Este conceito, nas IVS (International Valuations Standards), é apresentado de duas formas distintas.
Numa primeira forma, que representa uma espécie de saldo, um ativo tem um período típico de comercialização, devendo, entretanto, ser encontrado um comprador e o vendedor obrigado a manter o preço pré-estabelecido. Esta abordagem não é forçada, uma vez que a parte vendedora não está condicionada.
A outra abordagem, de aplicação corrente, é a Venda Forçada, que normalmente aparece em casos de insolvência particular ou societária ou ainda em situações de incumprimento bancário. Aliás, é recorrente a estimativa do chamado Valor de Venda Imediata, quer em processos da avaliação bancária quer em avaliações da massa insolvente.
A estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada nem sempre foi consensual.
Durante muito tempo, as IVS não reconheceram esta Base de Valor, ao contrário do que acontecia com as EVS (European Valuation Standards). Curiosamente, na última revisão efetuada, as IVS passaram a reconhecer esta Base de Valor, em contraponto com as EVS, que deixaram de o fazer explicitamente. As IVS remetem a Venda Forçada para o Valor de Mercado, com a adoção de pressupostos especiais.
O termo Venda Forçada é frequentemente utilizado em circunstâncias em que um vendedor está sob obrigação de vender e, como consequência, não é possível um período de comercialização adequado. Na perspectiva dos compradores, estes também não são capazes de realizar as diligências apropriadas.
O preço que um vendedor aceitar numa venda forçada refletirá as suas circunstâncias particulares, ao invés daquelas do vendedor hipotético mencionado na definição de Valor de Mercado.
Para a correta avaliação do valor de Venda forçada, seria necessário identificar claramente as razões para a restrição do vendedor, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo suposições apropriadas. Se essas circunstâncias não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.
Estas condições são muito difíceis, se não mesmo impossíveis de quantificar, a menos que seja conhecida a natureza e as razões para as restrições do vendedor. Assim sendo, o preço obtido numa Venda Forçada não pode ser realisticamente estimado.
Existe nestas circunstâncias um espectro largo de atuação que é de avaliação subjetiva, o que pode levar a casos extremos de livre arbítrio, com prejuízo para a parte que está claramente mais fragilizada.
Contudo, as IVS recomendam para a estimativa do valor de Venda Forçada uma série de condições que, na prática, algumas delas tornam quase impossível a aplicação desta base de valor.
No que tem sido a minha experiência de trabalho nesta área da avaliação de patrimônio, a estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada é puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.
João Fonseca - Perito Avaliador de Imóveis
Fonte: Out of the Box / Imobiliário em Portugal
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