Gestão da manutenção predial
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| Tito Lívio Ferreira Gomide | ||
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Avaliação imobiliária é a determinação do valor total do imóvel (VTI) com base nos seus valores intrínsecos (VII) e extrínsecos (VEI), sendo os primeiros aqueles relativos às características próprias do imóvel e os segundos decorrentes do mercado.
O valor extrínseco do imóvel depende do conjunto amostral de seus similares, predominantemente em função de seu mercado local e mercado global. Quanto ao valor intrínseco do imóvel, destacam-se as qualidades arquitetônicas e construtivas (QAC) e de sua gestão de manutenção predial (GMP).
A composição do valor intrínseco e extrínseco do imóvel determina o valor imobiliário final. Essa composição varia de percentual, principalmente, em função do valor extrínseco, devido aos significativos pesos do mercado imobiliário local (MIL) e mercado econômico global (MEG), que sofrem muitas variações e contam muito no valor total do imóvel. A figura "Determinação do valor total do imóvel" mostra como é possível considerar o valor imobiliário.
Manutenção
Por seu turno, a boa gestão de manutenção predial é aquela que considera o investimento necessário para se obter os benefícios decorrentes da preservação, operação e confiabilidade do imóvel.
Deve-se esclarecer que a confiabilidade da manutenção é a probabilidade do prédio desempenhar suas funções de maneira adequada em circunstâncias específicas por determinado período de tempo. No presente caso, deve-se considerar a função manutenção como uma daquelas que também requer bom desempenho no tocante ao valor.
Manutenção
Por seu turno, a boa gestão de manutenção predial é aquela que considera o investimento necessário para se obter os benefícios decorrentes da preservação, operação e confiabilidade do imóvel.
Deve-se esclarecer que a confiabilidade da manutenção é a probabilidade do prédio desempenhar suas funções de maneira adequada em circunstâncias específicas por determinado período de tempo. No presente caso, deve-se considerar a função manutenção como uma daquelas que também requer bom desempenho no tocante ao valor.
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Correlação de VII e GMP
A variação do valor imobiliário intrínseco (VII) é diretamente proporcional à qualidade da edificação e gestão da manutenção predial, pois a progressão ou regressão desse valor depende da boa ou má qualidade da edificação e de sua manutenção.
Assim sendo, transpondo-se as equações do valor imobiliário intrínseco (VII) e da gestão da manutenção predial (GMP), na correlação de ambos ao longo do tempo, pode-se apresentar o cenário expresso no gráfico "Condição adequada na GMP".
A adequabilidade na gestão da manutenção predial redunda no equilíbrio entre o grau de investimento da manutenção predial e sua confiabilidade, inclusive do bom desempenho do valor intrínseco, com conseqüente valorização. Observe-se que o trecho de aproximação dos cruzamentos das curvas indica a necessidade de reformas ou retrofit, após longo período de vida do edifício desse exemplo hipotético.
A insuficiência na gestão de manutenção provoca a degradação precoce e reduz a capacidade do imóvel, provocando desconfortos devido às falhas e paralisações, causando desvalorização imobiliária e reduzindo drasticamente a vida útil da edificação ("Condições de insuficiência na GMP").
Investimento interessante é aquele que se baseia em planejadas intervenções de retrofit, que incluem a modernização do imóvel, com adaptações e reformas projetadas para melhorar o desempenho da edificação num determinado momento ("Retrofit na GMP").
A variação do valor imobiliário intrínseco (VII) é diretamente proporcional à qualidade da edificação e gestão da manutenção predial, pois a progressão ou regressão desse valor depende da boa ou má qualidade da edificação e de sua manutenção.
Assim sendo, transpondo-se as equações do valor imobiliário intrínseco (VII) e da gestão da manutenção predial (GMP), na correlação de ambos ao longo do tempo, pode-se apresentar o cenário expresso no gráfico "Condição adequada na GMP".
A adequabilidade na gestão da manutenção predial redunda no equilíbrio entre o grau de investimento da manutenção predial e sua confiabilidade, inclusive do bom desempenho do valor intrínseco, com conseqüente valorização. Observe-se que o trecho de aproximação dos cruzamentos das curvas indica a necessidade de reformas ou retrofit, após longo período de vida do edifício desse exemplo hipotético.
