Existe uma distinção entre o valor de mercado de propriedades passiveis de uma exploração comercial e o valor de investimento – ou o seu valor (worth) – para um determinado operador. O operador fará derivar este valor (worth) dos resultados líquidos atuais e potenciais da entidade operacional a funcionar no formato escolhido. Embora o atual operador possa ser um possível licitador no mercado, o avaliador deve entender os requisitos e os proveitos atingíveis por outros possíveis licitadores, juntamente com a dinâmica de um mercado aberto, de modo a chegar a uma opinião sobre o valor para esse imóvel específico.
Uma propriedade passível de uma exploração comercial é considerada como uma entidade operacional individual e é tipicamente avaliada no pressuposto de que haverá uma continuação do negócio.
Ao avaliar o potencial futuro do negócio, o avaliador deve excluir qualquer volume de negócios e custos imputáveis exclusivamente às circunstâncias pessoais ou competências, experiência, reputação e/ou à marca do operador existente. No entanto, o avaliador deve refletir o potencial adicional de negócio passível de ser atingido por um operador razoavelmente eficiente (REO) que assuma o imóvel na data de avaliação.
O desempenho real do negócio deve ser comparado com tipos semelhantes de propriedades passiveis de uma exploração comercial e modelos de operação. Para o fazer, é essencial que o avaliador possua uma compreensão adequada do potencial de proveitos desse tipo de imóveis, e de como estes se comparam entre si. Um avaliador de propriedades passiveis de uma exploração comercial deverá testar, tendo por referência as transações de mercado e outras propriedades passiveis de uma exploração comercial, se o atual negócio traduz o volume de negócios sustentável (FMT) em condições de mercado atuais.
Sempre que disponível, a contabilidade real do negócio que opera no imóvel em questão e de imóveis semelhantes poderá necessitar de ajustes para refletir as circunstâncias do operador razoavelmente eficiente (REO).
Para muitas atividades comerciais, o veículo para a transferência do negócio será a venda ou o usufruto da propriedade em questão. As duas formas de transação podem ser comparáveis na avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial, desde que o avaliador tenha condições para excluir o valor dos componentes da transação que não sejam relevantes. Alguns exemplos são os stocks, consumíveis, dinheiro, passivos e ativos intangíveis (como marcas ou contratos, na medida em que não estariam disponíveis para o REO).
Mudanças na concorrência podem ter um efeito dramático sobre a rentabilidade e, portanto, sobre o valor. O avaliador deve estar ciente do impacto dos futuros níveis de concorrência, tanto atuais como expectáveis. Se é previsível uma mudança significativa dos níveis de concorrência existentes, tal deverá ser claramente identificado pelo avaliador no relatório, adicionando-se ainda um comentário sobre o impacto geral que tal poderá ter na rentabilidade e no valor.
Influências externas, tais como a construção de uma nova estrada ou mudanças relevantes na legislação também podem afetar o potencial do negócio, e, portanto, o valor da propriedade passível de uma exploração comercial.
Sempre que se pretenda refletir os custos de aquisição na avaliação (geralmente, no caso de avaliações para investimento), deve ser adotada a abordagem de mercado, sendo integrado um comentário a este respeito no relatório.
Sempre que o imóvel tiver uma atividade em funcionamento, a qual se prevê que continue, a avaliação será reportada da seguinte forma: “Valor de mercado [ou renda de mercado] como uma entidade operacional totalmente equipada tendo em conta o potencial de negócio sujeito a qualquer pressuposto especial acordado… [que deve ser claramente detalhado].”
Abordagem de avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial cuja atividade se encontre suspensa ou encerrada
O processo de avaliação de propriedades passiveis de uma exploração comercial cuja atividade se encontre suspensa ou encerrada é o mesmo que o já descrito acima, mas sempre que o imóvel estiver devoluto, seja por cessação do negócio ou porque é um imóvel novo sem historial do negócio, deverão ser assumidos pressupostos diferentes. Por exemplo, um imóvel desocupado pode ter sido despojado de toda ou grande parte do seu imobilizado, enquanto um novo imóvel pode ainda não ter o imobilizado do negócio instalado, mas em qualquer dos casos pode, ainda assim, ser avaliado tendo em conta o seu potencial de negócio.
