CÁLCULO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre elas a metodologia financeira como veremos abaixo. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) é estimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos capitais terreno e benfeitorias 

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (t r . Ca)]} 

com, 

Ca = [(1 + i) n – 1] / [i . (1 + i) n ]

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (t r . Ca)]} 

com, 

Ca = [(1 + i) n – 1] / [i . (1 + i) n ]

onde, 

Ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos 

tr – taxa de renda líquida mensal para o imóvel 

i – taxa de juros mensal de mercado 

n – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias

Também pode-se simplificar o cálculo sabendo-se que o fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um conforme preconiza a NBR 14.653-1. 

FC = (VALOR DE MERCADO : CUSTO DE REEDIÇÃO)

Onde: “Custo de reedição ou de substituição é o custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando”. 

O fator de comercialização é aplicado sobre o somatório do valor total do terreno com o valor das benfeitorias. As principais condições que interferem na determinação do fator de comercialização, são: 

a) localização do imóvel; 

b) arquitetura compatível com o padrão local do imóvel; 

c) funcionalidade; 

d) equilíbrio econômico de empreendimento;