Que o mercado imobiliário está em ascensão no país ninguém contesta. Mas qual o potencial de ganho de capital para o investidor no atual cenário? Especialistas ouvidos pelo Valor veem espaço para os preços de venda e os aluguéis crescerem, a partir do patamar atual, pelo menos, de dois a três pontos percentuais acima da inflação por três a até seis anos seguidos — o período e a intensidade vão depender da confirmação de catalisadores, como aprovação de reformas, aceleração do crescimento e estabilidade internacional. Porém, gestores e economistas já consideram grandes as chances de os valores subirem dois dígitos pelos próximos três anos ou além.
O diretor da Ourinvest Real Estate e professor do Insper, Rossano Nonino, estima uma elevação de preços do metro quadrado e de locação de 12% a 15% ao ano, em média, até 2025. Quem lidera o movimento hoje é a capital paulista, mas outras regiões devem seguir o avanço nos próximos anos. O especialista faz algumas ressalvas sobre a projeção.
“O mercado imobiliário tem características muito específicas e o comportamento dos preços obedece a inúmeras variáveis, como localização — existem cidades em que o preço ainda cai —, tipo, ou seja, se é comercial ou residencial, perfil e diversas outras considerações”, pondera.
Apesar de os municípios e segmentos apresentarem ritmos de recuperação diferentes, existe uma tendência consolidada de os valores ou terem estabilidade ou subir. O CEO da RBR Asset Management, Ricardo Almendra, revela que seu cenário base para os imóveis comerciais contempla uma subida média de preços, tanto do metro quadrado quanto da locação, de 15% em 2020 e mais 10% em 2021 na capital paulista, o maior mercado do país. Mas considera grande a possibilidade de as elevações se manterem nesse patamar por mais tempo.
O gestor explica que hoje os preços de vendas de imóveis estão em torno de 20%, em média, abaixo dos valores atingidos antes do início da recessão, em 2014. “Vejo grande possibilidade de os valores, inclusive, superarem o pico visto cinco anos atrás” até o fim do atual ciclo, afirma Almendra.
Nesse cenário e com taxas praticadas hoje no crédito imobiliário na casa de um dígito, a valorização potencial de um imóvel pode até superar o custo do empréstimo. “É uma situação na qual a alavancagem pode se tornar vantajosa ao investidor, que pode arbitrar ganho entre o preço do financiamento e o de venda em um horizonte de até seis anos, se o cenário de expansão se concretizar”, avalia Nonino.
O índice Fipe-Zap, que mede a variação de preços anunciados de imóveis residenciais, mostra uma alta média nominal de 8,14% em São Paulo entre 2015 e 2019, para venda, e subida acumulada de 7,9% na locação. Mas quando se considera o resultado real, ou seja, corrigido pela inflação, os dados indicam perda de 16,64% no caso dos aluguéis e variação negativa de 16,46% para as negociações de compra e venda.
No Rio de Janeiro, nas mesmas bases, a locação recuou 22,9% em termos nominais e 40,49% reais. Os valores de venda, por sua vez, caíram 13,31% nominalmente e 33,03% com ajuste da inflação.
Especialistas ressalvam, porém, que os preços anunciados, que é a base do índice Fipe-Zap, podem ser diferentes dos efetivamente transacionados. Nos últimos anos, para concluir as operações, proprietários tiveram de incluir, em grande parte das negociações, descontos de até 30% sobre os preços iniciais.
Para baixo, todo santo ajuda
Nonino, do Insper, lembra ainda que, quando se fala em retomar o nível de preços de antes da crise, significa que o caminho de volta é maior em termos percentuais comparado à queda. Por exemplo, um imóvel que custava R$ 100 mil em 2014 e passou a valer R$ 70 mil no ano passado teve uma desvalorização de 30%. Mas para recuperar o valor de seis anos atrás teria de subir 43%. E, no caso de uma propriedade no qual o valor de venda caiu pela metade, então seria preciso uma alta de 100% para retomar o preço máximo alcançado.
O diretor financeiro do site Imovelweb, Tiago Galdino, tem uma visão mais cautelosa sobre o ritmo de alta dos imóveis. Segundo o especialista, uma variável essencial será a retomada do emprego e da renda. “Em 2020, estimo uma subida de preços em São Paulo no mesmo passo da inflação e em 2021 começa um incremento acima da inflação”, diz. Para Galdino, se o índice de desemprego alcançar o mesmo patamar registrado em 2013, o ritmo de alta de preços imobiliário aceleraria. “No mínimo, alcançaria 2 a 3 pontos percentuais acima do IPCA, sem dúvida.”
O coordenador de pesquisas da Fipe e responsável pelo índice Fipe-Zap, Eduardo Zylberstajn, explica haver, no entanto, velocidades diferentes de retomada entre as regiões do país. “Depende de cada cidade; o Rio de Janeiro, por exemplo, tem questões mais profundas a serem resolvidas. Em outras capitais como Porto Alegre, Curitiba e João Pessoa, os preços ainda caem”, diz o economista. Por outro lado, além de São Paulo, segundo ele, Florianópolis tem exibido aumentos robustos.
De acordo com Zylberstajn, os preços de venda em geral variam com menor intensidade do que os de locação em períodos de crise. “A gente aprendeu com a crise que o preço de venda é mais rígido por vário fatores, porque, por exemplo, se sei que meu vizinho vendeu um imóvel por R$ 500 mil é difícil aceitar vender por muito menos.” No caso do aluguel, os proprietários se tornam mais propensos a negociar porque aceitar um desconto é melhor do que arcar com os custos de um imóvel fechado.
Fonte: VALOR ECONôMICO
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