DÚVIDAS FREQUENTES SOBRE LOCAÇÃO

1. O que é um contrato de locação de imóveis?

Todas as vezes em que duas pessoas combinam a respeito de um determinado objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa linguagem de simples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e deseja alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As chaves são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não formalização, o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum que o leigo diga que, na falta de contrato escrito, não há contrato. O contrato existe sempre que houver um acordo de vontades entre as duas partes. Um contrato de locação pode ser formulado verbalmente.

2. Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contrato de locação verbal?

Sim, uma vez que, no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado. E o IPTU deverá ser pago pelo locador. Ao contrário, se o contrato for escrito, o prazo poderá ser fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário. E poderá haver a participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato escrito permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do IPTU ao inquilino.

3. O locatário responde por danos no imóvel? É obrigado a pintá-lo se ocorreu apenas o envelhecimento natural da pintura?

De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso. Se o inquilino, no entanto, causou danos ao imóvel, depredando-o terá de recompô-lo às condições anteriores. Dessa forma aconselha-se vistoriar a casa antes de alugá-la. O inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel.

4. O que fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente no telhado, por exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?

É o caso já citado da benfeitoria necessária. O reparo no telhado do imóvel constitui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário e não do inquilino. Como tal, o proprietário deverá ser chamado a fazê-lo. Ante a urgência, no entanto, é de sugerir que o inquilino notifique o proprietário para o reparo e, se não for feito, faça-o, ele próprio, o inquilino, guardando os comprovantes de despesas para posterior ressarcimento. Os reparos no imóvel constituem ônus do locador se o dano não foi provocado pelo locatário.

5. O proprietário pode alugar um imóvel que apresente graves infiltrações?

A lei obriga ao locador entregar o imóvel locado em condições de servir aos fins a que se destina. Logo, um imóvel com infiltrações graves não poderia ser locado, especialmente com desconhecimento do locatário. O imóvel deve ser entregue ao locatário em condições de servir aos fins a que se destina. Dessa forma, vale ressaltar a necessidade de se vistoriar o imóvel antes do início da locação.

6. Ao assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes (locador e locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o imóvel seja entregue antes do término do contrato. O locatário entrega o imóvel pouco antes do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a essa multa integral?

Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz reduzir o valor dessa multa em razão do cumprimento parcial do contrato. Assim, poderá o magistrado considerar a multa proporcionalmente ao tempo que falta para cumprimento do contrato. Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do aluguel e prazo do contrato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após vinte meses, a multa seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor do aluguel. A multa contratual pode ser reduzida quando o imóvel é entregue antes da data fixada.

7. É verdade que a multa moratória máxima que o locador pode cobrar é de 2% do valor aluguel?

O direito não tem a exatidão da matemática. É uma ciência mutável e controvertida. A questão é a seguinte: O Código de Defesa do Consumidor estabelece que multa máxima a ser cobrada do consumidor é de 2%. Acontece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nos contratos de locação, onde valeria, então, a multa estabelecida no contrato. Há juízes, no entanto, que mandam cobrar, no caso de atraso no pagamento de alugueis, apenas a multa de 2% do inquilino. A multa de 2% não se aplica aos contratos de locação de imóveis.

8. O que é denúncia vazia e denúncia cheia?

A expressão “denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, não precisa justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conveniência. Ela pode acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em que, ao término do mesmo, o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação de despejo, alegando apenas que deseja o fim da locação. A denúncia vazia não exige motivação do pedido de despejo.

A “denúncia cheia”, também denominada motivada, é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido. Ela acontece nos casos dos contratos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, sendo cabível principalmente nos casos: em que há mútuo acordo entre as partes; em decorrência do cometimento de infração legal ou contratual; na falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparos urgentes a mando do Poder Público, nos quais não possam ser feitos normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, caso possa permanecer, ele recuse a consenti-las. Ademais, fora esses casos, o locador não poderá reaver o imóvel alugado até que se termine o prazo estipulado em contrato. A denúncia cheia exige a motivação do pedido de retomada.

9. O fato do contrato de locação de um imóvel residencial fixar um prazo de 1 (um) ano obriga o locatário a entregar o imóvel, ao término desse prazo?

Não. Na locação residencial o prazo contratual automaticamente se prorroga por prazo indeterminado, quando ao término do fim do contrato, o locatário permanece no imóvel por um prazo de 30 dias. Quando a locação é contratada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador poderá retomar o imóvel, findo o prazo, de imediato, por ação de despejo (denúncia vazia). Se o prazo, contudo, for inferior a trinta meses, a retomada somente poderá ocorrer de forma motivada (denúncia cheia). O contrato de locação residencial se prorroga, com prazo indeterminado, após 30 dias do vencimento do contrato e da permanência do locatário no imóvel.

10. Qual a diferença entre revisão e reajuste do aluguel?

O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado. Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.

11. O locador é obrigado a dar recibo do aluguel?

Sim, o locador não é obrigado tão-somente a dar recibo do aluguel como a discriminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei do Inquilinato, o recibo de aluguéis não pode ser genérico. Deve mencionar, de modo expresso, detalhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos também discriminá-los. O recibo de locação deve ser discriminado.

