1. O que é leilão de imóveis? E o que significa arrematar?
Leilão de imóveis é o nome coloquial utilizado para designar o procedimento da venda de imóveis penhorados por meio de uma hasta pública. Arrematação é o ato processual que implica a transferência coercitiva dos bens penhorados do devedor a um terceiro. Trata-se, em linhas gerais de uma venda do patrimônio do devedor realizada pelo Estado, por intermédio de praça ou leilão, àquele que maior lanço oferecer.
2. Por que um imóvel é vendido em leilão?
Existe uma série de motivos que podem culminar com a venda de um imóvel em leilão. O leilão ocorre quando um Juiz já sentenciou que aquele bem deve ser vendido para satisfazer um valor que é devido a um credor. Portanto, é um dos últimos atos de um processo. Os motivos mais frequentes são por falta de pagamento de condomínio e de IPTU.
3. Aquele que compra um imóvel em leilão será o responsável pelo pagamento das dívidas?
Não necessariamente. É necessária a análise do processo para verificar se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. E, na pendência de algum ônus sobre imóvel, o mesmo será devidamente informado.
4. Quais são os gastos na compra de um imóvel em leilão?
Será o valor oferecido no lance acrescido das seguintes taxas: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de ISS. Em geral o pagamento é feito da seguinte forma: 30% do ato da arrematação e o restante em 15 dias. Existem outras formas também aceitas de acordo com a legislação.
5. Quem pode comprar um imóvel em leilão?
Em geral, qualquer pessoa capaz pode comprar. A lei faz algumas restrições, quais sejam, entre outros: os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos e liquidantes, “quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade”; o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares da Justiça.
6. É necessária a presença daquele que pretende comprar o imóvel?
Não é necessário, porém haverá a necessidade da outorga de uma procuração ao advogado para fazê-lo.
7. É possível a compra de um imóvel por um grupo de pessoas, com a intenção de investimento, ou seja, comprar para revender?
Sim, o imóvel pode ser comprado com esse objetivo, e, para tanto, o imóvel ficara gravado em ônus reais em nome daqueles que participaram do negócio. Também é possível a compra por pessoa jurídica.
8. Como ocorre o procedimento do leilão?
Após a determinação do juiz para a venda do imóvel em leilão é feito um edital constando duas datas para a realização da praça (terminologia que designa a venda dos bens imóveis). No dia da primeira praça somente serão aceitas as ofertas iguais ou superiores à avaliação do imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado. Muitas vezes ninguém oferece proposta para comprar aquele imóvel pelo preço da avaliação. Nesta hipótese, o imóvel será ofertado novamente na segunda data designada. Porém, na nesta oportunidade o imóvel será ofertado pela metade do valor de sua avaliação, ou seja, é a venda peça melhor oferta respeitando o mínimo que será a metade do preço estabelecido na avaliação.
9. O que acontece após a compra do imóvel no leilão?
Apesar de ser um dos últimos atos do processo, existe a necessidade de regularizar o imóvel judicialmente o que demanda, em média, um período de seis meses a um ano em média. Isto ocorre, pois há a necessidade de efetuar a transmissão do imóvel para o nome do comprador e para que o juiz determine a imissão da posse. Convém dizer que o trabalho deste advogado só termina com a efetiva entrega das chaves.
10. É seguro comprar um imóvel em leilão?
Desde que haja o estudo prévio sobre a situação em que se encontra o processo, pode-se dizer que se trata de um negócio jurídico perfeito e irretratável. Trata-se de uma modalidade de expropriação em que o poder público assume o papel do devedor para efetuar sua venda gerando crédito para satisfazer uma dívida. Vale ressaltar que hasta pública ocorre somente com a determinação de um juiz de direito no uso de suas atribuições e que o dinheiro será depositado em uma conta judicial e só poderá ser levantado antigo possuidor após a satisfação do crédito devido. Havendo algum tipo de vício que ocasione uma nulidade, o dinheiro poderá ser levantado por aquele que comprou o bem no leilão com o índice de correção das contas judiciais do Banco do Brasil.
11. Por que alguns imóveis são vendidos por um preço menor que o valor de mercado?
Existem dois motivos. Primeiro porque a avaliação da maioria dos imóveis leiloados é feita de forma indireta por um oficial de justiça. Isso ocorre, pois o devedor não permite a entrada do oficial de justiça em seu imóvel, como consequência disto, o oficial avaliador faz a avaliação, em geral, baseada na certidão de ônus reais do imóvel e valor venal do mesmo. Segundo porque algumas vezes não há nenhum interessado na compra do bem. Quando isto ocorre já há uma segunda data designada para a venda do imóvel, em que há uma nova oferta do bem, porém, como dito anteriormente, o lance mínimo é igual à metade do valor da avaliação.
12. Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
No leilão judicial há um processo e, portanto, não haverá necessidade do ingresso de uma nova ação para ter a posse do bem por aquele que fez a melhor oferta no leilão. Como já foi dito, o leilão é um dos últimos atos do processo, e, após os tramites para regularização do imóvel, que será feita pelo advogado, o juiz expedirá um mandado para que o oficial de cartório registre o bem em nome do comprador.
O leilão extrajudicial é aquele feito diretamente pela instituição financeira pelo meio das prerrogativas concedidas pela legislação no caso específico. É o caso dos leilões da Caixa Econômica Federal, a título de exemplo. Neste caso haverá necessidade de ingresso em juízo para obter a posse do imóvel.
Fonte: Fórum Imobiliário
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