Os contratos de promessa de compra de venda derivados de incorporações imobiliárias, por transcenderem a área específica do direito contratual, adentrando também na esfera da proteção ao consumidor, tornaram-se objeto de inúmeras discussões acerca das cláusulas constantes dos instrumentos. O Superior Tribunal de Justiça (órgão responsável por pacificar a jurisprudência sobre essa matéria) recentemente julgou a validade da cláusula que transferia ao promitente comprador o ônus de pagar a comissão de corretagem.
A partir daí os julgadores se voltaram para outro debate que assola consumidores e incorporadoras: a cláusula penal estipulada em benefício da incorporadora para a hipótese de inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor em caso de mora na conclusão do empreendimento?
Os consumidores alegam que as cláusulas contratuais, na maioria esmagadora das vezes, não são passíveis de discussão quando da contratação, de modo que não são fixadas penalidades para o caso de atraso na entrega da obra. Com isso, para equiparar as partes do contrato, os adquirentes defendem que a mesma penalidade prevista para o caso de mora ou inadimplemento do comprador deve ser invertida e incidir em desfavor da incorporadora/vendedora.
Por sua vez, as incorporadoras argumentam que não há como equiparar as obrigações assumidas pelas partes (pagar o preço vs. executar a incorporação), não sendo razoável equiparar as penalidades. Além disso, as vendedoras aduzem que a cláusula penal decorre da vontade dos contratantes, não cabendo ao judiciário inverter a ordem contratual. Os consumidores, na visão das incorporadoras, caso inexista cláusula penal no instrumento que lhes beneficie, devem negociar ou buscar judicialmente eventual indenização pelas perdas e danos derivados de eventual atraso.
Essa é a discussão que será decidida em definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça através do Recurso Especial nº 1.631.485/DF, que representará a controvérsia. A decisão passará a valer para todos os casos ainda em trâmite ou que ainda cheguem ao judiciário.
A tendência para esse julgamento é a confirmação por parte do STJ da sua própria jurisprudência, no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal, mas delimitando as hipóteses de incidência dessa nova regra. Por esse motivo, é importante que os contratantes busquem assessoria jurídica especializada, a fim de revisar e adequar os seus contratos aos novos regramentos emanados da jurisprudência, o que poderá evitar prejuízos no futuro.
Rafael Weyne Vargas - Advogado com experiência em contencioso especializado, com atuação em responsabilidade civil, direito do consumidor, imobiliário e contratos.
NOTA DO EDITOR:
Acesse o ProAfR no Recurso Especial nº. 1.631.485/DF clicando no link abaixo:
http://s.conjur.com.br/dl/clausula-penal-construtora.pdf
A partir daí os julgadores se voltaram para outro debate que assola consumidores e incorporadoras: a cláusula penal estipulada em benefício da incorporadora para a hipótese de inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor em caso de mora na conclusão do empreendimento?
Os consumidores alegam que as cláusulas contratuais, na maioria esmagadora das vezes, não são passíveis de discussão quando da contratação, de modo que não são fixadas penalidades para o caso de atraso na entrega da obra. Com isso, para equiparar as partes do contrato, os adquirentes defendem que a mesma penalidade prevista para o caso de mora ou inadimplemento do comprador deve ser invertida e incidir em desfavor da incorporadora/vendedora.
Por sua vez, as incorporadoras argumentam que não há como equiparar as obrigações assumidas pelas partes (pagar o preço vs. executar a incorporação), não sendo razoável equiparar as penalidades. Além disso, as vendedoras aduzem que a cláusula penal decorre da vontade dos contratantes, não cabendo ao judiciário inverter a ordem contratual. Os consumidores, na visão das incorporadoras, caso inexista cláusula penal no instrumento que lhes beneficie, devem negociar ou buscar judicialmente eventual indenização pelas perdas e danos derivados de eventual atraso.
Essa é a discussão que será decidida em definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça através do Recurso Especial nº 1.631.485/DF, que representará a controvérsia. A decisão passará a valer para todos os casos ainda em trâmite ou que ainda cheguem ao judiciário.
A tendência para esse julgamento é a confirmação por parte do STJ da sua própria jurisprudência, no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal, mas delimitando as hipóteses de incidência dessa nova regra. Por esse motivo, é importante que os contratantes busquem assessoria jurídica especializada, a fim de revisar e adequar os seus contratos aos novos regramentos emanados da jurisprudência, o que poderá evitar prejuízos no futuro.
Rafael Weyne Vargas - Advogado com experiência em contencioso especializado, com atuação em responsabilidade civil, direito do consumidor, imobiliário e contratos.
NOTA DO EDITOR:
Acesse o ProAfR no Recurso Especial nº. 1.631.485/DF clicando no link abaixo:
http://s.conjur.com.br/dl/clausula-penal-construtora.pdf
Nenhum comentário:
Postar um comentário