SHOPPING CENTERS: RES SPERATA

Mais uma das novidades introduzidas pela expansão do mercado de Shopping centers. Não que seja criação sua, porém trata-se de uma das quais encontrava-se em desuso e que, para não destoar das características atinentes aos aspectos relativos aos Shopping, também causou muita polêmica.

Inicialmente, com fito esclarecedor, citamos Fernando Albino A. de Oliveira (in RDT 45/169), que com muita propriedade nos diz:

"Trata-se da importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center."

Em face da colocação acima transcrita, claro nos resta que a Res Sperata nada mais visa do que remunerar o Empreendedor pelos estudos técnicos e pela viabilização do empreendimento, garantindo destarte o direito de participar deste e auferir dos benefícios por si criados.

Ainda para reforçar nossa visão, temos que:

"A ‘res sperata’ no caso representa verdadeira coisa incorpórea em potência, que, em breve, se traduzirá (ou já se traduziu) no fornecimento de uma estrutura, dispendiosa e dinâmica posta a disposição do locatário, já pronta: algo que acede à parcela do fundo de comércio do inquilino, pertencente ao desenvolvedor em relação à loja, durante a locação.

Essa parcela é muito conhecida nos contratos de franchising, em que o franqueado paga, a título de participação inicial, determinada importância, sem prejuízo da obrigação do pagamento das prestações em caráter periódico, matéria que será examinada no item referente à franquia.

Dito isso, verifica-se que a atividade desenvolvida pelo empreendedor na formação do tenant mix ou simplesmente mix, inclusive na pré-seleção das lojas e espaços, em função do conjunto, tem um valor do qual o lojista se beneficiará, para o qual contribuirá com a sua parcela."

Sob o ponto de vista legal, vemos que a Res Sperata se enquadra tão somente como uma garantia de participação no empreendimento e remuneração da infra estrutura, sendo pois um contrato acessório que em nada se confunde com arras, mútuo ou luvas, e que geralmente evidencia-se com o título de "Contrato de Cessão Parcial de Uso de Infra Estrutura Técnica", entre outras denominações.

Frise-se por derradeiro, que ao Empreendedor só é lícito cobrar a Res Sperata na primeira locação do espaço comercial, ou seja, no momento em que negocia pela primeira vez a "loja", eis que a partir de sua cobrança transfere-se ao lojista o direito de gestionar tais valores junto ao Empreendedor e/ou a um futuro lojista em caso de cessão ou sublocação. Não que tal valor deva ser restituído pelo empreendedor ao lojista, mas se partirmos da premissa que este corresponde à indenização devida pela fruição de toda uma infra estrutura, somada a esta toda uma clientela em potencial, justo se torna que o lojista incorpore tal valor ao seu ponto comercial.