12. O que é purga de mora?

Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo próprio, tem o locatário a oportunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe move o locador, mas apenas uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela nova Lei do Inquilinato, lei 12.112/09). O locatário em atraso com os aluguéis pode purgar a mora na ação de despejo.

13. Pode o locador exigir que o locatário pague as despesas de administração imobiliária?

Não. As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador. (Ex: Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como no caso da pintura da fachada do prédio).

14. Pode o locador retomar o imóvel antes do prazo previsto, pagando a multa contratual?

Não, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos (Ex: O inquilino que subloca o imóvel sem autorização do proprietário, pode perder o imóvel). O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual.

15. O que fazer o locador quando o inquilino entrega o imóvel todo danificado, para receber os prejuízos?

O locador pode cobrar do inquilino os danos causados no imóvel, amigável ou judicialmente. O locador pode requerer perícia na justiça para verificar os danos no imóvel.

16. Pode o inquilino de um imóvel entregá-lo sem maiores formalidades? Estará sujeito à multa?

Depende de haver ou não contrato por prazo determinado. Se há prazo, o inquilino estará sujeito à multa contratual, que poderá ser reduzida de acordo com o lapso de tempo já transcorrido. Se o contrato é verbal ou vige por prazo indeterminado, o inquilino deve expedir prévio aviso ao locador, com trinta dias, sob pena de estar sujeito ao pagamento correspondente a um mês do valor do aluguel e encargos. A lei prevê multa para o inquilino que entrega o imóvel antes do prazo.

17. O que fazer quando o inquilino está provocando barulhos excessivos no imóvel?

A questão aqui é do chamado mau uso da propriedade. Qualquer vizinho pode impedir que a propriedade alheia prejudique seu sossego, saúde e segurança. Além das reclamações que podem ser feitas, nesse caso, à Prefeitura, ainda existe uma medida judicial para impedir o mau uso da propriedade, sob pena de multa, fixada pelo Juiz. A lei pune o mau uso da propriedade.

18. O que fazer quando o proprietário do imóvel não sabe assinar?

É comum nesses casos a assinatura a rogo, com duas testemunhas. Parece mais recomendável, no entanto, que o proprietário constitua um procurador, por escritura pública e este assine o contrato. O locador analfabeto deve ser representado por procurador.

19. O que é direito de retenção?

Como já dito, é o direito que tem o locatário de, em ação de despejo, reter o imóvel até que seja indenizado das benfeitorias necessárias que nele realizou. Há casos de direito de retenção na relação locatícia.

20. O que é rescisão de um contrato de locação?

A rescisão do contrato de locação ocorre quando uma das partes não cumpre o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não pagamento de aluguel, IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do contrato de locação pressupõe descumprimento do mesmo.

21. O que é anulação de um contrato de locação?

Um contrato de locação será nulo quando as partes não forem capazes (menores de 16 anos) ou anulável, quando realizado por menores púberes ou com algum vício de consentimento (dolo, erro ou coação). O contrato nulo não produz efeitos legais.

22. Pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel adiantado?

Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estiver com nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias. São restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado. Um contrato não pode ter mais de uma garantia.

23. O locatário tem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis em atraso?

Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do locatário.

24. É verdade que existem casos em que o inquilino pode pedir o prazo de seis meses para desocupar o imóvel sem maiores despesas?

Sim. Quando o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou de descendente ou ascendente, que não disponham de imóvel residencial próprio, bem como outras situações, o juiz poderá conceder o prazo de 6 meses para a desocupação do imóvel. Há certos casos de retomada em que o juiz poderá dar ao inquilino, que concordou em deixar o imóvel, o prazo de 6 meses para desocupá-lo.

25. O que é fiança?

A fiança é um contrato acessório que é criado para garantia de um contrato principal. Ou seja, no caso do aluguel, o fiador se obriga pelo pagamento do aluguel em atraso, caso o mesmo não seja efetuado pelo locatário.

Nesse sentido, a fiança é a garantia pessoal (caução) dada por uma pessoa intitulada fiador (quem afiançou) e que se responsabiliza em nome do afiançado (quem alugou o imóvel). O fiador é pessoa física ou jurídica que se obriga pelo afiançado (devedor), assumindo, total ou parcialmente, obrigação pecuniária contraída e não paga pelo mesmo, com base no contrato de aluguel. A fiança pode ser dada por uma ou mais pessoas.

É importante destacar que na fiança só se admite contrato por escrito, tem a fiança consequências patrimoniais também após a morte do fiador, pois a obrigação do fiador falecido passa aos herdeiros. Destaque-se porém, que a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar ao valor total da herança.

II. Dicas Importantes

Vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-se em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos) o estado do imóvel e seus utensílios.
Fixar o prazo de duração do contrato.
Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias feitas.
Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido (Ex: IGP-M; IGP-DI; IPC; IPCA; INPC; ICV).
Não renunciar à renovação automática de contrato (no caso dos contratos com prazo inferior à 30 meses).
Não renunciar ao direito de retenção

Fonte: NAJOP - Núcleo de Assistência Jurídica da UFOP