A cessação de uma entidade operacional e a remoção de parte ou da totalidade do imobilizado do negócio poderão ter impacto sobre o valor do imóvel. Seria, portanto, adequado expressar o valor tanto na base de um ou mais pressupostos especiais, como numa base que refita o status quo. Esta é muitas vezes uma exigência ao prestar assessoria a um financiador em relação ao valor de propriedades passíveis de uma exploração comercial para efeitos de garantia hipotecária. Por exemplo, as diferenças podem refletir o custo e o tempo envolvidos na compra e instalação do imobilizado do negócio, na obtenção de novas licenças, na contratação de pessoal e na realização do volume de negócios sustentável (FMT).
Sempre que o imóvel se encontre vazio, a avaliação será reportada da seguinte forma: “Valor de mercado [ou renda de mercado] do imóvel devoluto, tendo em conta o potencial comercial sujeito aos seguintes pressupostos especiais… [que devem ser claramente detalhados].”
Rateio (Apportionment)
O avaliador pode necessitar, ou ser-lhe solicitado, de fornecer um rateio indicativo de uma avaliação ou de um preço de transação para:
• análise como um elemento comparável
• inclusão em demonstrações financeiras de modo a estar harmonizado de acordo com as normas contabilísticas aplicáveis
• garantias de empréstimos ou
• fins fiscais.
Qualquer rateio do valor de mercado geralmente refere-se a:
• terrenos e edifícios que refletem o potencial comercial e
• o imobilizado do negócio.
Ao considerar o rateio de um preço de transação, principalmente quando a venda se dá por meio de transferência de ações de uma sociedade de responsabilidade limitada, o avaliador deve proceder com cautela, pois a transação pode, além do referido no parágrafo acima, refletir o seguinte:
• stock, consumíveis e caixa
• ativos intangíveis e de avaliação – aplicações (VPGAs) Orientações para práticas globais Avaliação RICS
• passivos, tais como salários, impostos, dívidas, etc.
Os rateios para efeitos de tributação têm de estar em conformidade com a legislação específica e estão fora do âmbito desta VPGA.
Avaliação para fins de investimento
A abordagem básica de uma avaliação para fns de investimento de propriedades passiveis de uma exploração comercial é a mesma de qualquer outra categoria de imóveis. Quando o investimento for um portfólio ou um conjunto de imóveis, a VPGA será relevante.
Ao avaliar o investimento em propriedades passiveis de uma exploração comercial, o avaliador necessitará de realizar a avaliação do volume de negócios sustentável (FMT) e dos resultados operacionais sustentáveis (FMOP) conforme definido anteriormente. Também é necessário avaliar a renda de mercado do imóvel para determinar a segurança do fluxo de rendimentos e o potencial de crescimento. A renda/aluguel a pagar e a revisão da renda/aluguel serão determinadas pelos termos do contrato de arrendamento/locação existente ou proposto.
A taxa de capitalização adotada para as avaliações para efeitos de investimento difere da que é utilizada para avaliações de imóveis devolutos. A taxa de retorno do investimento será geralmente determinada pelas transações no mercado de propriedades passiveis de uma exploração comercial semelhantes. Claramente, devido às diferentes características das propriedades passiveis de uma exploração comercial, e a enorme diversidade de condições de arrendamento/locação, é essencial realizar uma análise cuidadosa de transações comparáveis.
O avaliador deverá incluir instalações, adaptações e adequações do senhorio/locador com o terreno e os edifícios, mas provavelmente não o imobilizado do negócio, que é geralmente propriedade do ocupante. No entanto, o avaliador deve destacar a importância do imobilizado para o potencial negócio e para o valor do imóvel.
Fonte: Excerto de texto do Red Book 2017 - Norma de Avaliação da Rics
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