A insuficiência na gestão de manutenção provoca a degradação precoce e reduz a capacidade do imóvel, provocando desconfortos devido às falhas e paralisações, causando desvalorização imobiliária e reduzindo drasticamente a vida útil da edificação ("Condições de insuficiência na GMP").
Investimento interessante é aquele que se baseia em planejadas intervenções de retrofit, que incluem a modernização do imóvel, com adaptações e reformas projetadas para melhorar o desempenho da edificação num determinado momento ("Retrofit na GMP").
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Proporções dos valores imobiliários intrínsecos e extrínsecos
A correlação dos valores intrínsecos (VII) e extrínsecos (VEI) no valor final do imóvel é bastante variada em função, principalmente, do peso incidente da função local no valor total.
Estudos recentes nos valores de imóveis residenciais na cidade de São Paulo revelaram que a composição média gira em torno de 30% do peso para o valor intrínseco e 70% do total para o valor extrínseco. Esses estudos também demonstraram que a influência da gestão da manutenção predial (GMP) no valor intrínseco do imóvel (VII) incide, na média, em 40% desse valor, podendo-se concluir que a gestão da manutenção tem peso médio de 12% no valor imobiliário total.
No entanto, a maioria das edificações paulistanas se encontra em patamar bem abaixo da média recomendada quanto à adequada qualidade da gestão da manutenção predial, o que implica a possibilidade de maior valorização, podendo-se chegar ao patamar de aproximadamente 15% do valor total do imóvel, desde que haja a implantação de um plano adequado de manutenção predial, com intervenções robustas na fase inicial.
Tal constatação tem sido comprovada principalmente no decorrer da manutenção das fachadas da edificação, com a limpeza ou nova pintura dos painéis, que reduz a idade aparente do imóvel e causa valorização imediata entre 5% e 10% do valor total.
Outros serviços de manutenção que provocam grandes impactos de valorização imobiliária também se referem aos aspectos estéticos da edificação, podendo-se citar a impermeabilização do pavimento térreo, as substituições de gradis externos e dos revestimentos dos ambientes sociais e de lazer.
A correlação dos valores intrínsecos (VII) e extrínsecos (VEI) no valor final do imóvel é bastante variada em função, principalmente, do peso incidente da função local no valor total.
Estudos recentes nos valores de imóveis residenciais na cidade de São Paulo revelaram que a composição média gira em torno de 30% do peso para o valor intrínseco e 70% do total para o valor extrínseco. Esses estudos também demonstraram que a influência da gestão da manutenção predial (GMP) no valor intrínseco do imóvel (VII) incide, na média, em 40% desse valor, podendo-se concluir que a gestão da manutenção tem peso médio de 12% no valor imobiliário total.
No entanto, a maioria das edificações paulistanas se encontra em patamar bem abaixo da média recomendada quanto à adequada qualidade da gestão da manutenção predial, o que implica a possibilidade de maior valorização, podendo-se chegar ao patamar de aproximadamente 15% do valor total do imóvel, desde que haja a implantação de um plano adequado de manutenção predial, com intervenções robustas na fase inicial.
Tal constatação tem sido comprovada principalmente no decorrer da manutenção das fachadas da edificação, com a limpeza ou nova pintura dos painéis, que reduz a idade aparente do imóvel e causa valorização imediata entre 5% e 10% do valor total.
Outros serviços de manutenção que provocam grandes impactos de valorização imobiliária também se referem aos aspectos estéticos da edificação, podendo-se citar a impermeabilização do pavimento térreo, as substituições de gradis externos e dos revestimentos dos ambientes sociais e de lazer.
