Dentre as competências desenvolvidas pelo Gestor Imobiliário, operar com o patrimônio de terceiros, exige aptidão impar, verdadeira vocação para o exercício deste mister.
O profissional autônomo e/ou a administradora (empresa) enfrentam grandes desafios ao assumir este múnus, e, assim, devem atender as necessidades mais prementes - majoração de aluguel compatível com o valor adotado pelo mercado imobiliário; reajuste anual do valor do aluguel, com o fito de promover a atualização monetária, dentre outras possibilidades, seguramente tendo em conta as determinações legais pertinentes. Somente a título de esclarecimento, observe-se que, por pedido judicial, a mudança relativamente à periodicidade de reajuste ou do indexador, só deve ocorrer por iniciativa do locador ou do sublocador, tudo conforme prescreve o art. 69, parágrafo primeiro, da lei do inquilinato.
Deste modo, cabe apresentar de modo claro as condições que favorecem confiar imóveis à administração de locação. Primeiramente, o proprietário deve ter em mente que o aludido serviço é tratado pela lei de inquilinato, como se estabelece em seu art. 22, inciso VII, corroborando, assim, fato naturalmente adotado pelo mercado imobiliário há muito, e que hoje está devidamente pacificado e assentado em lei, certamente por sua elevada importância social.
Além disso, a administração de imóveis para locação se acompanha de serviços especializados que, certamente, deixam o proprietário mais seguro de que os bens a ela confiados, caso ocorra problemáticas vindouras, serão devidamente encaminhados a setor interno hábil a promover as medidas administrativas ou legais pertinentes para resolver as demandas, dentre estas se podem citar: ações de despejo; notificações para desocupação com fulcro em denúncia vazia; notificação para renegociação de valor de aluguel etc.
O proprietário mais cauteloso sabe que a relação locatícia é regida por lei própria - Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 -, esta com inúmeras particularidades e tendente, sempre, a sofrer alterações para se adequar as necessidades do mercado imobiliário, este em permanente processo de desenvolvimento. Portanto, mesmo sendo lei promulgada nos idos de 1991, submete-se a constantes modificações, como presentemente ocorreu por meio das alterações advindas de Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, assim como através de Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Dentre as novas inclusões legais, vê-se que no art. 59 da lei do inquilinato, em seu parágrafo primeiro, aborda-se a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias, mediante os fundamentos específicos aí dispostos, alguns alterados por lei acima disposta.
Estes fatos supracitados têm o condão de expor ao pretenso locador os meandros que abarcam a relação locatícia, que, na grande maioria das vezes, não é de conhecimento deste, porque se atribui a conhecimento técnico de profissional habilitado, sem contar que, para isso, a experiência de tal profissional administrador exerce preciosa ajuda ao bom e natural andamento de relação locatícia.
De tal modo, avoca-se a atenção de pretenso locador proprietário de bem servível a locação que, quando deixá-lo disponível para tal fim, tenha sempre presente o cuidado de confiá-lo a profissional corretor de imóveis ou mesmo a administradora de imóveis, os quais conheçam o mercado imobiliário, que tenham profundidade técnica jurídica para compreender e compatibilizar os interesses tão complexos que envolvem a locação de imóveis, bem como, e talvez o mais importante, que possuam a experiência para, assim, pôr em exercício a “habilidade” alhures tratada.
Por fim, compreende-se que a locação de imóveis guarda peculiaridades que somente com a junção da experiência profissional e da aptidão técnica será possível cumprir com os anseios do locador/proprietário, livrando-o de inconvenientes que podem comprometer a finalidade da locação, a obtenção de rendimentos. Sugere-se que o leitor, ou mesmo o operador do direito, busque cercar-se de informações perante o mercado ou por meio de clientes do corretor de imóveis administrador ou mesmo da administradora de imóveis; saber, também, da credibilidade, da experiência e se há amparo por meio de conhecimento técnico destes profissionais.
O rol de atividades privativas de corretor de imóveis está previsto na Lei 6530/78, em seu artigo 3º, que expressa o seguinte:
Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
O exercício das citadas atividades somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, caracterizando, desse modo, violação dessa disposição a infração prevista no art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei nº 3.688/1941) – exercício ilegal da profissão.
A atividade de administração de locação é, portanto, privativa dos inscritos nos CRECI’s. Neste sentido está a jurisprudência do Tribunal Regional Federal – 2ª Região:
REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E DE BENS DE TERCEIROS.1. A intermediação na locação de imóveis, como integrante das atividades de administração de imóveis, ainda que por mandato, caracteriza o exercício de ato privativo de corretor de imóvel e gera a obrigação de registro de empresa administradora de imóveis e de bens de terceiros no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. 2. Recurso provido. [1]
ADMINISTRATIVO. REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI. ADMINISTRADORA DE BENS. - Será compulsório, tanto o registro da empresa, quanto as anotações dos profissionais legalmente habilitados, quando a tônica da atividade empresarial consistir em exercício profissional sujeito a fiscalização do ente competente. - Em que pese a autora ter suprimido do seu contrato social a função de intermediação na compra, venda e locação de imóveis, bem como opinar quanto à comercialização imobiliária, manteve a prestação de serviço concernente à administração de imóveis, o que a obriga a manter-se inscrita no CRECI. - Recurso improvido.[2]
O exercício de tal atividade sem a devida habilitação profissional configura exercício ilegal da profissão, tipo previsto no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais. Sobre o tema, GUILHERME DE SOUZA NUCCI faz as seguintes anotações:
Análise do núcleo do tipo: exercer (desempenhar habitualmente) profissão (atividade especializada, regulamentada pelo Estado) ou atividade econômica (qualquer meio de vida que proporcione renda) ou anunciar (divulgar) que a exerce, sem preencher as condições legais. Cuida-se de norma penal em branco, devendo-se conhecer quais são os requisitos em lei para o exercício da profissão ou atividade remunerada. Busca-se coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada.[3]
Há, ainda, previsão de tais atribuições na tabela de referência de honorários de serviços profissionais nas transações imobiliárias, proposta por sindicados da categoria profissional e homologada pelos CRECI's das diversas regiões.
Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilino anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. São Paulo : Atlas, 2010.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 17 set. 2014.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 set. 2014.
MENDONÇA, Frederico, 1963 – Administração de imóveis : aspectos relevantes / Frederico Mendonça. – Recife : Ed. do Autor, 2011. 316p. – (Coleção gestão imobiliária, v.2).
THEODORO JÚNIOR, Humberto, 1938 – Inovações na lei do inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009 / Humberto Theodoro Júnior. – Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010.
Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado
Nenhum comentário:
Postar um comentário