A Lei 12.112/09 que alterou a lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e está em vigor desde 25 de janeiro de 2009 trouxe como novidade a redução do prazo de despejo de inquilinos maus pagadores.
Nas locações sem garantia, por exemplo, assim que o locatário deixa de pagar, o locador pode entrar com a ação de despejo e obter uma liminar determinando a desocupação do imóvel , e nem é preciso que o locatário se manifeste.
Neste sentido deve-se dizer que a Justiça dará 15 dias para o inquilino deixar o imóvel. Cumpre-nos observar que quando o contrato tiver garantia, o prazo será dilatado para 30 dias.
Para evitar o despejo basta que o inquilino pague em dia e para suspender eventual ordem liminar de despejo, é só pagar o débito em até 15 dias.
Oportuno se torna dizer que o inquilino não poderá atrasar nenhum aluguel nos 24 meses seguintes,sob o risco de ser imediatamente despejado.
Não se pode perder de vista que a nova lei possibilita a fixação do prazo de 15 dias (e não mais 30 dias) para o despejo voluntário quando a base da alção for pelo mútuo acordo das partes ou pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que impeçam a permanência do inquilino no imóvel.
É importante ressaltar que ao final do contrato o fiador pode exonerar-se da obrigação mesmo que o locador e o locatário manifestem interesse em continuar o acordo. Porém, após comunicar sua decisão, ele ainda responderá pela fiança durante mais 120 dias sequenciais.
Se ocorrer alteração do locatário-por exemplo, em caso de separação, divórcio ou de falecimento, torna-se obrigatória a comunicação da mudança não mais só ao locatário mas também ao fiador que poderá exonerar-se mediante expressa manifestação nos 30 dias seguintes ao recebimento da comunicação, ficando obrigado a manter suas obrigações por um período de 120 dias contados da entrega da sua decisão ao locador.
Desistindo o fiador e caso o locador exija, o locatário terá 30 dias para apresentar uma nova garantia sob pena de ser despejado.
No que diz respeito à ação revisional, ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação.
Se desejar sair do imóvel antes do prazo final o inquilino responderá por multa rescisória proporcional ao tempo de contrato. Quanto ao proprietário, durante a vigência do contrato poderá reaver o imóvel nos casos de mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e na hipótese de demolição, edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público.
Registre-se quanto aos imóveis comerciais, que estes não precisarão ter seu contrato renovado caso o proprietário tenha uma proposta de aluguel melhor do que a oferecida pelo seu inquilino. Nesse caso é decretado o despejo que deve ser feito em 30 dias e não mais em seis meses.
Autor da Lei do Inquilinato fala sobre as mudanças e as melhorias da nova lei
que entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010.
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