RISCOS EM ASSINAR ESCRITURAS ABAIXO DO VALOR REAL DE MERCADO

Além do ilícito civil e administrativo, pode configurar dois tipos de CRIME:

- Crime Contra a Ordem Tributária (artigos 1º e 2º da Lei Federal nº 8.137/1990)

- Crime de Falsidade Ideológica

Código Penal - Artigo art. 299 - Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:

Pena - reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.

QUEM RESPONDE PELO CRIME?

Conforme os artigos 29 e 62 do Código Penal, respondem pelo crime todas as pessoas que diretamente participem do ato (COMPRADORES, VENDEDORES, DOADORES, DONATÁRIOS etc), ou que induzam as partes no ato criminoso, mesmo que não tenham assinado o documento (CORRETORES ou qualquer outra pessoa que participe ou induza as partes contratantes, ainda que indiretamente, mesmo sem ter assinado o documento).

Cartórios de notas e de registro de imóveis são obrigados, pela legislação em vigor, a enviar mensalmente, aos órgãos fiscais, os valores e outras informações detalhadas sobre as transações imobiliárias efetuadas.

CONSEQÜÊNCIAS PREVISTAS EM LEI

- Perda do imóvel com restituição apenas do preço mencionado no contrato ou escritura, em favor dos demais proprietários de partes ideais ou do antigo proprietário que queiram exercer seu direito legal de preferência pelo mesmo preço (muito comum quando um imóvel em área maior ainda não foi dividido entre os diversos compradores, ou quando o antigo proprietário constar esta cláusula da escritura anterior - arts. 513, 1.322, 1.357, 1.321, 2019 §2° do Novo Código Civil).

- Prejuízos ao comprador pela majoração do imposto sobre ganhos de capitais, quando for vender o imóvel, salvo se adquirir outro imóvel residencial no prazo de seis meses, nas condições previstas em lei.

- Direito do Município adquirir compulsoriamente o imóvel pelo mesmo valor declarado na escritura, na hipótese prevista no artigo 25 da Lei Federal nº 10.257/2001;

- Se uma das partes for PJ, também pode configurar ocorrência do ato ilícito de distribuição disfarçada de lucros se assinado por pessoa jurídica (Decreto Federal nº 3.000/1999 – “Art 464. Presume-se distribuição disfarçada de lucros no negócio pelo qual a pessoa jurídica:

I - Alienar, por valor notoriamente inferior ao de mercado, bem do seu ativo a pessoa ligada”

- Causa de interdição do vendedor e perda da administração dos próprios bens (art. 1.185 do Código de Processo Civil; arts. 40, inciso IV, 1.767, inciso V e 1.782 do Novo Código Civil);

- Escritura ou contrato se torna nulo e sem nenhum efeito – Esta é uma inovação do Novo Código Civil Brasileiro de 2002, que considera o ato nulo automaticamente, sendo nula também a transmissão do imóvel que volta ao proprietário anterior, bem como todos os demais efeitos do ato. O Código Civil anterior era mais brando nesta situação e a nulidade era relativa (art. 167, §1º, inciso II da Lei Federal nº 10.406/2002);

- Restituição apenas do valor declarado, em caso de desfazimento do negócio por vícios ocultos ou defeitos de construção do imóvel, ou de preferência do inquilino, ou de fraude contra credores (artigos 441 e 442 do Novo Código Civil);

- Arbitramento do valor real pela autoridade fazendária, além das multas aplicáveis (art. 124 do Decreto Federal nº 3.000/1999 e artigo 20 da Lei Federal 7.713/1988);

- Juros de mora;

- Multa de 75% até 225% do valor dos tributos pagos abaixo do valor correto (artigos 957 e 959 do Decreto Federal nº 3.000/1999);

- Prisão - RECLUSÃO de um a cinco anos.