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Valorização imobiliária
Sem embargo da importância dos cuidados de manutenção predial com os equipamentos e instalações elétricas e hidráulicas, as intervenções de maior valorização são aquelas relacionadas aos aspectos estéticos. Nesse sentido, cabe destacar que além da manutenção predial há outras possibilidades de valorização imobiliária, tais como as reformas e retrofits. As reformas visam à modernização de determinados componentes da edificação, favorecendo maior conforto e eventual prolongamento da vida útil de sistema degradado. O retrofit avança um pouco mais, pois todo o edifício sofre intervenção visando à completa modernização e prolongamento total da vida útil. Tais intervenções, evidentemente, possuem custo imediato elevado, sendo esse outro diferencial em relação à manutenção, cujo custo deve ser reduzido e de longo prazo. As valorizações decorrentes das reformas e retrofits variam muito de intensidade, mas podem, inclusive, ultrapassar os 100% do valor imobiliário, dependendo dos custos a serem investidos.
Por fim, cabe registrar que a norma NBR 5674/99 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), de Manutenção em Edificações, estabelece em seu item 15, Gestão de Qualidade do Sistema de Manutenção - tópico d) "acompanhar a variação do valor da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção". Tal acompanhamento é de difícil apuração, pois a influência da variação do valor extrínseco devido ao mercado é muito significativa e dificulta a separação da parcela da manutenção, exigindo aprofundados estudos para se obter apenas a valorização intrínseca da manutenção.
Sabendo-se, porém, que a situação mais usual da manutenção predial na maioria dos edifícios residenciais na cidade de São Paulo é de nível mínimo, quase que exclusivamente de ações corretivas e pouca prevenção, pode-se considerar esse nível como a referência 0 (zero) no tocante às variações de valorização ou desvalorização imobiliária devido à manutenção.
Assim sendo, é possível se estimar a valorização ou desvalorização periódica em função da qualidade da manutenção, podendo-se adotar índices estimativos com base na tabela "Valorização ou desvalorização".
A gestão de manutenção predial tem, portanto, importância significativa no valor total do imóvel e, também, nas condições de uso, influenciando na segurança, conforto e demais condições de habitabilidade do imóvel, devendo ser considerada nas análises econômicas de carteira imobiliária.
Autor: Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete Gomide
Sem embargo da importância dos cuidados de manutenção predial com os equipamentos e instalações elétricas e hidráulicas, as intervenções de maior valorização são aquelas relacionadas aos aspectos estéticos. Nesse sentido, cabe destacar que além da manutenção predial há outras possibilidades de valorização imobiliária, tais como as reformas e retrofits. As reformas visam à modernização de determinados componentes da edificação, favorecendo maior conforto e eventual prolongamento da vida útil de sistema degradado. O retrofit avança um pouco mais, pois todo o edifício sofre intervenção visando à completa modernização e prolongamento total da vida útil. Tais intervenções, evidentemente, possuem custo imediato elevado, sendo esse outro diferencial em relação à manutenção, cujo custo deve ser reduzido e de longo prazo. As valorizações decorrentes das reformas e retrofits variam muito de intensidade, mas podem, inclusive, ultrapassar os 100% do valor imobiliário, dependendo dos custos a serem investidos.
Por fim, cabe registrar que a norma NBR 5674/99 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), de Manutenção em Edificações, estabelece em seu item 15, Gestão de Qualidade do Sistema de Manutenção - tópico d) "acompanhar a variação do valor da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção". Tal acompanhamento é de difícil apuração, pois a influência da variação do valor extrínseco devido ao mercado é muito significativa e dificulta a separação da parcela da manutenção, exigindo aprofundados estudos para se obter apenas a valorização intrínseca da manutenção.
Sabendo-se, porém, que a situação mais usual da manutenção predial na maioria dos edifícios residenciais na cidade de São Paulo é de nível mínimo, quase que exclusivamente de ações corretivas e pouca prevenção, pode-se considerar esse nível como a referência 0 (zero) no tocante às variações de valorização ou desvalorização imobiliária devido à manutenção.
Assim sendo, é possível se estimar a valorização ou desvalorização periódica em função da qualidade da manutenção, podendo-se adotar índices estimativos com base na tabela "Valorização ou desvalorização".
A gestão de manutenção predial tem, portanto, importância significativa no valor total do imóvel e, também, nas condições de uso, influenciando na segurança, conforto e demais condições de habitabilidade do imóvel, devendo ser considerada nas análises econômicas de carteira imobiliária.
Autor: Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete Gomide
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