LOCAÇÃO COMERCIAL: LEGALIDADE X ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE LUVAS

Valores tradicionalmente pagos pelos pretendentes, na locação de imóveis comerciais ou industriais, mais conhecida no jargão imobiliário como LUVAS, tornou-se uma prática no segmento das locações comerciais. Impedir tal prática se fez necessário a partir do momento em que as locações empresariais passaram a ser frequentes no país, impondo assim a devida proteção do ponto comercial criado e valorizado pelo empresário nele instalado.

Inicialmente, as luvas eram cobradas pelos locadores no momento da assinatura do contrato de locação e também em suas renovações. Por este motivo, Getúlio Vargas, em 1934, editou um decreto regulamentando as condições e processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais. O decreto de Getúlio ficou conhecido como LEI DE LUVAS, e tinha por objetivo impedir a cobrança das referidas taxas. Mesmo proibidas, elas continuaram sendo cobradas clandestinamente pelos locadores e, posteriormente, foram consideradas contravenção penal, regulamentadas por novas leis.

Décadas após aquela resolução, fora promulgada a nova Lei do Inquilinato - Lei 8.245 de 18/10/1991, e que abrandou a citada proibição, não proibindo a cobrança desde que o contrato fosse o inicial. Segundo os novos ditames, a proibição existe apenas no tocante as renovações do contrato, conforme estabelece o artigo 45 da Lei do Inquilinato ora vigente. Sendo assim, fica admitida a cobrança de luvas na contratação inicial.

A jurisprudência aceita esta posição, mas estabelece que as luvas não podem ser cobradas no início da locação, quando o inquilino não possa se valer do direito a sua renovação, prescrito no artigo 51 daquele diploma legal. Ou seja, é possível a cobrança de luvas desde que o prazo do contrato permita ao locatário exercer o direito à renovação do contrato que esteja escrito, prazo este de no mínimo cinco anos. Tal entendimento, no entanto, não é pacífico. O mesmo artigo 51 estabelece o direito do inquilino à renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha os requisitos legais, isto é, que o contrato a ser renovado ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

Assim sendo, podemos concluir que, caso a locação inicial seja contratada por prazo inferior a cinco anos, onde o locatário ainda não teria direito a renovação, a cobrança de luvas é ILEGAL. Mas, se o prazo do contrato inicial for de no mínimo cinco anos, o locador poderá cobrar as luvas, sem que isto infrinja a lei. Esse entendimento é o que se mostra mais adequado, compatibilizando o direito do locador de exigir luvas no contrato inicial, conforme autoriza o artigo 45 da Lei 8.245 DE 18/10/1991, e aí podendo o locatário exercitar seu direito à Ação Renovatória de Locação Comercial contra o Locador, logicamente dentro do prazo contratual que é de ATÉ 180 dias do término do prazo do contrato renovando e tal prazo é fatal, cuja inobservância acarretará a decadência de direito no exercício desse direito processual.

Autor: Edson Loffredo de Quintanilha
Advogado especializado