O processo de compra e venda não é uma tarefa simples e por isso costuma levar um certo tempo pra ser concretizado, já que os interessados procuram avaliar as opções disponíveis no mercado, se estão adequadas à realidade financeira e às condições de pagamento, para depois de muita análise fechar a aquisição. Toda essa cautela é bastante plausível, pois muitas vezes a compra de imóveis, além de envolver um bem de alto valor, representa a realização de um sonho para os compradores.
O corretor de imóveis, peça fundamental neste processo, após todo o trabalho de verificação dos documentos no início da negociação e de passar todas as informações pertinentes para o cliente, precisa ter a precaução e agir com diligência na reta final da negociação para transmitir ainda mais segurança às partes.
A Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é uma espécie de contrato preliminar através da qual uma pessoa, seja física ou jurídica, chamada de promitente vendedor se compromete a vender o imóvel a outra denominada promitente compradora. É um documento que define deveres para as partes envolvidas. Neste caso, ao proprietário gera a obrigação de vender o imóvel e ao adquirente a obrigação de efetivar o pagamento.
É imprescindível debater seus tópicos antes da assinatura. O contrato deve ser elaborado com cláusulas objetivas para que não apareçam interpretações diferenciadas.
– É um tema que o corretor de imóveis necessita total atenção. Ele precisa estar seguro para apresentar todas as informações e os riscos inerentes à negociação para que amanhã não seja responsabilizado por algum problema na negociação – destaca o Mestre em Direito, Marcos Aurélio.
Trata-se de um documento que antecede ao instrumento definitivo, representado pela escritura de compra e venda. A promessa pode ensejar rescisão futura, caso as cláusulas descritas não sejam cumpridas.
Geralmente é elaborado quando o pagamento pelo imóvel não acontece à vista, ou seja, negociações que podem ter entrada, parcelamentos e até mesmo outras formas de pagamento, como troca de imóveis. Em miúdos é o contrato em que o proprietário se compromete a vender o imóvel ao adquirente pelo valor e condições acertadas previamente.
É rotineira a elaboração deste tipo de contrato para transmitir segurança às partes de que o negócio será efetivado. Importante destacar que a legislação prevê proteções de direitos reais, quando a promessa de compra e venda é levada a registro perante o serviço registral imobiliário.
Em um contrato de promessa de compra e venda algumas cláusulas são indispensáveis como o preço e as condições de pagamento, as regras para determinadas imissão de posse e a entrega das chaves, assim como os requisitos para a lavratura da escritura de compra e venda.
– Após toda a verificação da situação do vendedor e do imóvel é importante que o corretor de imóveis inclua no contrato que o imóvel é “livre e desembaraçado” em relação a todos e quaisquer ônus judiciais, extrajudiciais, hipotecas legais ou convencionais, foro ou pensão, inclusive livre de quaisquer débitos – explica Marcos Aurélio.
O pagamento das arras ou princípio de pagamento, previsto no Código Civil, podem ser incorporadas na promessa de compra e venda. Assim, todas as informações sobre o negócio, desde o início, poderão constar neste documento.
O arrependimento das partes é possível, mesmo depois da assinatura do documento, como previsto no artigo 167, item 9 da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73). Mas é importante que tal cláusula esteja citada na promessa de compra e venda.
Este contrato, porém, pode ser celebrado em caráter irrevogável, principalmente em situações em que o preço já está quitado, mas por alguma razão as partes não podem, no momento, lavrar a escritura definitiva.
Pode-se afirmar então que a promessa de compra e venda determina um compromisso entre as partes, mas não tem a incumbência de efetivar a transferência definitiva da propriedade.
Após o pagamento integral pelo imóvel, deverá ser assinada a escritura definitiva de compra e venda e posteriormente registrada.
– A escritura é um documento que instrumentaliza a compra e venda. Deve ser lavrada no Cartório de Notas, não sendo necessário ser feita na região do imóvel. O registro deste documento, porém, deve ser feito no Cartório da circunscrição da unidade. Essa ação de registrar, além de dar publicidade, transfere a propriedade ao comprador – comenta o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto
A Escritura definitiva de Compra e Venda é o instrumento público pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, na maioria das vezes em cumprimento a um contrato assinado anteriormente, como a Promessa de Compra e Venda.
O Código Civil brasileiro prevê a obrigatoriedade da escritura pública para transferência de direitos reais:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Cada negociação imobiliária tem suas características que deverão estar citadas na escritura definitiva de compra e venda. Mas é importante se atentar para itens que devem obrigatoriamente constar no documento.
Inicialmente é fundamental a qualificação completa das partes, incluindo a nacionalidade, números do CPF e RG, profissão, estado civil e endereço residencial.
É necessário atenção quanto à inclusão do estado civil no contrato de compra e venda, ou seja, deve-se qualificar também o cônjuge para respeitar a exigibilidade da outorga conjugal, dependendo do regime de bens adotado pelos nubentes.
O próximo passo é a descrição do imóvel. O bem deve estar detalhado de acordo com o que consta na Certidão de Ônus atualizada, com a divisão dos cômodos, vaga de garagem, área, matricula do imóvel e inscrição municipal.
– O contrato é de grande importância. É a essência da negociação, onde devem conter as regras desta relação entre o comprador e o vendedor. Imagine um possível comprador que visita um imóvel para comprar e na hora de receber as chaves recebe de outra unidade. Essa é uma situação que a elaboração de uma escritura bem feita impossibilita. É essencial discriminar a localização e as características do imóvel para não existir divergências – afirma Marcos Aurélio.
Outros tópicos necessários à elaboração da escritura são a apresentação das vias que comprovam que o comprador pagou pelo imóvel de acordo com as condições ajustadas entre as partes, além dos comprovantes de pagamento do ITBI.
– Em etapas relacionadas à compra e venda do imóvel podemos destacar a promessa como o penúltimo passo e a escritura definitiva como o último para concretizar a negociação. Portanto representam documentos importantes e que devem ser elaborados com cautela e precisão – finaliza Fabio Peixoto.
Fonte: Revista Stand - CRECI RJ
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