Um dos maiores problemas dos condomínios brasileiros é o alto índice de inadimplência, com a chegada do Novo Código de Processo Civil de 2015, cujo trâmite para exigir o pagamento da dívida em juízo foi simplificado, o que garantiu uma enorme segurança na esfera do Direito Condominial.
Tendo o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo o credor ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito.
Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar o pagamento da dívida, dentro do prazo de três dias, sob pena de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.
O acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015 — se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio.
Desta situação se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.
Com a entrada em vigor do novo CPC, ocorreu um dos maiores avanços no ramo do Direito Imobiliário, que é a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, o que afastou a necessidade de o condomínio passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial.
A unidade autônoma responde ou suporta pela integralidade dos débitos existentes, podendo ser leiloado para pagamento da dívida de condomínio, mesmo sendo o único bem do devedor.
Esta nova possibilidade, traz uma grande esperança para o condomínio para recuperar créditos devidos, por condôminos inadimplentes, possibilitando o recebimento seguro e rápido do valor devido de forma preferencial e atualizada.
Contudo, o problema se inverte quando é o condomínio que se nega a receber o valor devido. Em várias situações, tais como quando o síndico ou administrador possui problemas pessoais com o condômino inadimplente, quando não concorda com o valor a receber, ou mesmo de forma intencional, o condomínio, através de seu administrador ou conselho quer o despejo ou remoção forçada do devedor, utilizando muitas vezes de assédio moral contra o inadimplente.
O fato é que, tanto o condomínio tem o direito a receber o crédito devido, quando o inadimplente também tem o direito a pagar o valor devido, forçando ao condomínio um dever no recebimento em prol da boa convivência.
O credor tem o direito de receber e o devedor tem o dever de pagar. Porém, o inverso também é verdadeiro: o pagamento é um direito para o devedor tanto quanto o recebimento é um dever para o credor. Deixar de pagar significa entrar em mora, acarretando juros sobre o valor devido e até a inscrição do nome nas listas do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), do Serasa e do Banco Central, que são as referências para o mercado na hora de avaliar a idoneidade do cliente. E o bom pagador quer fugir dessas situações.
Há casos em que a lei autoriza o depósito judicial, “de quantia ou coisa devida”, por meio de ação de consignação em pagamento. O litígio sobre o objeto de pagamento é apenas uma das hipóteses em que a consignação é admitida. Ela serve para liberar o devedor de sua obrigação, ainda que de modo indireto e está prevista no Código de Processo Civil de 2015, no qual descreve no Art. 539. “Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida”. O tema já foi tratado em diversos julgamentos no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Trata-se do depósito judicial ou bancário do que é devido, mecanismo que pode ser utilizado em diversas situações, não apenas quando houver discordância sobre o valor da dívida. O artigo 335 do Código Civil de 2002 prevê que a consignação é possível, ainda quando o credor não for conhecido, não puder ou não tomar a iniciativa de receber, se o credor for incapaz de receber, ou residir em local de acesso perigoso ou difícil ou se houver dúvida sobre quem tem legitimidade para receber.
No caso de parcela controvertida, a Segunda Turma do STJ entendeu que o credor pode levantar os valores consignados pelo devedor, sem prejuízo do seguimento do processo quanto à parcela controvertida da dívida (REsp 1.132.662).
Adroaldo Furtado Fabrício, em Comentários ao Código de Processo Civil, assevera que o devedor é titular de direitos. “E não somente o direito de apenas pagar nos limites do devido e não antes do vencimento. O devedor é juridicamente interessado na própria exoneração, porque a permanência do débito é uma situação constrangedora e potencialmente danosa”, explica o doutrinador. E conclui: “O direito não poderia deixar de proteger esse interesse do devedor na própria liberação, de modo que não há impropriedade em falar-se de um direito subjetivo à liberação”.
Desta forma, se o condomínio trouxer alguma dificuldade para o condômino, no ato da quitação das parcelas devidas, a justiça deverá ser acionada, garantindo ao devedor o direito de regularizar a sua situação junto ao condomínio. Poderá o condômino depositar em juízo o valor incontroverso, exigindo do condomínio o recebimento do valor e a confirmação da quitação provisória.
O fato é que, da mesma forma que todos devem contribuir com as despesas gerais ordinárias e extraordinárias para manutenção da infraestrutura condominial, o condomínio não pode se negar a receber o valor de quem quer efetuar a quitação, sob pena de responder civilmente em juízo por danos morais e materiais por tal conduta negligente e antiprofissional.
Bernardo César Coura - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial.
Fonte: Artigos Jusbrasil
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