AVALIAÇÃO DE POSTOS DE SERVIÇOS: VENDA E LOCAÇÃO

Laudo de avaliação de postos de gasolina e lojas de conveniência

Elaboração de laudo de avaliação do imóvel constituído de terreno e benfeitorias dos postos de combustíveis para definição do valor de mercado para venda e valor do aluguel para locação ou arrendamento, atendendo aos requisitos estabelecidos pelas companhias distribuidoras. Avaliação de imóveis para garantias e penhoras com a definição do valor de liquidação forçada do imóvel a ser alienado, conforme exigido pela concessionária da bandeira.

Laudo de avaliação para determinação do valor do aluguel do posto de gasolina, quando se tratar de laudo de avaliação do imóvel para locação ou arrendamento do conjunto de terreno, benfeitorias, equipamentos e instalações do posto de abastecimento e serviços. Tradicionalmente os laudos de avaliação dos postos de combustíveis são elaborados com fundamento no método evolutivo, como definido nas normas técnicas da ABNT. Eventualmente, nos casos em que, pelas características especiais conferidas ao imóvel, o método evolutivo se mostre ineficaz, adota-se o método da renda, também conhecido como método da galonagem para a avaliação do aluguel do posto, no todo ou de suas partes.

Determinação do valor locativo de postos de combustíveis e serviços

Uma das avaliações que mais geram controvérsias é a que diz respeito aos postos de serviços. Estes, tais como os cinemas, teatros, hotéis e motéis, enquadram-se no rol de “imóveis especiais”, para os quais devem ser descartados os métodos comparativos e da rentabilidade, relevando adotar-se o da renda, ou seja, aquele em que locador e locatário, de certo modo, são “sócios” no empreendimento. O cálculo do valor locativo fundamenta-se no rendimento da exploração econômica dos bens, de onde se pode concluir pela viabilidade do negócio em função do lucro bruto do locatário, obtido com a venda de combustíveis e outros produtos, assim como com a prestação de serviços de troca de óleo e lavagem de veículos. É uma variante do método da renda empregado nas avaliações convencionais de imóveis e é denominado "método da galonagem".

O método foi desenvolvido pelo Engenheiro Sérgio Abunahman e consiste no cálculo do valor do aluguel com base no volume de vendas de combustíveis, (daí a denominação de "método da galonagem"), considerando as margens de lucro praticadas ao longo do último ano de atividade anterior à data da avaliação do posto de combustíveis. Habitualmente, na elaboração de laudo de avaliação do aluguel dos postos de gasolina, adotamos essa metodologia como preferencial para a execução dos cálculos avaliatórios e definição do valor do aluguel ou arrendamento.

Fonte: PERFECTUM -  Engenharia de Avaliações

NOTA DO EDITOR: Em 2001, por ocasião da publicação da Norma NBR 14.653-1 - Avaliação de bens: Procedimentos gerais, veio a referência à condição da liquidação forçada e não exatamente ao valor de liquidação forçada:

"Liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

Em 2003, quando da publicação da Parte 2 da mesma norma, foi reconhecida a importância do valor de liquidação forçada nos procedimentos específicos, item 11.5:

“11.5 Liquidação forçada: Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados”.

Em dezembro de 2002 na NBR 14.653-4: Empreendimentos, foi reconhecido o preço de liquidação forçada:

“Preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”.

A Parte 4 da NBR 14.653 indicava a apuração do preço de liquidação como “o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte, ambos na condição de liquidação forçada”.

Em 2005 a norma do IBAPE/SP conceituou o valor de liquidação forçada assim:

“Valor de liquidação forçada: valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado”.

O texto revisto da Parte 1 da NBR 14653 da ABNT passa a contemplar a definição do valor de liquidação forçada.

“Valor de liquidação forçada: valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor do que o normalmente observado”.