Você sabe como é definida uma quota de condomínio? A maioria da população reside em condomínios, sendo que constata-se que essa tendência alcançará também os locais de trabalho, sendo fundamental os condôminos compreenderem como funciona a aprovação dos diversos tipos de quotas que custeiam o condomínio para que possam conduzir de maneira correta sua administração.
Os empreendimentos imobiliários estão cada dia mais modernos, passando a oferecer maior leque de serviços para atender às demandas e às necessidades dos condôminos, com intuito de elevar a comodidade, a segurança e o conforto dos moradores e ocupantes. Ocorre que, na maioria dos edifícios, os síndicos não são especialistas em condomínios, o que gera equívocos no momento de definir qual seria a denominação correta de determinada quota do rateio do condomínio, o que causa dúvidas e conflitos. Essa situação é agravada quando se tem unidades alugadas, sendo fundamental definir as despesas que caberão ao condômino/proprietário, bem como aquelas que são de obrigação do inquilino. Estranhamente, as quotas que decorrem do rateio de despesas são chamadas erroneamente de taxas, pois estas consistem em espécie de tributo, tendo seu valor estipulado pelo Poder Público, o que é bem diferente das quotas que são aprovadas pela assembleia geral dos condôminos.
Manutenção e conservação – despesas ordinárias
A quota ordinária de condomínio é composta pelos pagamentos dos serviços considerados rotineiros, ou seja, de manutenção e conservação do edifício. Assim, os custos com o consumo de energia elétrica das partes comuns do condomínio, com o pagamento dos salários e encargos com os empregados (faxineira, porteiro, garagista, jardineiro, etc), com o fornecimento de água e serviço de esgoto, produtos de limpeza, manutenção de elevadores, pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, etc, compõem a quota de condomínio que é paga mensalmente. São serviços que devem ser realizados, quando não todos os dias, com uma periodicidade pequena.
Até mesmo as despesas com a pintura interna dos corredores, garagens, hall social, salão de festas, conforme o artigo 23, da Lei 8.245/91 devem se arcadas pelo inquilino, já que ele é que usufrui e se proporciona os desgastes que exigem essa manutenção, podendo a administração incluir tais custos diluídos numa receita à parte na quota ordinária.
Obras e melhoramentos – despesas extraordinárias
As despesas extraordinárias referem-se aos gastos para a realização de obras de reparação, melhoramento ou revitalização da edificação, bem como a compra de mobiliário e equipamentos. Assim, a troca do pastilhamento, por exemplo, da fachada do prédio, que está caindo, deverá ser paga por meio de um fundo de reserva, que pode ser utilizado da maneira que determinar a Assembleia. As definições dessas quotas estão regulamentadas na Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 nos artigos 22 e 23.
Há convenções que estipulam o limite do valor a ser arrecadado a título de fundo de reserva, sendo que nada impede que a assembleia determine a suspensão de seu recolhimento caso entenda que atingiu um valor muito elevado. Poderá, inclusive, aprovar a devolução de parte do valor acumulado aos coproprietários, mas tal deliberação é incomum, tendo em vista que qualquer edificação necessitará de reformas com o passar do tempo.
Fundo de obras
Alguns edifícios criam o fundo de obras e este constitui uma despesa extraordinária como, por exemplo, para efetuar a troca ou modernização dos elevadores do condomínio, substituir a porta velha da entrada principal do condomínio por uma de vidro temperado ou trocar a tubulação geral de gás de cozinha que já apresenta sinais de vazamento. Portanto, o fundo de reserva pode ser mantido para ser utilizado em obras e compras futuras, mas nada impede que a Assembleia venha a optar pela criação de um fundo de obra que será recolhido para custear uma obra específica.
Logo, o fundo de reserva e o fundo de obras são despesas diferentes, com objetivos diversos, mas que compõem a receita do condomínio, de forma ordinária ou extraordinária. Nada impede que seja nomeada uma quota com outro nome específico para angariar recursos para pagamento de um serviço ou compra de um equipamento pré-determinado pela assembleia.
Desvio de finalidade do fundo de reserva
O vício de o síndico utilizar recursos do fundo de reserva para cobrir déficit de caixa da quota ordinária consiste em lesão ao condômino/locador, pois as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, que acaba sendo beneficiado de maneira irregular quando tem o valor da quota de condomínio reduzido em razão do desvio do fundo de reserva.
Tendo em vista que o fundo de reserva é pago pelo proprietário, quando for necessário realizar uma obra, ele terá que pagar novamente, consolidando assim seu prejuízo, caso a referida verba tenha sido desviada para reduzir a quota ordinária do condomínio. Se a administração percebe que o valor da quota ordinária está baixa, cabe ao síndico convocar de imediato a Assembleia e aprovar o aumento dessa quota que obrigatoriamente deve cobrir todas as despesas mensais, devendo repor ao fundo de reserva qualquer valor que tenha sido utilizado para quitar despesas ordinárias.
Síndico bem assessorado evita dúvidas
Muitas vezes, os síndicos são questionados pelos condôminos se determinada despesa deveria sair do fundo de reserva ao invés de constar do condomínio mensal. Ou, acontece de um morador, que é inquilino em um apartamento, questionar ao síndico se aquela despesa é obrigação sua ou do proprietário do imóvel. Uma ata bem redigida deve constar tais esclarecimentos para evitar dúvidas quanto ao reembolso ou não pelo locador ao inquilino que pagar a taxa extra.
Tais questionamentos são normais e surgem do desconhecimento da matéria, a qual é realmente muito minuciosa e complexa. O síndico, quando não tem domínio das leis que regulam as questões do rateio de despesas, deve buscar uma assessoria jurídica para analisar previamente como deverá constar no edital e na ata da assembleia as aprovações das despesas, especialmente se forem extraordinárias, evitando assim dúvidas que podem resultar em inadimplência ou em conflitos entre os inquilinos e locadores.
Outro ponto que acarreta confusão quanto às questões financeiras do condomínio é a aprovação das despesas para obras úteis ou voluptuárias por quóruns irregulares. Várias são as situações que podem resultar na impossibilidade de o condomínio exigir o pagamento do condômino inadimplente, por falhas na deliberação da obrigação. A falta de cuidado na condução do condomínio, da assembleia, bem como as falhas na redação da ata motivam prejuízos que poderiam ser evitados mediante uma convenção elaborada profissionalmente, com técnica jurídica, pois a maioria é copiada de modelos ultrapassados.
Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Fonte: Emorar
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