmo ramo de atividade do locatário e que a empresa tenha mais de um ano de funcionamento.
Prazo que se renova o contrato
Entende-se que o prazo que se renova o contrato é pelo prazo do contrato já existente, ou seja, se o empresário tem um contrato de locação de 05 anos, a ação de renovação irá gerar um novo contrato com o prazo de mais 05 anos. Com este raciocínio podemos afirmar que, se o último contrato tiver 03 anos (sendo somado com um anterior de 02 anos para completar o requisito de no mínimo 05 anos) geraria um novo contrato com o prazo de apenas mais 03 anos.
Ocorre que a jurisprudência tem entendido que, como o prazo mínimo para a propositura da ação de renovação é de 05 anos, o resultado da ação não pode ser menor do que isso, pois a inteligência do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 diz que cabe a renovação “por igual prazo”, e traz como requisito um prazo de 05 anos de contratos ininterruptos. Desta forma, muitas decisões vêm aceitando a renovação pelo prazo de 05 anos, independentemente do prazo do último contrato.
Da mesma forma, discute-se a possibilidade da ocorrência de várias proposições de ação renovatória, consecutivas, de modo a fazer com que o locador fique eternamente obrigado a locar o imóvel para o empresário locatário, que a cada 05 anos, por exemplo, propõe nova ação e consegue em juízo a posse do bem. Esta possibilidade certamente é um verdadeiro limitador do direito de propriedade. Ocorre, porém, que tanto a doutrina quanto a jurisprudência, em sua maioria, afirmam ser possível tal situação pois, consagrados os direitos do empresário em renovar o aluguel, em prol da proteção constitucional à livre iniciativa, exerce-se esta limitação ao direito de propriedade, já que este direito não é absoluto e a lei traz várias hipóteses em que há a possibilidade de retomada do imóvel.
A retomada do imóvel
Caso seja julgada improcedente a ação renovatória, o locador pode pedir o despejo do empresário locatário no prazo de 30 dias.
Mesmo que o empresário recorra da decisão, ainda assim pode ser despejado, se o locador fizer este pedido na contestação e se apresentar em juízo uma caução no valor de 06 a 12 meses de aluguel (a ser determinada pelo juiz). Somente neste caso, poderá exigir o despejo do locatário em sede de execução provisória da sentença.
Cláusula de vigência
É muito importante também frisar o seguinte: para o empresário locatário (principalmente aquele que pagou luvas ou que eventualmente comprou o estabelecimento empresarial junto com a locação) todo contrato de locação deve ter uma cláusula de vigência. Esta cláusula diz que os eventuais adquirentes do imóvel ora locado ficam obrigados a respeitar o prazo do contrato, pactuado com o locador. Com a presença desta cláusula é necessário que o contrato seja registrado na matrícula do imóvel locado, no Cartório de Registro de Imóveis.
Desta forma o empresário se garante caso o locador venda o imóvel, já que, caso não exista esta cláusula e/ou o contrato não esteja registrado em cartório, o adquirente poderá notificar o empresário no prazo de 90 dias após a alienação, dando prazo de 90 dias para o empresário desocupar o imóvel, sob pena de despejo.
E, neste caso, mesmo se o imóvel for doado, o donatário também pode exigir que o empresário desocupe o imóvel, nos mesmos termos.
Pois bem, estes são alguns aspectos da ação renovatória.
Espero que os tópicos aqui tratados tenham ajudado seu estudo ou a melhor compreensão do tema.
Dyego Freitas - Advogado. Diretor Jurídico e de Relações Institucionais da Câmara Municipal de Salto de Pirapora/SP. Pós-graduado em Direito Contratual e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Entusiasta da Mediação e da Arbitragem (pública e privada). Editor do site MegaJurídico.com
Fonte: MegaJurídico
Nenhum comentário:
Postar um comentário